Mit dem 1. Januar 2025 ist die neue Grundsteuer in Kraft getreten. Grundlage ist nicht mehr der Einheitswert aus den 1960er-Jahren, sondern ein neuer Grundsteuerwert auf Basis aktueller Bodenrichtwerte und Gebäudedaten. Das Ergebnis: In vielen Städten haben sich die tatsächlichen Jahresbeträge erheblich verschoben — nach oben und unten.
Für Vermieter ist das konkret relevant: Die Grundsteuer bleibt umlagefähig nach § 2 Nr. 1 BetrKV und § 556 BGB, sofern die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Was sich ändert, ist der Betrag laut aktuellem Grundsteuerbescheid. Wer für 2025 noch den alten Bescheid ansetzt, rechnet falsch ab — ein formeller Fehler, der die gesamte Abrechnung angreifbar macht.
Die vier Reformmodelle im Überblick
Deutschland hat kein einheitliches Reformmodell. 14 Bundesländer nutzen das Bundesmodell, Bayern und Baden-Württemberg eigene Flächenmodelle, Hamburg und Hessen Varianten mit eigenen Messzahlen. Die korrekte Berechnung hängt damit unmittelbar vom Bundesland ab.
| Modell | Bundesländer | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| Bundesmodell | 14 BL (u.a. NRW, Berlin, Sachsen) | Grundsteuerwert × Messzahl × Hebesatz |
| Flächenmodell BY | Bayern | Fläche × Äquivalenzzahl × Hebesatz |
| Flächenmodell BW | Baden-Württemberg | Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × Messzahl |
| Mod. Bundesmodell | Hamburg, Hessen, Niedersachsen | Bundesmodell mit abweichenden Messzahlen |
Verfassungsbeschwerde — was Vermieter wissen müssen
Der BFH hat das Bundesmodell am 10. Dezember 2025 für verfassungskonform erklärt. Dennoch haben Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler am 27. Februar 2026 Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht eingereicht.
Für laufende Abrechnungen gilt: Die neue Grundsteuer ist voll umlagefähig und abzurechnen. Vermieter, die auf das Verfahren warten und Vorjahreswerte ansetzen, riskieren formelle Fehler und den Verlust des Nachforderungsanspruchs — unabhängig vom Ausgang des Verfahrens.