"Warum soll ich für den Aufzug zahlen, ich wohne im Erdgeschoss?" Diese Frage kennt fast jeder Vermieter mit einem Mehrfamilienhaus, das über einen Aufzug verfügt. Die Aufzugswartung sorgt regelmäßig für Diskussionen in der Betriebskostenabrechnung. Viele Mieter zweifeln die Position an, weil sie den Aufzug selten oder nie nutzen.

Für dich als Vermieter ist die korrekte Behandlung der Aufzugskosten trotzdem wichtig. Fehler bei dieser Position führen schnell zu Widersprüchen, Nachfragen oder gar zur Kürzung der Nachzahlung. Wer die rechtlichen Grundlagen kennt, spart Zeit und vermeidet Streit.

Dieser Artikel erklärt dir, welche Kosten für den Aufzug umlagefähig sind, welche Paragrafen dafür entscheidend sind und wie du die Abrechnung 2026 rechtssicher gestaltest. Zusätzlich zeigen wir dir ein Rechenbeispiel und typische Fehlerquellen.

Rechtliche Grundlage: Was sagt die BetrKV zur Aufzugswartung?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt in § 2 Nr. 7, welche Kosten für Aufzüge umlagefähig sind. Dort ist ausdrücklich von "Kosten des Betriebs des Aufzugs" die Rede. Dazu zählen Betriebsstrom, Wartung, Prüfungen durch den Sachverständigen und die Fernüberwachung.

Nicht umlagefähig sind hingegen Reparaturkosten. Wenn ein Motor oder ein Kabel ausfällt, handelt es sich um Instandsetzung. Diese Kosten trägst du als Vermieter allein, sie gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung.

§ 556 BGB bildet die zweite wichtige Rechtsgrundlage. Er legt fest, dass Betriebskosten nur umgelegt werden dürfen, wenn dies im Mietvertrag klar vereinbart ist. Fehlt eine entsprechende Klausel, darfst du die Aufzugskosten nicht abrechnen, selbst wenn sie tatsächlich anfallen.

Abgrenzung: Wartung, Prüfung und Reparatur

Die Wartung umfasst regelmäßige Kontrollen durch einen Fachbetrieb. Diese Kosten sind laut BetrKV eindeutig umlagefähig. Die wiederkehrende Prüfung durch den TÜV oder eine zugelassene Überwachungsstelle zählt ebenfalls dazu.

Anders sieht es bei Reparaturen aus. Ein Austausch der Aufzugstür oder ein neuer Antrieb gilt als Instandhaltungsmaßnahme. Diese Kosten darfst du nicht in die Betriebskostenabrechnung aufnehmen, auch wenn der Wartungsvertrag beide Leistungen bündelt.

Muss jeder Mieter zahlen, auch ohne Aufzugsnutzung?

Ja, grundsätzlich gilt die Umlage nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel. Ob ein Mieter im Erdgeschoss den Aufzug nutzt, spielt keine Rolle. Der BGH hat dies mehrfach bestätigt, etwa im Urteil vom 20.01.2016 (VIII ZR 93/15).

Die Begründung: Die Betriebskostenverordnung sieht keine Ausnahme für Erdgeschosswohnungen vor. Eine Umlage nach Wohnfläche oder Personenzahl ist zulässig, solange der Mietvertrag dies festlegt. Eine gesonderte Regelung nur für Erdgeschossmieter ist rechtlich nicht vorgeschrieben, kann aber vertraglich vereinbart werden.

Sonderfall: Vertragliche Freistellung

Manche Vermieter vereinbaren im Mietvertrag, dass Erdgeschossmieter von den Aufzugskosten befreit sind. Das ist zulässig und in der Praxis üblich. Ohne eine solche Klausel bleibt die reguläre Umlage nach Verteilerschlüssel maßgeblich.

Praktisches Rechenbeispiel für die Umlage

Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten und insgesamt 640 Quadratmetern Wohnfläche hat jährliche Aufzugskosten von 3.200 Euro. Davon entfallen 2.400 Euro auf die Wartung und Fernüberwachung, 800 Euro auf die technische Prüfung.

