Kennst du das Gefühl, wenn die Heizkostenabrechnung auf dem Tisch liegt und du dich fragst, ob du wirklich alles richtig gemacht hast? Seit Einführung des Gebäudeenergiegesetzes im Jahr 2024 haben sich viele Vermieter genau diese Frage gestellt. Drei Jahre später, im Jahr 2027, lohnt sich ein nüchterner Blick auf die Praxis.

Das Heizungsgesetz, offiziell Gebäudeenergiegesetz (GEG), sollte die Wärmewende einläuten. Für Vermieter bedeutete das vor allem eines: neue Pflichten bei der Betriebskostenabrechnung. Wer die Regeln nicht kennt, riskiert Streit mit Mietern und im schlimmsten Fall finanzielle Nachteile.

In diesem Artikel ziehen wir eine ehrliche Bilanz. Wir zeigen dir, was sich seit 2024 tatsächlich verändert hat, welche Fehler in der Praxis am häufigsten passieren und wie du 2027 rechtssicher abrechnest.

Das GEG im Rückblick: Was 2024 begann

Das Gebäudeenergiegesetz trat am 1. Januar 2024 in Kraft. Ziel war die schrittweise Umstellung der Heizsysteme auf erneuerbare Energien. Für Bestandsgebäude galten zunächst Übergangsfristen, die sich an kommunalen Wärmeplänen orientierten.

Für Vermieter relevant wurde vor allem die Kombination aus GEG und der bereits 2023 eingeführten CO2-Kostenaufteilung. Beide Regelwerke greifen ineinander und beeinflussen, wie Heizkosten in der Betriebskostenabrechnung erscheinen.

Rechtliche Grundlagen im Überblick

Die Umlage von Heizkosten regelt weiterhin die Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Verbindung mit §556 BGB. Neu hinzugekommen sind Vorschriften aus dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Dieses Gesetz bestimmt, wie CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.

Grundsätzlich gilt: Je schlechter die energetische Qualität des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil an den CO2-Kosten. Die Aufteilung erfolgt nach einem Stufenmodell mit zehn Kategorien. Seit 2027 wurden die Stufen noch einmal nachgeschärft, um den gestiegenen CO2-Preis abzubilden.

CO2-Kostenteilung 2027: Die aktuellen Stufen

Ab 2027 liegt der CO2-Preis deutlich höher als bei Einführung 2021. Das bedeutet für viele Vermieter einen größeren Kostenanteil, wenn keine energetische Sanierung stattgefunden hat. Ein Blick auf die genauen Werte lohnt sich daher besonders.

Mehr Details zu den aktuellen Preisstufen findest du im Artikel CO2-Preis 2027: Neue Stufen und Kostenverteilung. Dort erklären wir die konkrete Berechnung Schritt für Schritt.

Praxisbeispiel: So wirkt sich das GEG auf die Abrechnung aus

Stell dir ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen vor, Baujahr 1985, unsaniert. Der jährliche Heizölverbrauch liegt bei 3.200 Litern. Das entspricht laut CO2-Stufenmodell einem hohen Emissionswert pro Quadratmeter.

Bei diesem Gebäudetyp trägt der Vermieter 2027 rund 60 Prozent der CO2-Kosten, der Mieter 40 Prozent. Bei Gesamtkosten von 1.400 Euro für CO2-Abgaben bedeutet das: 840 Euro trägst du als Vermieter selbst, nur 560 Euro darfst du umlegen.

Ohne korrekte Berechnung passiert häufig Folgendes: Der komplette CO2-Anteil wird fälschlich auf die Mieter umgelegt. Das führt zu berechtigten Widersprüchen und im schlimmsten Fall zu Rückzahlungsforderungen. Eine korrekte Heizkostenabrechnung nach Verbrauch ist daher Pflicht, nicht Kür.

Wie du Heizkosten grundsätzlich verbrauchsabhängig berechnest, erklärt der Artikel Heizkosten nach Verbrauch berechnen: Anleitung mit Beispiel ausführlich.

Kabelgebühren: Das Nebenkostenprivileg ist Geschichte

Parallel zum Heizungsgesetz hat sich auch bei den klassischen Betriebskosten einiges getan. Seit Juli 2024 dürfen Kabelanschlussgebühren nicht mehr pauschal über die Betriebskosten abgerechnet werden. Das sogenannte Nebenkostenprivileg wurde abgeschafft.

Für Vermieter bedeutet das: Wer weiterhin Sammelverträge mit Kabelanbietern hat, muss diese Kosten gesondert vereinbaren oder auf den Mieter individuell übertragen. Eine automatische Umlage über die Betriebskostenabrechnung ist nicht mehr zulässig.

