Ab dem 1. Juli 2026 tritt in Deutschland eine umfassende Mietrechtsreform in Kraft – unter dem Namen „Mietrecht II" beschlossen von der Koalition und mit direkten Auswirkungen auf alle Vermieter. Die Reform schließt Schlupflöcher bei Indexmieten, begrenzt Möblierungszuschläge und verpflichtet Vermieter erstmals zur hälftigen Übernahme bestimmter Heizkosten. In diesem Beitrag erfahren Sie, was sich konkret ändert und was Sie als Vermieter jetzt wissen müssen.
Hintergrund: Zwei Gesetze, ein Ziel
Die Mietrechtsreform 2026 besteht aus zwei Regelwerken, die gemeinsam in Kraft treten:
Mietrecht II – das eigentliche Mietrechtspaket mit Änderungen bei Indexmieten, Möblierungszuschlägen, Kurzzeitmieten und Kündigungsschutz.
Gebäudemodernisierungsgesetz – voraussichtlich noch vor der Sommerpause 2026 in Kraft tretend, regelt es den Einbau fossiler Heizungen und die neue Kostenteilung bei Heizkosten.
Beide Gesetze greifen ineinander: Während Vermieter einerseits von einer erleichterten Modernisierungsumlage profitieren, werden sie andererseits stärker an den Betriebskosten fossiler Heizanlagen beteiligt. Das ist kein Zufall – sondern politisch gewollte Balance.
1. Deckelung der Indexmieten
Eine der wichtigsten Neuregelungen betrifft Mietverträge mit Indexmietklausel. Bisher konnte die Miete im Rahmen des Verbraucherpreisindex (VPI) unbegrenzt steigen – in Hochinflationsphasen führte das zu teils drastischen Erhöhungen.
Ab dem 1. Juli 2026 gilt: Indexmieten dürfen maximal um 3,5 Prozent pro Jahr steigen, unabhängig davon, wie hoch die tatsächliche Inflation ausfällt. Liegt der VPI bei beispielsweise 5 Prozent, darf die Miete dennoch nur um 3,5 Prozent erhöht werden.
Was das für Sie als Vermieter bedeutet: Bestehende Indexmietverträge bleiben gültig, aber Erhöhungen über 3,5 % jährlich sind ab dem Stichtag nicht mehr zulässig. Wer Mietanpassungen plant, sollte die neue Grenze genau kennen und Mieterhöhungsschreiben entsprechend anpassen.
2. Regulierung von Möblierungszuschlägen
Bisher war es möglich, für möblierte Wohnungen erhebliche Aufschläge auf die Miete zu verlangen – ohne dass der Wert der Möbel eine klare Rolle spielte. Diesen Spielraum schließt die Reform durch gleich mehrere Maßnahmen.
Die „Niedriger-Wert-Regel"
Der Möblierungszuschlag ist künftig auf den niedrigeren der beiden folgenden Beträge begrenzt:
Beispiel: Beträgt die Kaltmiete 800 Euro, wären 5 % davon 40 Euro. Haben die Möbel aber einen Zeitwert von nur noch 25 Euro pro Monat, darf maximal dieser geringere Betrag verlangt werden.
Abschreibung und Zeitwert
Die lineare Abschreibung wird verbindlich. Nach 10 Jahren gelten Möbel rechtlich als wertlos. Wer eine Wohnung mit altem Mobiliar vermietet, darf faktisch keinen nennenswerten Zuschlag mehr erheben.
Transparenzpflicht im Mietvertrag
Im Mietvertrag muss die Aufschlüsselung zukünftig explizit ausgewiesen werden:
Kaltmiete X € + Möblierungszuschlag Y €
Fehlt diese Aufschlüsselung, ist der Zuschlag rechtlich angreifbar. Auf Nachfrage des Mieters müssen Vermieter zudem Anschaffungskosten und Kaufdatum der Möbel belegen können.
Gilt ab wann?
Für Neuverträge ab 1. Juli 2026 greift die Regelung sofort in vollem Umfang. Für bestehende Pauschalmieten gilt ein gewisser Vertrauensschutz – allerdings prüfen Gerichte bereits, ob Mieter bei besonders überhöhten Zuschlägen eine Anpassung verlangen können, wenn die Gesamtmiete gegen die Mietpreisbremse verstößt.
3. Einschränkung von Kurzzeitmieten
Mietverträge mit einer Laufzeit von unter 6 Monaten wurden bislang häufig genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen – vor allem im Segment möblierter „Business Apartments". Das wird durch die Reform erheblich erschwert.
Die neue gesetzliche Vermutung: Bei einer Mietdauer unter 6 Monaten wird grundsätzlich angenommen, dass ein reguläres Wohnmietverhältnis vorliegt – und damit die Mietpreisbremse greift.
Beweislastumkehr: Nicht mehr der Mieter muss nachweisen, dass er „wirklich wohnt". Stattdessen muss der Vermieter den Ausnahmecharakter des Vertrags detailliert begründen und dokumentieren.
Da Kurzzeitmieten oft als Pauschalmieten (inklusive Möbel und Nebenkosten) gestaltet sind, greift zusätzlich die neue Transparenzpflicht für Möblierungszuschläge. Ein Pauschalpaket von 2.000 Euro in einem Gebiet, in dem laut Mietspiegel nur 800 Euro erlaubt wären, wird damit rechtlich angreifbar.
4. Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029
Die Mietpreisbremse wird bundesweit einheitlich bis Ende 2029 verlängert. Bisher lief sie regional befristet – die neue Regelung schafft einheitliche Planungssicherheit für alle Beteiligten.
5. Erweiterte Schonfristregelung bei Kündigung
Die sogenannte Schonfrist – die es Mietern erlaubt, durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände eine außerordentliche Kündigung abzuwenden – wird ausgeweitet: Sie gilt nun auch bei ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs.
Wichtige Einschränkung: Die Regelung kann nur einmalig in Anspruch genommen werden. Wer diese Möglichkeit in den letzten 2 Jahren bereits genutzt hat, kann sich beim nächsten Zahlungsrückstand nicht erneut darauf berufen.
Damit wird eine bisherige Rechtslücke geschlossen, durch die Mieter trotz Nachzahlung aufgrund einer parallel ausgesprochenen ordentlichen Kündigung ihre Wohnung verloren.
6. Vereinfachte Modernisierungsumlage bis 20.000 Euro
Als Gegenleistung für die stärkere Kostenbeteiligung bei Heizung erhalten Vermieter eine Erleichterung bei der Modernisierungsumlage:
Die Grenze für das vereinfachte Verfahren wird von 10.000 Euro auf 20.000 Euro pro Wohnung angehoben. Bis zu diesem Betrag können Modernisierungskosten ohne aufwendige Einzelabrechnung auf die Miete umgelegt werden.
Schutz für Mieter: Die Kappungsgrenze beim vereinfachten Verfahren liegt bei maximal 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Der Härtefall-Einwand für einkommensschwache Mieter bleibt erhalten.
7. Hälftige Beteiligung an CO2-Kosten – und die „Bio-Treppe"
Wer als Vermieter eine Gas- oder Ölheizung betreibt oder neu einbaut, muss ab sofort folgende Kosten hälftig mit dem Mieter teilen:
Beim CO2-Preis selbst gilt weiterhin das bewährte Stufenmodell: Bei energetisch schlechten Gebäuden trägt der Vermieter den größeren Anteil.
Die Bio-Treppe ab 2029
Ab 2029 schreibt das Gesetz schrittweise höhere Mindestanteile an grünen Brennstoffen (Biomethan, Wasserstoff) für Gasheizungen vor:
Zeitraum | Mindestanteil grüner Brennstoff |
|---|
Ab 01.01.2029 | 10 % |
Ab 01.01.2030 | 15 % |
Ab 01.01.2035 | 30 % |
Ab 01.01.2040
| 60 % |
Da Biogas im Einkauf deutlich teurer ist als fossiles Erdgas, soll die 50/50-Kostenteilung verhindern, dass diese Mehrkosten vollständig beim Mieter landen. Für Vermieter entsteht so ein wirtschaftlicher Anreiz, frühzeitig auf Wärmepumpe oder Fernwärme umzusteigen – statt langfristig teure Biogasanteile hälftig mitzufinanzieren.
Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?
Die Mietrechtsreform 2026 hat direkte Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnung:
Heizkosten müssen künftig korrekt auf die neu geregelten Kostenpositionen (CO2-Preis, Netzentgelte, Biogasaufschläge) aufgeteilt werden – je 50 % auf Vermieter und Mieter.
Möblierte Wohnungen erfordern eine neue Struktur im Mietvertrag – und damit auch eine klarere Trennung von Kaltmiete, Möblierungszuschlag und Nebenkosten in der Abrechnung.
Indexmieterhöhungen müssen auf die neue Deckelungsgrenze von 3,5 % geprüft werden, bevor sie in die Abrechnung einfließen.
Gerade die Aufteilung der Heizkosten nach dem neuen 50/50-Modell stellt viele Vermieter vor neue Herausforderungen – besonders wenn bisher alle Heizkosten vollständig auf den Mieter umgelegt wurden.
Fazit: Handlungsbedarf für Vermieter ab Juli 2026
Die Mietrechtsreform 2026 ist kein Randthema. Sie betrifft nahezu alle Vermieter – ob Einzelwohnung, Mehrfamilienhaus oder möblierte Kurzzeitvermietung. Die wichtigsten Handlungsfelder im Überblick:
Indexmietverträge prüfen – Erhöhungen über 3,5 % p.a. sind ab Juli 2026 unzulässig.
Möblierungszuschläge anpassen – Zeitwert ermitteln, Mietvertrag transparent gestalten.
Kurzzeitverträge rechtssicher gestalten – Ausnahmecharakter dokumentieren oder auf reguläre Laufzeiten umstellen.
Heizkostenabrechnung anpassen – CO2-Kosten, Netzentgelte und Biogasaufschläge hälftig aufteilen.
Modernisierungspläne aktualisieren – Die neue Umlageschwelle von 20.000 Euro eröffnet vereinfachte Abrechnung.
Wenn Sie Unterstützung bei der Erstellung oder Prüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung benötigen, steht Ihnen der Nebenkosten-Assistent mit seinen selbstständigen Tools sowie dem Prüfservice zur Verfügung.
