Was sind umlagefähige Betriebskosten nach BetrKV?

Umlagefähige Betriebskosten sind laufende Kosten, die ein Vermieter nach §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umlegen darf. Dazu zählen unter anderem Heizkosten, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Grundsteuer, Hausreinigung, Gartenpflege und Gebäudeversicherung.

Was darf NICHT als Betriebskosten abgerechnet werden?

Nicht umlagefähig sind Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten (Hausverwaltung), Leerstandskosten, Abschreibungen und Kosten für Modernisierungen. Diese trägt der Vermieter selbst.

Wie hoch sind die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland?

Der Bundesdurchschnitt aller umlagefähigen Betriebskosten liegt laut DMB bei etwa 4,18 €/m²/Monat (2025). Die Heizkosten machen dabei mit ca. 1,86 €/m² den größten Anteil aus.

Betriebskostenverordnung · §2 BetrKV · Stand 2025

Umlagefähige Betriebskosten
nach BetrKV – vollständige Übersicht

Welche Nebenkosten dürfen Vermieter auf den Mieter umlegen? §2 der Betriebskostenverordnung legt den abschließenden Katalog fest. Hier finden Sie alle Positionen mit aktuellen Durchschnittswerten und Bundesland-Vergleich.

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17 Kostenkategorien §2 BetrKV

4,18 €/m² Bundesdurchschnitt gesamt

1,86 €/m² Heizkosten · größte Position

2025 Datenstand · VEA/DMB/Destatis

Rechtliche Grundlagen

Was sind umlagefähige Betriebskosten?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt in §2, welche laufenden Kosten eines Mietgebäudes der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Dieser Katalog ist abschließend – Kosten, die dort nicht genannt sind, können nur dann als Betriebskosten abgerechnet werden, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sind (§2 Nr. 17 BetrKV: „sonstige Betriebskosten").

Betriebskosten müssen außerdem laufend entstehen – einmalige Kosten (z.B. für Reparaturen oder Modernisierungen) sind grundsätzlich nicht umlagefähig, auch wenn sie in der BetrKV erwähnte Bereiche betreffen.

Grundlage für die Umlage ist entweder eine mietvertragliche Vereinbarung auf die „Betriebskosten nach BetrKV" (dann gilt der gesamte Katalog) oder die ausdrückliche Benennung einzelner Positionen im Mietvertrag.

Wichtige Frist

Vermieter müssen die Betriebskostenabrechnung nach BGB §556 Abs. 3 innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Nach Fristablauf verfällt das Nachforderungsrecht – vollständig und ohne Ausnahme.

Was ist umlagefähig?

Laufende Kosten

Nur regelmäßig wiederkehrende Kosten – nicht einmalige Ausgaben

Vertraglich vereinbart

Mietvertrag muss Betriebskosten nach BetrKV oder einzelne Positionen benennen

Objektbezogen

Kosten müssen dem konkreten Mietobjekt direkt zugeordnet werden können

Belegpflichtig

Mieter hat auf Verlangen Anspruch auf Einsicht in alle Belege (BGH)

Nicht umlagefähig

Instandhaltungs- und Reparaturkosten

Verwaltungskosten (Hausverwaltung)

Versicherungen des Vermieters (Haftpflicht, Rechtsschutz)

Leerstandskosten

Modernisierungskosten

Abschreibungen und Kapitalkosten

Grundstückskauf und Finanzierungskosten

Betriebskostenkatalog

Alle umlagefähigen Betriebskosten nach §2 BetrKV

Bundesdurchschnittswerte (2025) auf Basis von DMB-Betriebskostenspiegel, VEA und Destatis. Monatliche Kosten pro m² Wohnfläche.

