"Kann ich die Kosten meiner neuen PV-Anlage auf die Mieter umlegen?" – Diese Frage beschäftigt immer mehr Vermieter, besonders seit der schrittweisen Einführung der Solarenergie-Pflicht in verschiedenen Bundesländern. Die Antwort ist komplexer als viele denken und hängt von verschiedenen rechtlichen Faktoren ab.

Mit den steigenden Energiekosten und den neuen gesetzlichen Anforderungen zur CO2-Reduktion wird das Thema Photovoltaik für Vermieter immer relevanter. Gleichzeitig sorgt die Unsicherheit über die Umlagefähigkeit von PV-Kosten für Verwirrung. In diesem Artikel klären wir alle wichtigen rechtlichen Aspekte und zeigen Ihnen, was Sie bei der Betriebskostenabrechnung beachten müssen.

Rechtliche Grundlagen: Was sagt die Betriebskostenverordnung?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält einen Katalog der umlagefähigen Kosten (§ 2 BetrKV). Darüber hinaus können als „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) weitere laufende Kosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt. PV-Anlagen werden im Katalog nicht erwähnt.

Nach §556 BGB können nur laufende Bewirtschaftungskosten als Betriebskosten umgelegt werden. Anschaffungskosten, Finanzierungskosten oder Abschreibungen für PV-Anlagen gehören definitiv nicht dazu – diese bleiben beim Vermieter.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen:

• Möglicherweise umlagefähige Kosten: Wartung, Reinigung und Versicherung der PV-Anlage, soweit im Mietvertrag vereinbart
• Nicht umlagefähige Kosten: Anschaffung, Installation, Finanzierung, Abschreibungen

Solarenergie-Pflicht und ihre Auswirkungen auf Vermieter

Mehrere Bundesländer haben bereits eine Solarenergie-Pflicht für Neubauten und teilweise auch für Bestandsgebäude eingeführt. Baden-Württemberg war Vorreiter, andere Länder folgen schrittweise bis 2026.

Wichtig für Vermieter: Die gesetzliche Verpflichtung zur Installation einer PV-Anlage ändert nichts an der grundsätzlichen Regelung der Betriebskostenverordnung. Auch wenn Sie zur Installation verpflichtet sind, können Sie die Anschaffungskosten nicht automatisch auf die Mieter umlegen.

Ausnahme: Wenn Sie den selbst erzeugten Solarstrom direkt an Ihre Mieter verkaufen (Mieterstrom), gelten andere Regelungen. Hier handelt es sich um eine eigenständige Vertragsbeziehung außerhalb der Betriebskosten.

Laufende Kosten bei PV-Anlagen: Was kommt für die Umlage in Betracht?

Folgende laufende Kosten einer PV-Anlage kommen für eine Umlage in Betracht, sofern sie unter eine Betriebskostenposition fallen und der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt:

Wartung und Reinigung

Als „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) kommen in Betracht:

• Regelmäßige Wartung der Anlage
• Reinigung der Solarmodule
• Prüfung der Verkabelung im Rahmen der Wartung

Reparaturen und Instandsetzung gehören dagegen nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Ob die Wartung einer PV-Anlage überhaupt umgelegt werden kann, ist zudem nicht abschließend geklärt. Das Risiko ist geringer, wenn die Anlage den Mietern zugutekommt, etwa über den Strom für die Gemeinschaftsflächen. Dient sie vor allem der Einspeisung ins Netz, ist eine Umlage eher angreifbar.

Versicherungskosten

Die Versicherung der PV-Anlage kann unter die Sach- und Haftpflichtversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) fallen.

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus

Angenommen, bei einem 6-Parteien-Haus mit 10 kWp PV-Anlage sind Wartung, Reinigung und Versicherung wirksam als umlagefähig vereinbart. Dann entstehen folgende jährliche Kosten:

• Wartung und Reinigung: 300 Euro
• Versicherung: 150 Euro
• Gesamt: 450 Euro pro Jahr

Pro Wohnung (bei gleicher Aufteilung): 75,00 Euro jährlich oder 6,25 Euro monatlich.

