"Warum muss ich als Vermieter plötzlich einen Teil der CO2-Kosten selbst tragen?" Diese Frage stellen sich aktuell viele Eigentümer, wenn sie die Nebenkostenabrechnung ihrer Mieter vorbereiten. Seit Einführung des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes ist die frühere Praxis vorbei, die kompletten CO2-Kosten einfach an den Mieter weiterzureichen. Mit den neuen Stufen ab 2027 wird das Thema noch relevanter.

Für Vermieter bedeutet das: Wer die energetische Qualität seiner Immobilie nicht kennt, riskiert Fehler in der Abrechnung. Falsche CO2-Kostenverteilung führt zu Widersprüchen der Mieter und im schlimmsten Fall zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf die neuen Regelungen.

Rechtliche Grundlagen: Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz

Grundlage der neuen Regelung ist das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), das seit 2023 gilt. Es ergänzt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und § 556 BGB um eine gestaffelte Verteilung der CO2-Kosten. Ziel ist es, Vermieter zu energetischen Verbesserungen zu motivieren.

Die Verteilung basiert auf einem Stufenmodell mit zehn Kategorien. Je schlechter die energetische Qualität eines Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil an den CO2-Kosten. Bei sehr guten Gebäuden mit niedrigem CO2-Ausstoß trägt hingegen der Mieter den größeren Anteil.

Wie das Stufenmodell funktioniert

Maßgeblich ist der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr. Bei Gebäuden mit sehr hohem Ausstoß, etwa über 52 kg CO2 pro Quadratmeter, trägt der Vermieter 95 Prozent der CO2-Kosten. Bei besonders effizienten Gebäuden unter 12 kg CO2 pro Quadratmeter zahlt der Mieter die vollen 100 Prozent.

Die genaue Einordnung erfolgt anhand der Brennstoffrechnung oder Wärmelieferung. Der Energieversorger oder Messdienstleister berechnet die entsprechende Stufe automatisch und weist sie auf der Abrechnung aus.

Was ändert sich 2027 konkret?

Der eigentliche CO2-Preis pro Tonne steigt 2027 in eine neue, marktbasierte Phase. Bisher war der Preis politisch festgelegt und stieg jährlich in festen Schritten. Ab 2027 wird der Preis im europäischen Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS2) frei gehandelt.

Experten rechnen mit einem Preiskorridor zwischen 45 und 65 Euro pro Tonne CO2, je nach Marktentwicklung. Das bedeutet für Vermieter: Die absoluten Kosten steigen, auch wenn sich die prozentuale Verteilung nach dem Stufenmodell nicht ändert.

Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung

Höhere CO2-Preise wirken sich direkt auf die Heizkostenabrechnung aus. Wer sein Gebäude in einer schlechten Energiestufe einordnet, zahlt künftig spürbar mehr aus eigener Tasche. Das erhöht den Druck, energetische Sanierungen zu prüfen.

Gleichzeitig steigt auch der Mieteranteil in absoluten Zahlen, selbst bei guten Energiestufen. Eine transparente Kommunikation gegenüber Mietern wird deshalb noch wichtiger.

Praxisbeispiel: CO2-Kosten konkret berechnet

Nehmen wir ein Mehrfamilienhaus mit 500 Quadratmetern Wohnfläche und einer Gasheizung. Der jährliche CO2-Ausstoß liegt bei 32 kg pro Quadratmeter, das entspricht Stufe 5 im Modell. In dieser Stufe trägt der Vermieter 50 Prozent, der Mieter 50 Prozent der CO2-Kosten.

Bei einem angenommenen CO2-Preis von 55 Euro pro Tonne im Jahr 2027 und einem Gesamtverbrauch von 40.000 kWh Gas ergibt sich folgende Rechnung: Der Gasverbrauch verursacht etwa 8 Tonnen CO2 pro Jahr. Das macht Gesamtkosten von 440 Euro für CO2 allein.

Davon trägt der Vermieter 220 Euro, die er nicht auf die Mieter umlegen darf. Die restlichen 220 Euro werden anteilig nach Wohnfläche oder Verbrauch auf die einzelnen Mietparteien verteilt. Bei zehn gleich großen Wohnungen sind das 22 Euro pro Einheit und Jahr.

