Du stellst deine Nebenkostenabrechnung fertig und staunst: Die Stromnebenkosten sind deutlich höher als im Vorjahr – obwohl der Verbrauch gleich geblieben ist. Der Grund liegt oft in den Netzentgelten. Diese Gebühren, die Netzbetreiber für die Nutzung der Strom- und Gasinfrastruktur erheben, sind 2026 wieder gestiegen. Für viele Vermieter ist das eine unangenehme Überraschung – vor allem dann, wenn Mieter nachfragen oder Widerspruch einlegen.

Netzentgelte sind Teil der Energierechnung und damit mittelbar auch Teil der Betriebskosten. Vermieter, die Strom für Gemeinschaftsflächen oder Heizungsanlagen abrechnen, sind direkt betroffen. Wer hier nicht genau hinschaut, riskiert entweder eine Unterdeckung – oder einen Streit mit dem Mieter über die Höhe der Abrechnung.

Dieser Artikel erklärt dir, was Netzentgelte genau sind, wie sie sich 2026 verändert haben, was du umlegen darfst und wie du typische Fehler vermeidest. Du bekommst außerdem ein konkretes Rechenbeispiel und eine Checkliste für die Praxis.

Was sind Netzentgelte – und warum steigen sie 2026?

Netzentgelte sind Gebühren, die Netzbetreiber für die Nutzung ihrer Strom- und Gasleitungen erheben. Sie sind Bestandteil jeder Energierechnung – neben dem eigentlichen Arbeitspreis und Steuern. Reguliert werden sie von der Bundesnetzagentur.

2026 steigen die Netzentgelte in vielen Regionen Deutschlands spürbar an. Die Gründe dafür sind mehrschichtig:

• Netzausbau für die Energiewende: Mehr Windkraft und Solarenergie erfordern massive Investitionen in das Stromnetz.
• Rückgang staatlicher Entlastungen: Subventionen, die 2023 und 2024 die Netzentgelte künstlich gedrückt haben, laufen aus.
• Regionaler Flickenteppich: Je nach Bundesland und Netzbetreiber variieren die Entgelte erheblich.
• Erhöhte Systemdienstleistungskosten: Stabilisierungsmaßnahmen im Netz werden teurer.

Laut Bundesnetzagentur stiegen die durchschnittlichen Netzentgelte für Haushaltskunden 2025 um rund 10–15 % gegenüber dem Vorjahr. 2026 setzt sich dieser Trend fort. Das betrifft direkt die Kosten, die du als Vermieter über die Energieversorger zu spüren bekommst.

Rechtliche Grundlagen: Was darf umgelegt werden?

Die entscheidende Frage für Vermieter lautet: Was darf ich auf den Mieter umlegen? Die Antwort liefert die Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Verbindung mit § 556 BGB.

Umlagefähige Energiekosten nach BetrKV

Gemäß § 2 BetrKV sind folgende energiebezogene Kosten umlagefähig:

• Kosten der Heizung und Warmwasserbereitung (§ 2 Nr. 4 und 5 BetrKV)
• Kosten für Hausbeleuchtung, also Strom für Gemeinschaftsflächen (§ 2 Nr. 11 BetrKV)
• Kosten des Betriebs von Aufzügen, Pumpen und ähnlichen Anlagen (§ 2 Nr. 2, 7 BetrKV)

Netzentgelte sind kein eigenständiger Posten in der BetrKV. Sie sind jedoch Bestandteil der Energierechnung und dürfen deshalb anteilig umgelegt werden – soweit sie auf umlagefähige Verbrauchspositionen entfallen.

Wichtig: Du darfst nur tatsächlich entstandene Kosten umlegen. Eine pauschale Erhöhung der Vorauszahlungen ohne Nachweis ist nicht zulässig. Mehr zu den rechtlichen Grundlagen findest du hier: Grundlagen der Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB.

Was nicht umgelegt werden darf

Nicht umlagefähig sind Kosten, die den Vermieter selbst betreffen:

• Netzanschlussgebühren (einmalige Kosten)
• Kosten für die eigene Wohnung des Vermieters im Haus
• Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen
• Kosten, die nicht im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden

Das klingt selbstverständlich – ist in der Praxis aber eine häufige Fehlerquelle. Dazu später mehr.