§ BetrKV	Kostenart & Beschreibung	Ø Bundesdurchschnitt	Bundesland-Spanne
§ 2 Nr. 2 BetrKV	Frischwasser (Arbeitspreis) Kosten für Frischwasser (Arbeits- und Grundpreis des Versorgers). Abrechnung nach Verbrauch (Zähler) oder hilfsweise nach Wohnfläche. Kosten für Wasseruhr-Installation sind nicht umlagefähig.	0,27 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,22 — 0,29 €/m² 16 Bundesländer
§ 2 Nr. 3 BetrKV	Abwasser/Entwässerung Kommunale Abwassergebühren für Kanalisation und Kläranlage. Werden gemeinsam mit Frischwasser abgerechnet oder als separate Position ausgewiesen.	0,29 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,24 — 0,31 €/m² 16 Bundesländer
§ 2 Nr. 3 BetrKV	Niederschlagswasser Separate Niederschlagswassergebühr vieler Kommunen, die nach versiegelter Grundstücksfläche bemessen wird. Nicht alle Städte erheben diese Gebühr.	0,08 €/m² pro Monat NKA Städte-Benchmarks (interne Recherche)	0,06 — 0,15 €/m² 16 Bundesländer Große regionale Unterschiede
§ 2 Nr. 8 BetrKV	Müllabfuhr Gebühren der kommunalen Abfallentsorgung für Restmüll, Bioabfall und Wertstoffe. Nicht umlagefähig: Kosten für Sondermüllentsorgung oder hausinternen Müllbehälter-Kauf.	0,24 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,20 — 0,26 €/m² 16 Bundesländer
§ 2 Nr. 9 BetrKV	Straßenreinigung Kommunale Straßenreinigungsgebühren für anliegende Straßen. Nicht alle Städte erheben diese Gebühr; private Reinigungskosten sind nicht umlagefähig.	0,01 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,00 — 0,01 €/m² 16 Bundesländer Große regionale Unterschiede
§ 2 Nr. 4/5 BetrKV	Heizung & Warmwasser (gesamt) Die größte Betriebskostenposition. Nach HeizkostenV mindestens 50–70 % verbrauchsabhängig abzurechnen. Ab 2023: CO₂-Kosten nach CO2KostAufG anteilig nach Gebäudeeffizienzklasse aufzuteilen.	1,86 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	1,77 — 1,90 €/m² 16 Bundesländer
§ 2 Nr. 13 BetrKV	Gebäudeversicherung Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel) sowie Elementarschadenversicherung sind umlagefähig. Nicht umlagefähig: Haftpflichtversicherung des Vermieters, Rechtsschutz.	0,32 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,27 — 0,38 €/m² 16 Bundesländer
§ 2 Nr. 7 BetrKV	Aufzug Strom, regelmäßige Wartung und TÜV-Prüfung des Aufzugs sind umlagefähig. Instandhaltungs- und Reparaturkosten (z.B. Seilwechsel) hingegen nicht.	0,18 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,15 — 0,21 €/m² 16 Bundesländer
§ 2 Nr. 11 BetrKV	Allgemeinstrom Elektrischer Strom für Beleuchtung von Treppenhaus, Keller, Tiefgarage und Außenanlagen sowie für Gemeinschaftseinrichtungen.	0,05 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,04 — 0,07 €/m² 16 Bundesländer Große regionale Unterschiede
§ 2 Nr. 14 BetrKV	Hausmeister/Hauswart Nur die Betriebskosten-Tätigkeiten (Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst) sind umlagefähig – nicht Stundenlöhne für Reparaturen oder Instandhaltung. Bei Mischverträgen: anteilige Aufteilung erforderlich.	0,36 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,30 — 0,43 €/m² 16 Bundesländer
§ 2 Nr. 10 BetrKV	Gartenpflege Laufende Pflege von Grünflächen, Rasen, Hecken und Gemeinschaftsgärten. Nicht umlagefähig: Neuanlage von Gärten oder größere Umgestaltungsmaßnahmen.	0,13 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,11 — 0,16 €/m² 16 Bundesländer Große regionale Unterschiede
§ 2 Nr. 17 BetrKV	Sonstige Betriebskosten Sammelposition für Kosten, die keiner der Kategorien §2 Nr. 1–16 BetrKV zugeordnet werden können. Achtung: Muss im Mietvertrag ausdrücklich benannt sein – sonst nicht durchsetzbar.	0,13 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,11 — 0,15 €/m² 16 Bundesländer
§ 2 Nr. 8 BetrKV	Winterdienst/Schneebeseitigung Räum- und Streudienst für Gehwege, Zufahrten und Gemeinschaftsflächen. Kann als Teil des Hausmeistervertrags oder als separate Position abgerechnet werden.	Keine Bundesdaten	–
§ 2 Nr. 9 BetrKV	Hausreinigung/Gebäudereinigung Kosten für die Reinigung von Treppenhaus, Keller, Fluren und Gemeinschaftsflächen. Häufig Teil eines Hausmeister-Pakets. Muss klar von Reparaturleistungen abgegrenzt sein.	0,02 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,02 — 0,02 €/m² 16 Bundesländer
§ 2 Nr. 12 BetrKV	Schornsteinreinigung Gesetzlich vorgeschriebene Kehr-, Überprüfungs- und Messtätigkeiten des Bezirksschornsteinfegermeisters. Befreiungsanträge gehen zu Lasten des Vermieters.	0,00 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,00 — 0,00 €/m² 16 Bundesländer
§ 2 Nr. 13 BetrKV	Schädlingsbekämpfung/Ungezieferkosten Laufende Maßnahmen zur Ungezieferbekämpfung (z.B. Schaben, Mäuse). Einmalige Sondermaßnahmen aufgrund von Mieterpflichten sind nicht umlagefähig.	Keine Bundesdaten	–
§ 2 Nr. 4/5 BetrKV	Wartung technischer Anlagen Wartung von Heizungsanlage, Warmwasserbereiter, Aufzug, Rauchwarnmeldern und Brandschutzeinrichtungen. Reparaturkosten sind explizit ausgeschlossen.	Keine Bundesdaten	–
§ 2 Nr. 1 BetrKV	Grundsteuer B (Betriebskosten €/m²) Auf Mieter umgelegte Grundsteuer B. Vollständig umlagefähig, muss aber korrekt nach Mietfläche verteilt werden. Die Grundsteuerreform 2025 hat viele Hebesätze neu kalkuliert.	0,22 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,18 — 0,26 €/m² 16 Bundesländer Große regionale Unterschiede
§ 2 Nr. 15 BetrKV	Wascheinrichtungen Strom und laufende Wartung gemeinschaftlicher Waschmaschinen oder Trockenräume. Nicht umlagefähig: Anschaffungskosten neuer Geräte.	0,02 €/m² pro Monat DMB Bundesverband / Destatis	0,01 — 0,03 €/m² 16 Bundesländer Große regionale Unterschiede
Gesamt umlagefähige Betriebskosten (alle Positionen)		4,18 €/m² pro Monat	Ø Bundesdurchschnitt 2025