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Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Anschaffungskosten umlegen

Der häufigste Fehler: Vermieter versuchen, die Anschaffungskosten der PV-Anlage über die Betriebskosten zu refinanzieren. Dies ist rechtlich nicht zulässig und kann zu Rückforderungen der Mieter führen.

Fehler 2: Fehlende mietvertragliche Vereinbarung

Ohne entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag können auch umlagefähige Kosten nicht abgerechnet werden. Prüfen Sie, ob Ihre Betriebskostenklausel die relevanten Positionen abdeckt.

Fehler 3: Unklare Abgrenzung bei Eigenverbrauch

Nutzen Sie selbst erzeugten Strom für die Gemeinschaftsflächen (z.B. für die Hausbeleuchtung), entstehen dafür keine Stromkosten. Die Kosten der Anlage dürfen Sie nicht über einen fiktiven Strompreis zurückholen. Ein Preis für den selbst erzeugten Strom setzt eine Vereinbarung mit den Mietern voraus.

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Mieterstrom: Alternative zur Betriebskostenumlage

Eine Alternative ist das Mieterstrommodell, das der Gesetzgeber eigens geregelt hat (§ 42a EnWG, § 21 Abs. 3 EEG). Dabei verkaufen Sie den selbst erzeugten Solarstrom direkt an Ihre Mieter, außerhalb der Betriebskostenabrechnung.

Vorteile für Vermieter:

• Direkte Refinanzierung der Anlage möglich
• Staatliche Förderung (Mieterstromzuschlag)
• Zusätzliche Einnahmequelle

Beachten Sie jedoch: Mieterstrom erfordert einen eigenen Stromliefervertrag, der nicht Teil des Mietvertrags sein darf. Der Preis darf höchstens 90 % des Grundversorgungstarifs betragen, die Laufzeit höchstens zwei Jahre. Hinzu kommen weitere energiewirtschaftliche Pflichten.

Praktische Tipps für die Umsetzung

Mietvertrag prüfen und anpassen

Überprüfen Sie Ihre Betriebskostenklausel. Eine mögliche Formulierung lautet: "Kosten der Wartung und Prüfung technischer Anlagen einschließlich Photovoltaikanlagen." Den Begriff „Instandhaltung“ sollten Sie vermeiden, weil Instandhaltungskosten keine Betriebskosten sind.

Separate Erfassung der Kosten

Führen Sie für Ihre PV-Anlage eine getrennte Kostenerfassung durch. So können Sie bei Nachfragen der Mieter alle Kosten transparent belegen.

Dokumentation ist entscheidend

Sammeln Sie alle Belege für umlagefähige Kosten sorgfältig. Dazu gehören:

• Wartungsverträge und Rechnungen
• Versicherungspolicen
• Rechnungen für Reinigung und Wartung

Aktuelle Gesetzesänderungen 2026 beachten

Neben der PV-Thematik sollten Sie weitere wichtige Änderungen im Nebenkosten-Bereich im Blick behalten:

CO2-Kostenteilung

Seit 2023 müssen CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Das betrifft Brennstoffe wie Gas und Öl sowie Wärmelieferungen (§ 2 CO2KostAufG). Strom aus einer PV-Anlage ist davon nicht erfasst.

Ende des Nebenkostenprivilegs für Kabel-TV

Kabelgebühren können seit 2024 nicht mehr automatisch über die Betriebskosten abgerechnet werden. Diese Änderung zeigt, wie wichtig es ist, bei neuen Technologien wie PV-Anlagen nach BetrKV zu agieren.

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Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte im Überblick

• Anschaffungskosten sind nicht umlagefähig: Kosten für Kauf und Installation der PV-Anlage bleiben beim Vermieter
• Nur laufende Kosten können umgelegt werden: Wartung, Reinigung und Versicherung kommen in Betracht, Reparaturen und Instandsetzung nicht
• Mietvertragliche Vereinbarung erforderlich: Ohne passende Betriebskostenklausel keine Umlage möglich
• Mieterstrom als Alternative: Direkter Stromverkauf außerhalb der Betriebskosten, mit eigenen gesetzlichen Vorgaben (§ 42a EnWG)
• Sorgfältige Dokumentation notwendig: Alle umlagefähigen Kosten müssen belegbar und abgrenzbar sein

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