Netzentgelte 2026: Was hat sich konkret geändert?

Neben den allgemeinen Preissteigerungen gibt es 2026 zwei weitere Entwicklungen, die Vermieter kennen müssen.

CO2-Kostenteilung bleibt relevant

Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Abgabe auf Heizenergie. Die Aufteilung richtet sich nach dem energetischen Zustand des Gebäudes. Je schlechter die Energiebilanz, desto höher der Vermieteranteil. 2026 steigt der CO2-Preis weiter – auf 55 Euro pro Tonne CO2. Das erhöht den Druck auf Vermieter, in die energetische Sanierung zu investieren.

Wenn du mehr darüber erfahren möchtest, wie du die CO2-Kosten korrekt aufteilst: CO2-Abgabe Heizung: Kosten fair aufteilen.

Abschaffung des Nebenkostenprivilegs bei Kabelgebühren

Seit Juli 2024 dürfen Kabelgebühren nicht mehr als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden. Das sogenannte Nebenkostenprivileg wurde abgeschafft. Wer das noch nicht angepasst hat, macht sich angreifbar. Mieter können zu Unrecht abgerechnete Kabelgebühren zurückfordern.

Netzentgelte und Wärmelieferung

Bei Fernwärme sind die Netzentgelte in der Wärmelieferung bereits enthalten. Hier greift die Heizkostenverordnung (HeizkV). Vermieter müssen sicherstellen, dass sie die Heizkostenabrechnung korrekt nach Verbrauch und Fläche aufschlüsseln.

Konkretes Rechenbeispiel: Netzentgelte in der Abrechnung

Stell dir folgendes Szenario vor: Du vermietest ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten. Der Strom für Hausbeleuchtung, Aufzug und Heizungspumpe wird zentral abgerechnet.

Jahresabrechnung Allgemeinstrom 2025:

• Arbeitspreis (Verbrauch): 480,00 €
• Netzentgelte (anteilig auf Rechnung): 210,00 €
• Steuern und Abgaben: 110,00 €
• Gesamtkosten: 800,00 €

Jahresabrechnung Allgemeinstrom 2026 (Netzentgelte +15 %):

• Arbeitspreis (Verbrauch): 480,00 €
• Netzentgelte (anteilig auf Rechnung): 241,50 €
• Steuern und Abgaben: 110,00 €
• Gesamtkosten: 831,50 €

Das ergibt pro Wohneinheit eine Kostensteigerung von rund 5,25 € im Jahr. Klingt wenig – aber bei Heizkosten und Warmwasser addiert sich das schnell auf mehrere Dutzend Euro. Wer die Vorauszahlungen nicht angepasst hat, hat am Ende eine Nachzahlungsforderung.

Tipp: Prüfe jetzt, ob deine Vorauszahlungen noch realistisch sind. Mehr dazu: Vorauszahlungen richtig kalkulieren 2026.

Häufige Fehler bei der Abrechnung von Netzentgelten

Vermieter machen beim Thema Energie und Netzentgelte immer wieder dieselben Fehler. Hier sind die wichtigsten – und wie du sie vermeidest.

Fehler 1: Gesamte Energierechnung umlegen

Viele Vermieter legen die komplette Energierechnung um – ohne zu prüfen, welche Anteile tatsächlich auf Gemeinschaftsflächen oder umlagefähige Anlagen entfallen. Der Eigenverbrauch des Vermieters gehört nicht dazu.

Fehler 2: Kabelgebühren noch abrechnen

Seit Juli 2024 ist das Nebenkostenprivileg für Kabelgebühren Geschichte. Wer diese Position noch in der Abrechnung hat, riskiert Widersprüche und Rückforderungen.

Fehler 3: Kein Nachweis der Netzentgelte

Netzentgelte müssen auf der Versorgerrechnung ausgewiesen sein. Wenn du nur eine Gesamtsumme weitergibst, ohne die Zusammensetzung zu belegen, kann der Mieter die Abrechnung anfechten. Bewahre alle Originalrechnungen auf.