Viele Vermieter haben diese Änderung 2024 verpasst und rechnen die Kosten noch immer falsch ab. Das führt regelmäßig zu Beanstandungen bei der Belegprüfung durch Mieter.

Häufige Fehler in der Praxis: Drei Jahre GEG zeigen Muster

In der Beratungspraxis tauchen seit 2024 immer wieder dieselben Fehler auf. Wir haben die häufigsten für dich zusammengefasst.

Fehler 1: Falsche CO2-Stufe angesetzt

Viele Vermieter nutzen veraltete Stufentabellen aus 2023 oder 2024. Die Werte wurden jedoch mehrfach angepasst. Wer die falsche Stufe verwendet, berechnet automatisch einen falschen Kostenanteil.

Fehler 2: Kabelgebühren weiterhin pauschal umgelegt

Trotz der Gesetzesänderung 2024 tauchen Kabelkosten noch immer in vielen Abrechnungen auf. Das ist rechtlich nicht mehr haltbar und kann zur vollständigen Kürzung dieser Position führen.

Fehler 3: Fehlende Dokumentation der Gebäudeeffizienz

Für die korrekte CO2-Stufenzuordnung brauchst du Angaben zum Energieverbrauch pro Quadratmeter. Fehlt diese Dokumentation, kann der Mieter die gesamte Abrechnung anzweifeln.

Fehler 4: Messdienstleister nicht aktualisiert

Manche Messdienstleister haben ihre Systeme nicht rechtzeitig auf die neuen CO2-Vorgaben umgestellt. Das führt zu fehlerhaften Ablesewerten und falschen Abrechnungsgrundlagen. Ein Vergleich lohnt sich, wie der Artikel Messdienstleister-Kosten 2026: Techem, ista & Alternativen zeigt.

Tipps für die Praxis: So bleibst du 2027 rechtssicher

Nach drei Jahren GEG-Erfahrung lassen sich klare Handlungsempfehlungen ableiten. Diese Tipps helfen dir, teure Fehler zu vermeiden.

• Prüfe jährlich die aktuellen CO2-Preisstufen vor der Abrechnungserstellung
• Dokumentiere den Energieverbrauch deines Gebäudes lückenlos
• Entferne Kabelgebühren vollständig aus der Betriebskostenabrechnung
• Kontrolliere die Berechnungsgrundlage deines Messdienstleisters
• Kommuniziere Änderungen frühzeitig an deine Mieter
• Nutze aktuelle Vorlagen statt alter Excel-Tabellen aus 2023

Gerade der letzte Punkt wird oft unterschätzt. Wer mit veralteten Vorlagen arbeitet, übernimmt häufig falsche Formeln für die CO2-Berechnung. Eine aktuelle Anleitung findest du im Artikel Nebenkostenabrechnung mit Excel erstellen: kostenlose Vorlage und die vier Stellen, an denen es schiefgeht.

Checkliste: GEG-konforme Abrechnung 2027

• Aktuelle CO2-Stufentabelle 2027 vorliegend?
• Energiekennwert des Gebäudes dokumentiert?
• Kabelgebühren aus der Umlage entfernt?
• Messdienstleister-Werte auf Plausibilität geprüft?
• Fristen nach §556 Abs. 3 BGB eingehalten?
• Mieter über Änderungen informiert?

Wenn du wissen möchtest, wie du auf mögliche Einsprüche oder Rügen deines Mieters gegen deine Betriebskostenabrechnung vorbereitest, erfährst du auf dieser Seite mehr.

Ausblick: Wie geht es mit dem GEG weiter?

Die kommunale Wärmeplanung schreitet in vielen Städten voran. Das bedeutet für Vermieter: Die Übergangsfristen laufen schrittweise aus. Wer bisher auf eine alte Gasheizung gesetzt hat, sollte die nächsten Jahre für die Modernisierung nutzen.

Auch der CO2-Preis wird weiter steigen. Damit erhöht sich der finanzielle Druck auf unsanierte Gebäude zusätzlich. Vermieter, die frühzeitig investieren, sparen langfristig Geld und vermeiden hohe Vermieteranteile bei den CO2-Kosten.

Praxisbeispiel zum Abschluss: Die Familie Berger aus Leipzig

Familie Berger vermietet ein Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1978. 2025 haben sie eine Wärmepumpe eingebaut und die Fassade gedämmt. Die CO2-Stufe sank dadurch von Stufe 8 auf Stufe 3.

Das Ergebnis: Statt 720 Euro CO2-Kosten pro Jahr zahlt die Familie nun nur noch 180 Euro als Vermieteranteil. Die Investition hat sich innerhalb von zwei Jahren durch die eingesparten CO2-Kosten spürbar bemerkbar gemacht.