Grundsteuer-Hebesatz (§ 2 Nr. 1 BetrKV): Ø 438 % bundesweit

Der Hebesatz ist der Multiplikator der Gemeinde für die Grundsteuer B. Er fließt nicht direkt in die €/m²-Berechnung ein, bestimmt aber die Höhe der umlegbaren Grundsteuerzahlung. Durch die Grundsteuerreform 2025 haben sich viele kommunale Hebesätze stark verändert – mehr zur Reform →

Quellen: DMB Betriebskostenspiegel, VEA, Destatis, IW Köln · Datenstand 2025 · Monatliche Werte in €/m² Wohnfläche · Ohne Gewähr

Praxistipps für Vermieter

Häufige Fehler bei der Abrechnung

Fristversäumnis

Die 12-Monats-Frist nach §556 BGB ist absolut. Wer zu spät abrechnet, verliert den Anspruch auf Nachzahlungen – unabhängig von der Höhe. Legen Sie den Abgabetermin fest und überwachen Sie ihn.

Hausmeister-Fehler

Die häufigste Streitquelle: Hausmeisterverträge mischen Betriebskosten (umlagefähig) mit Instandhaltung (nicht umlagefähig). Ohne klare vertragliche Aufteilung kann der gesamte Hausmeisterbetrag angreifbar sein.

Heizkostenverteilung

Mindestens 50% der Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden (HeizkostenV). Wer pauschal nach Fläche verteilt, riskiert das 15%-Kürzungsrecht des Mieters gemäß §12 HeizkostenV.

Versicherungs-Abgrenzung

Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser) ist umlagefähig. Die Haftpflichtversicherung des Vermieters und eine Mietausfallversicherung sind es hingegen nicht – auch wenn sie für dasselbe Objekt abgeschlossen wurden.

Weiterführende Tools & Anleitungen