Viele Vermieter stellen sich die gleiche Frage: Die Heizkostenabrechnung liegt auf dem Tisch, und plötzlich taucht eine Position auf, die früher so nicht da war – die CO2-Abgabe. Muss der Mieter das alleine tragen? Oder bist du als Vermieter beteiligt? Und wenn ja, wie viel? Diese Unsicherheit ist weit verbreitet und verständlich, denn die gesetzliche Regelung ist erst seit 2023 in Kraft und wird von vielen Vermietern noch falsch angewendet.
Das Thema ist nicht nur eine Frage der Fairness, sondern auch eine rechtliche Pflicht. Seit dem 1. Januar 2023 schreibt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) verbindlich vor, wie die Kosten des CO2-Preises zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden müssen. Wer das ignoriert oder falsch umsetzt, riskiert Rückforderungen und Ärger mit dem Mieter.
In diesem Artikel erfährst du, was rechtlich gilt, wie das Stufenmodell funktioniert, und wie du die CO2-Abgabe Heizung korrekt in deine Betriebskostenabrechnung einbaust – ohne juristische Vorkenntnisse.
Rechtliche Grundlagen: CO2KostAufG, BetrKV und BGB §556
Die Grundlage für die Umlage von Heizkosten auf Mieter ist seit Jahrzehnten das BGB §556 in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Gemäß §2 Nr. 4 BetrKV dürfen die Kosten der Heizung – also Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme – als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
Neu hinzugekommen ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), das seit dem 1. Januar 2023 gilt. Es regelt, dass der CO2-Preis, der im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) festgelegt ist, nicht mehr vollständig vom Mieter getragen werden darf. Stattdessen wird die Last zwischen Mieter und Vermieter geteilt – und zwar abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes.
Der Gesetzgeber verfolgt damit ein klares Ziel: Vermieter sollen einen Anreiz erhalten, in die energetische Sanierung ihrer Immobilien zu investieren. Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto höher ist der Anteil, den du als Vermieter selbst tragen musst.
Das Stufenmodell: So funktioniert die Kostenaufteilung konkret
Das CO2KostAufG sieht ein 10-stufiges Modell vor, das sich am spezifischen jährlichen CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche (kg CO2/m²/Jahr) orientiert. Je höher der CO2-Ausstoß, desto mehr trägt der Vermieter.
Hier eine vereinfachte Übersicht der wichtigsten Stufen:
- Unter 12 kg CO2/m²/Jahr: Mieter trägt 100 % – Vermieter 0 %
- 12–17 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 90 % – Vermieter 10 %
- 17–22 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 80 % – Vermieter 20 %
- 22–27 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 70 % – Vermieter 30 %
- 27–32 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 60 % – Vermieter 40 %
- 32–37 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 50 % – Vermieter 50 %
- 37–42 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 40 % – Vermieter 60 %
- 42–47 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 30 % – Vermieter 70 %
- 47–52 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 20 % – Vermieter 80 %
- Über 52 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 5 % – Vermieter 95 %
Wichtig: Für Gebäude, bei denen eine Sanierung aus rechtlichen oder technischen Gründen nicht möglich ist (z. B. Denkmalschutz), gilt eine Sonderregelung: Die Kostenteilung wird in diesen Fällen hälftig aufgeteilt, unabhängig vom CO2-Ausstoß.
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Praktisches Beispiel mit Zahlen: So rechnest du ab
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Du vermietest eine Wohnung in einem Altbau, der mit Gas beheizt wird. Das Gebäude hat einen spezifischen CO2-Ausstoß von 38 kg CO2/m²/Jahr – das liegt in der Stufe 42–47 kg, also trägt der Mieter 30 % und du als Vermieter 70 % der CO2-Kosten.
Die Gesamtrechnung des Gasversorgers für das Abrechnungsjahr enthält einen CO2-Aufschlag von 600 Euro für dein gesamtes Gebäude. Davon entfallen auf die vermietete Wohnung anteilig (nach Wohnfläche) 120 Euro CO2-Kosten.
- Mieteranteil (30 %): 36,00 Euro
- Vermieteranteil (70 %): 84,00 Euro
In der Heizkostenabrechnung setzt du also nur 36 Euro als CO2-Abgabe für den Mieter an. Die restlichen 84 Euro trägst du selbst. Dieser Betrag darf nicht auf den Mieter umgelegt werden – das ist gesetzlich verboten.
Den CO2-Ausstoß des Gebäudes ermittelst du über den Energieausweis oder näherungsweise über die Verbrauchsdaten des Vorjahres. Dein Energieversorger ist außerdem seit 2023 verpflichtet, die CO2-Kosten auf der Jahresrechnung separat auszuweisen – das erleichtert die Berechnung erheblich.
