Du hast die Jahresrechnung vom Schornsteinfeger bekommen und fragst dich: Kann ich das einfach auf meine Mieter umlegen? Diese Frage stellen sich viele Vermieter – und machen dabei oft vermeidbare Fehler. Denn nicht jede Leistung des Schornsteinfegers ist automatisch umlagefähig. Wer hier ungenau vorgeht, riskiert Widersprüche vom Mieter oder sogar den Verlust der Forderung.

Das Thema ist relevanter als es auf den ersten Blick wirkt. Gerade in Mehrfamilienhäusern mit Gasheizung, Kaminöfen oder älteren Ölheizungen fallen jährlich Schornsteinfegerkosten an – oft zwischen 80 und 300 Euro pro Wohneinheit. Als Vermieter musst du wissen, welcher Teil dieser Kosten auf die Mieter umgelegt werden darf und welcher Teil zu deinen eigenen Kosten gehört. Dieser Artikel gibt dir einen klaren Überblick.

Im Folgenden erklären wir dir die rechtlichen Grundlagen, zeigen dir ein konkretes Rechenbeispiel und geben dir praktische Tipps für deine nächste Betriebskostenabrechnung.

Rechtliche Grundlagen: Was sagt die BetrKV?

Die Grundlage für die Umlage von Betriebskosten bildet die Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Verbindung mit § 556 BGB. Die BetrKV listet abschließend auf, welche Kostenarten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.

Schornsteinfegerkosten sind in § 2 Nr. 12 BetrKV ausdrücklich genannt. Dort heißt es, dass zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören: „die Kosten der Schornsteinreinigung". Das klingt einfach – ist es aber nicht immer.

Wichtig: Nur laufende Betriebskosten sind umlagefähig. Einmalige Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Mängelbeseitigungen dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Das ist ein häufiger Fehlerquelle, auf die wir weiter unten noch eingehen.

Zusätzlich gilt: Die Umlage ist nur zulässig, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Betriebskostenvereinbarung getroffen wurde. Ohne vertragliche Grundlage nach § 556 Abs. 1 BGB darf kein einziger Cent weiterberechnet werden. Mehr dazu in unserem Artikel Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag: Das muss drinstehen.

Was ist umlagefähig – und was nicht?

Der Schornsteinfeger erbringt verschiedene Leistungen. Nicht alle davon sind umlagefähig. Hier eine klare Übersicht:

Umlagefähige Leistungen

• Regelmäßige Reinigung des Schornsteins (z. B. Kehrarbeiten)
• Emissionsmessungen an Heizungsanlagen (z. B. CO₂- und Abgasmessungen nach 1. BImSchV)
• Abgasmessungen an Gasthermen und Ölheizungen im Rahmen der regulären Betriebskontrolle
• Feuerstättenschau – aber nur der wiederkehrende Teil, nicht eine erstmalige Prüfung nach Einbau

Nicht umlagefähige Leistungen

• Erstabnahme nach Neuinstallation einer Heizung oder eines Kamins
• Reparaturen am Schornstein (z. B. Ausmauerung, Rissbeseitigung)
• Gutachten oder behördlich angeordnete Sonderprüfungen nach einem Mangel
• Austausch von Komponenten wie Reinigungsklappen oder Schornsteinköpfen

Der entscheidende Grundsatz: Alles, was der laufenden Betriebssicherheit und dem regulären Betrieb dient, ist umlagefähig. Alles, was der Instandhaltung oder einmaligen Prüfung dient, bleibt beim Vermieter.

Praktische Umsetzung: So trägst du die Kosten in die Abrechnung ein

Die Schornsteinfegerkosten werden in der Betriebskostenabrechnung als eigene Position ausgewiesen. Du kannst sie unter dem Oberbegriff „Schornsteinreinigung" oder „Schornsteinfeger" aufführen. Entscheidend ist, dass der Betrag nachvollziehbar ist und du die Originalrechnung als Beleg aufbewahrst.

Die Aufteilung auf mehrere Wohneinheiten erfolgt meist nach dem Verteilerschlüssel Wohnfläche (Quadratmeter). Alternativ ist auch die Aufteilung nach Wohneinheiten (Kopfprinzip) möglich, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. Mehr dazu liest du in unserem Artikel Nebenkosten umlegen: Personen oder m²?.

Konkretes Rechenbeispiel

Angenommen, du vermietest ein Zweifamilienhaus. Die jährliche Schornsteinfegerrechnung beträgt 240 Euro. Davon sind 180 Euro für Kehrarbeiten und Emissionsmessungen (umlagefähig) und 60 Euro für eine Reparatur einer Reinigungsklappe (nicht umlagefähig).

• Gesamte Wohnfläche: 150 m² (Wohnung 1: 80 m², Wohnung 2: 70 m²)
• Umlagefähige Kosten: 180 Euro
• Wohnung 1 (80 m²): 180 € × (80 / 150) = 96,00 Euro
• Wohnung 2 (70 m²): 180 € × (70 / 150) = 84,00 Euro
• Reparaturkosten (60 Euro): trägt der Vermieter selbst

Dieses Beispiel zeigt: Du musst die Rechnung vor der Umlage genau prüfen und nicht umlagefähige Anteile herausrechnen. Eine pauschale Weitergabe der Gesamtrechnung ist unzulässig.