Mit diesem Rechner können Vermieter ihren CO2-Kostenanteil korrekt für die jeweilige Heizungsart berechnen.

Häufige Fehler bei der CO2-Kostenverteilung

Ein weit verbreiteter Fehler ist die komplette Umlage der CO2-Kosten auf den Mieter. Seit 2023 ist das gesetzlich nicht mehr zulässig und führt zu Kürzungsansprüchen. Mieter können in diesem Fall die Zahlung des Vermieteranteils verweigern.

Ein zweiter häufiger Fehler ist die falsche Einstufung des Gebäudes. Wer die energetische Qualität nicht korrekt angibt, riskiert eine fehlerhafte Kostenverteilung. Der Energieversorger benötigt korrekte Verbrauchsdaten, um die richtige Stufe zu berechnen.

Auch die fehlende Ausweisung der Aufteilung in der Abrechnung ist problematisch. Die CO2-Kosten müssen separat und nachvollziehbar dargestellt werden. Fehlt diese Transparenz, kann die gesamte Abrechnung formell angreifbar sein.

Kabelgebühren: Eine weitere wichtige Änderung

Parallel zur CO2-Kostenaufteilung wurde 2024 auch das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelgebühren abgeschafft. Vermieter dürfen Kosten für den Kabelanschluss seither nicht mehr pauschal über die Nebenkosten umlegen. Diese Änderung betrifft viele Bestandsverträge und sorgt für zusätzliche Verwirrung.

Wer beide Änderungen in einer Abrechnung berücksichtigen muss, sollte besonders sorgfältig arbeiten. Fehler in beiden Bereichen führen schnell zu berechtigten Widersprüchen der Mieter.

Checkliste: CO2-Kosten korrekt abrechnen

• Energieträger und Verbrauchsdaten des Abrechnungsjahres vorliegen haben
• CO2-Ausstoß pro Quadratmeter durch Energieversorger berechnen lassen
• Zutreffende Stufe im CO2-Kostenaufteilungsgesetz prüfen
• Vermieteranteil korrekt aus der Gesamtabrechnung herausrechnen
• Mieteranteil transparent und nachvollziehbar ausweisen
• Kabelgebühren separat prüfen und gegebenenfalls aus der Umlage streichen
• Abrechnung fristgerecht innerhalb von zwölf Monaten versenden

Tipps für die Praxis

Plane frühzeitig, wie sich steigende CO2-Preise auf deine Rendite auswirken. Eine energetische Sanierung kann sich langfristig lohnen, auch wenn die Anfangsinvestition hoch erscheint. Informiere dich dazu im Beitrag Klimaneutrales Gebäude: Welche Kosten auf Vermieter zukommen.

Nutze digitale Tools oder Messdienstleister, die die CO2-Stufe automatisch berechnen. Das reduziert Fehlerquellen erheblich und spart Zeit bei der Erstellung der Abrechnung. Auch ein Blick in den Beitrag Heizkosten nach Verbrauch berechnen: Anleitung mit Beispiel hilft bei der korrekten Verbrauchsermittlung.

Kommuniziere frühzeitig mit deinen Mietern über die neue Kostenverteilung. Transparenz verhindert Widersprüche und schafft Vertrauen. Ein Muster-Anschreiben findest du im Artikel Nachzahlung ankündigen: Mieter richtig vorbereiten.

Praxisbeispiel aus dem Alltag

Vermieter Herr Kessler besitzt ein Mehrfamilienhaus aus den 1980er Jahren mit Ölheizung und schlechter Dämmung. Für 2027 ergibt sich Stufe 8, bei der er 80 Prozent der CO2-Kosten selbst tragen muss. Bei geschätzten Gesamtkosten von 900 Euro bleiben ihm 720 Euro als Vermieteranteil, während die Mieter nur 180 Euro zahlen.

Angesichts dieser Zahlen entscheidet sich Herr Kessler, im kommenden Jahr eine Dämmmaßnahme umzusetzen. So verbessert er die Energiestufe und reduziert seinen künftigen Kostenanteil deutlich.