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Häufige Fehler – und wie du sie vermeidest
In der Praxis passieren bei der Abrechnung der CO2-Abgabe Heizung immer wieder die gleichen Fehler. Hier sind die häufigsten – und was du dagegen tun kannst:
- Fehler 1: Die gesamte CO2-Abgabe wird auf den Mieter umgelegt. Das war vor 2023 möglich, ist heute aber gesetzwidrig. Prüfe unbedingt, welcher Anteil dir als Vermieter zusteht.
- Fehler 2: Falscher CO2-Ausstoß als Berechnungsgrundlage. Viele Vermieter verwenden veraltete Energieausweisdaten oder schätzen den Wert. Nutze die aktuellen Verbrauchsdaten deines Energieversorgers.
- Fehler 3: Keine separate Ausweisung in der Abrechnung. Der CO2-Kostenanteil muss in der Heizkostenabrechnung klar erkennbar ausgewiesen werden – nicht versteckt in einem Gesamtbetrag.
- Fehler 4: Sonderregelungen für Denkmalschutz werden ignoriert. Wenn dein Gebäude unter Denkmalschutz steht oder aus anderen Gründen nicht sanierbar ist, gilt die 50/50-Regelung – unabhängig vom tatsächlichen CO2-Ausstoß.
- Fehler 5: Wärmepumpen und Fernwärme werden falsch behandelt. Für elektrisch betriebene Wärmepumpen gilt das CO2KostAufG nicht direkt – hier gibt es Sonderregelungen, die du kennen solltest.
Was gilt für Fernwärme und Wärmepumpe?
Nicht alle Heizungsformen fallen unter das CO2KostAufG auf die gleiche Weise. Bei Fernwärme sind die CO2-Kosten häufig bereits im Fernwärmepreis enthalten – hier musst du prüfen, ob dein Fernwärmeversorger die CO2-Kosten separat ausweist und wie du damit in der Abrechnung umgehst.
Bei einer elektrischen Wärmepumpe entfällt die direkte CO2-Bepreisung über das BEHG, da kein fossiler Brennstoff verbrannt wird. Allerdings enthält der Strompreis indirekte CO2-Kosten durch den EU-Emissionshandel. Das CO2KostAufG greift hier nicht direkt – die Kosten werden vollständig als Betriebskosten nach §2 Nr. 4 BetrKV auf den Mieter umgelegt.
Bei Gas- und Ölheizungen ist die Lage am klarsten: Hier gilt das Stufenmodell uneingeschränkt, und du bist als Vermieter zur korrekten Aufteilung verpflichtet.
Tipps für die Praxis: So setzt du die CO2-Abgabe korrekt um
- Energieausweis prüfen: Halte deinen Energieausweis aktuell. Er ist die wichtigste Grundlage zur Ermittlung des CO2-Ausstoßes deines Gebäudes.
- Jahresrechnung des Energieversorgers aufbewahren: Seit 2023 sind Versorger verpflichtet, die CO2-Kosten separat auszuweisen. Diese Position brauchst du für deine Abrechnung.
- Transparenz in der Abrechnung: Weise die CO2-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung klar und nachvollziehbar aus – das verhindert Rückfragen und Streitigkeiten.
- Vorauszahlungen anpassen: Bedenke, dass du als Vermieter einen Teil der Heizkosten selbst trägst. Kalkuliere das in deine Liquiditätsplanung ein.
- Mietvertrag prüfen: Ältere Mietverträge enthalten möglicherweise Klauseln, die nicht mit dem CO2KostAufG vereinbar sind. Im Zweifelsfall geht das Gesetz vor.
Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte auf einen Blick
- Seit 2023 regelt das CO2KostAufG verbindlich, wie die CO2-Abgabe auf Heizkosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt wird.
- Das 10-stufige Modell richtet sich nach dem spezifischen CO2-Ausstoß des Gebäudes (kg CO2/m²/Jahr) – je schlechter die Energieeffizienz, desto mehr zahlt der Vermieter.
- Bei Gebäuden mit Denkmalschutz oder technisch nicht sanierbaren Gebäuden gilt die 50/50-Regelung.
- Die CO2-Kosten müssen in der Heizkostenabrechnung separat ausgewiesen werden – eine versteckte Umlage ist unzulässig.
- Häufige Fehler wie vollständige Umlage auf den Mieter oder falsche Berechnungsgrundlagen können zu Rückforderungen führen – prüfe deine Abrechnung sorgfältig.
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