Fehler 4: Falsche Verteilerschlüssel

Allgemeinstromkosten werden oft nach Wohnfläche verteilt. Manchmal ist aber ein anderer Schlüssel (z. B. Personenanzahl oder Verbrauchseinheiten) sinnvoller oder vertraglich vereinbart. Prüfe, was im Mietvertrag steht.

Fehler 5: Vorauszahlungen nicht angepasst

Wenn die Netzentgelte steigen und du die Vorauszahlungen nicht erhöhst, entsteht am Jahresende eine hohe Nachforderung. Das sorgt für Unmut bei Mietern – und kann sogar rechtlich problematisch werden, wenn die Differenz unverhältnismäßig hoch ist.

Checkliste: Netzentgelte korrekt in der Nebenkostenabrechnung 2026

• ✅ Energierechnungen für Allgemeinstrom und Heizung vollständig gesammelt
• ✅ Netzentgelte auf der Rechnung klar ausgewiesen und dokumentiert
• ✅ Nur umlagefähige Verbrauchspositionen weiterberechnet (keine Verwaltungskosten)
• ✅ Kabelgebühren aus der Abrechnung entfernt (seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig)
• ✅ CO2-Kostenteilung korrekt nach Stufenmodell berechnet
• ✅ Verteilerschlüssel mit Mietvertrag abgeglichen
• ✅ Vorauszahlungen für 2026 auf Basis der neuen Kostenlage angepasst
• ✅ Abrechnungszeitraum eingehalten (12 Monate, fristgerecht zugestellt)
• ✅ Alle Belege für eventuelle Rückfragen bereitgehalten

Praktische Tipps: So gehst du mit steigenden Netzentgelten um

Steigende Netzentgelte sind zunächst nicht vermeidbar. Aber du kannst die Auswirkungen für dich und deine Mieter abmildern.

Tipp 1: Transparenz schafft Vertrauen

Erkläre deinen Mietern aktiv, warum die Nebenkosten steigen. Wer versteht, dass die Ursache beim Netzbetreiber liegt und nicht beim Vermieter, akzeptiert die Abrechnung eher. Ein kurzes Anschreiben zur Jahresabrechnung hilft.

Tipp 2: Vorauszahlungen jährlich anpassen

Du hast das Recht, die Vorauszahlungen nach jeder Abrechnung anzupassen (§ 560 BGB). Nutze dieses Recht konsequent. So vermeidest du große Nachzahlungsforderungen, die zu Widersprüchen führen.

Tipp 3: Energieeffizienz als Hebel nutzen

Langfristig hilft nur eines: Den Verbrauch senken. LED-Beleuchtung in Gemeinschaftsflächen, effiziente Heizungspumpen und eine gute Gebäudedämmung reduzieren die Basis, auf der Netzentgelte berechnet werden. Das senkt die Nebenkosten nachhaltig.

Tipp 4: Lieferverträge prüfen

Prüfe, ob du als Vermieter günstigere Stromtarife für Allgemeinstrom abschließen kannst. Manche Anbieter haben spezielle Tarife für Mehrfamilienhäuser. Auch ein Wechsel des Versorgers kann sich lohnen.

Tipp 5: Belege strukturiert ablegen

Halte alle Energierechnungen, Netzbetreiber-Abrechnungen und Nachweise digital und physisch bereit. Mieter dürfen Belege einsehen – fehlende Dokumente führen schnell zu Streitigkeiten.

Abschluss: Ein konkretes Praxisbeispiel

Vermieterin Sabine aus München verwaltet ein Dreifamilienhaus in Eigenregie. In ihrer Nebenkostenabrechnung für 2025 hatte sie die Kabelgebühren noch enthalten und die Vorauszahlungen seit zwei Jahren nicht angepasst. Einer ihrer Mieter legte Widerspruch ein – sowohl wegen der unzulässigen Kabelgebühren als auch wegen der hohen Nachzahlung von 340 €. Sabine musste die Kabelgebühren erstatten und die Vorauszahlungen rückwirkend neu berechnen. Mit einer strukturierten Checkliste und aktualisierten Vorauszahlungen für 2026 ist sie jetzt auf der sicheren Seite – und der nächste Widerspruch bleibt aus.