Reparaturkosten von 950 Euro für einen defekten Türsensor bleiben außen vor. Die umlagefähigen 3.200 Euro werden nach Wohnfläche verteilt. Das ergibt einen Quadratmeterpreis von 5 Euro pro Jahr.

Ein Mieter mit 80 Quadratmetern zahlt somit 400 Euro Aufzugskosten pro Jahr. Bei monatlicher Vorauszahlung entspricht das 33,33 Euro im Monat. Diese Berechnung solltest du in der Abrechnung transparent nachvollziehbar darstellen.

Häufige Fehler bei der Abrechnung von Aufzugskosten

Viele Vermieter mischen Wartungs- und Reparaturkosten in einer Rechnung. Wartungsfirmen stellen oft eine Sammelrechnung aus, die beide Positionen enthält. Ohne genaue Trennung landen unzulässige Kosten in der Betriebskostenabrechnung.

Ein weiterer Fehler ist die fehlende Vertragsklausel. Steht im Mietvertrag nur "sonstige Betriebskosten", reicht das nicht aus. Der Aufzug muss explizit oder über den Verweis auf § 2 BetrKV genannt sein.

Auch die Verwaltungskostenumlage über den Aufzugsvertrag ist ein Klassiker. Manche Wartungsfirmen berechnen eine Servicepauschale, die verdeckte Verwaltungskosten enthält. Verwaltungskosten sind laut § 1 Abs. 2 BetrKV grundsätzlich nicht umlagefähig.

Checkliste: So prüfst du die Aufzugsrechnung richtig

• Enthält die Rechnung eine klare Trennung zwischen Wartung und Reparatur?
• Ist die vereinbarte Verteilung im Mietvertrag eindeutig geregelt?
• Wurden Verwaltungskosten oder Pauschalen herausgerechnet?
• Stimmt der Verteilerschlüssel mit der tatsächlichen Wohnfläche überein?
• Liegen Belege für Prüfungen durch den Sachverständigen vor?

Wirtschaftlichkeitsgebot beachten

Auch bei der Aufzugswartung gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 BGB. Du musst als Vermieter auf ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis achten. Ein überteuerter Wartungsvertrag kann von Mietern erfolgreich angefochten werden.

Vergleiche daher regelmäßig Angebote verschiedener Wartungsfirmen. Ein BGH-Urteil aus Mai 2026 hat die Anforderungen an die Wirtschaftlichkeit erneut konkretisiert. Mehr dazu findest du im Artikel Wirtschaftlichkeitsgebot: BGH-Urteil Mai 2026 im Überblick.

Tipps für die Praxis

Verhandle Wartungsverträge so, dass Wartung und Reparatur getrennt abgerechnet werden. Das erleichtert dir die spätere Zuordnung erheblich. Achte zudem auf klare Formulierungen im Mietvertrag zur Aufzugsumlage.

Prüfe jährlich, ob der Verteilerschlüssel noch passt, besonders nach Leerstand oder Umbauten. Dokumentiere alle Prüfberichte und Wartungsnachweise sorgfältig. So bist du bei Rückfragen oder Belegeinsicht sofort auskunftsfähig.

Weitere allgemeine Grundlagen zur Umlage von Betriebskosten findest du im Beitrag § 556 BGB: Grundlagen der Betriebskostenabrechnung. Wenn du zusätzlich die allgemeinen Fehlerquellen bei der Prüfung deiner Jahresabrechnung vermeiden willst, hilft dir der Artikel Betriebskostenabrechnung prüfen: Worauf Vermieter achten sollten.

Praxisbeispiel: Streit um die Aufzugskostenumlage

Frau Meyer vermietet eine Erdgeschosswohnung in einem Haus mit Aufzug. Ihr Mieter widerspricht der Position "Aufzugswartung" mit 380 Euro jährlich, weil er den Aufzug nie nutzt. Frau Meyer verweist auf den Mietvertrag, der eine Umlage nach Wohnfläche vorsieht, sowie auf das BGH-Urteil zur fehlenden Nutzungsabhängigkeit.

Der Mieter akzeptiert die Position nach Vorlage des Wartungsvertrags und der getrennten Ausweisung von Wartung und Reparatur. Der Streit ist ohne Anwalt beigelegt, weil Frau Meyer die rechtlichen Grundlagen sauber dokumentiert hatte.