Schornsteinfeger und Heizkostenabrechnung: Was gehört wohin?

Ein häufiger Irrtum: Viele Vermieter buchen Schornsteinfegerkosten direkt in die Heizkostenabrechnung. Das ist in den meisten Fällen falsch. Die Heizkostenverordnung (HeizkV) regelt die Abrechnung verbrauchsabhängiger Heizkosten. Schornsteinfegerkosten gehören dagegen zu den allgemeinen Betriebskosten nach BetrKV.

Ausnahme: Wenn der Schornsteinfeger ausschließlich Leistungen erbringt, die direkt mit dem Betrieb der Zentralheizung zusammenhängen (z. B. Abgasmessung an der Heizanlage), können diese Kosten als Teil der Heizungsnebenkosten behandelt werden. In diesem Fall gelten die Regelungen der HeizkV. Die korrekte Zuordnung hängt von der Art der Anlage und des Gebäudes ab.

Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, die Kosten separat in der Betriebskostenabrechnung auszuweisen – das ist transparenter und weniger fehleranfällig. Informationen zur korrekten Heizkostenabrechnung findest du in unserem Artikel Heizungswartung: Kosten richtig umlegen 2026.

Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

In der Praxis passieren bei der Umlage von Schornsteinfegerkosten immer wieder dieselben Fehler. Hier die wichtigsten – und wie du sie vermeidest:

Fehler 1: Gesamtrechnung wird ungefiltert umgelegt

Viele Vermieter leiten einfach den Gesamtbetrag der Schornsteinfegerrechnung weiter. Das ist problematisch, wenn die Rechnung auch Instandhaltungsarbeiten enthält. Prüfe die Rechnung Position für Position und lege nur den umlagefähigen Anteil um.

Fehler 2: Keine vertragliche Grundlage im Mietvertrag

Ohne eine Klausel im Mietvertrag, die Betriebskosten nach BetrKV umfasst, darfst du nichts weiterberechnen. Nutze eine Formulierung wie: „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV." Achte auf eine eindeutige Vereinbarung nach § 556 BGB.

Fehler 3: Falsche Abrechnungsperiode

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Wer diese Frist verpasst, verliert seinen Nachzahlungsanspruch – das Guthaben des Mieters bleibt aber bestehen. Mehr dazu in unserem Artikel Abrechnungsfrist Betriebskosten: BGH aktuell.

Fehler 4: Fehlende Belege

Der Mieter hat das Recht auf Belegeinsicht. Bewahre alle Schornsteinfegerrechnungen sorgfältig auf. Digitale Kopien sind empfehlenswert und rechtlich zulässig.

Fehler 5: Verteilerschlüssel nicht dokumentiert

Wenn du die Kosten nach Wohnfläche aufteilst, solltest du in der Abrechnung den verwendeten Schlüssel transparent ausweisen. Fehlende Angaben führen oft zu Widersprüchen und Nachfragen.

Checkliste: Schornsteinfegerkosten korrekt umlegen

• ✅ Mietvertrag enthält Betriebskostenklausel nach § 556 BGB
• ✅ Schornsteinfegerrechnung liegt vor und wurde geprüft
• ✅ Nicht umlagefähige Positionen (Reparaturen, Erstabnahmen) wurden herausgerechnet
• ✅ Verteilerschlüssel ist im Mietvertrag vereinbart und wird in der Abrechnung ausgewiesen
• ✅ Abrechnung erfolgt innerhalb der 12-Monats-Frist
• ✅ Originalbelege werden aufbewahrt (mind. 3 Jahre empfohlen)
• ✅ Zuordnung zur Betriebskostenabrechnung (nicht zur Heizkostenabrechnung) ist korrekt geprüft

Tipps für die Praxis: So sparst du Zeit und vermeidest Streit

Bitte deinen Schornsteinfeger, die Rechnung nach Leistungsarten aufzuschlüsseln. Viele Schornsteinfeger tun das auf Nachfrage gerne. Eine klar strukturierte Rechnung erleichtert dir die Zuordnung und macht die Abrechnung für deinen Mieter nachvollziehbar.

Wenn du mehrere Einheiten vermietest, lohnt es sich, eine einfache Tabellenkalkulation zu führen. Dort trägst du jährlich die umlagefähigen Anteile ein und hast beim nächsten Abrechnungslauf alles parat. Das spart Zeit und reduziert Fehler deutlich.

Außerdem empfiehlt es sich, Mieter bei einer ungewöhnlich hohen Nachzahlung frühzeitig zu informieren. Das beugt Konflikten vor und zeigt, dass du als Vermieter transparent und fair agierst.

Und noch ein Tipp: Wenn du unsicher bist, ob eine bestimmte Position umlagefähig ist, prüfe die aktuelle Fassung der BetrKV oder hol dir kurz rechtliche Beratung. Ein kleiner Fehler in der Abrechnung kann zu einem aufwendigen Rechtsstreit führen – und der kostet deutlich mehr als eine kurze Rückfrage beim Anwalt.

Fazit: Praxisbeispiel aus dem Vermietalltag

Vermieterin Anna besitzt ein Dreifamilienhaus in einer Kleinstadt. Ihr Schornsteinfeger stellt jährlich 390 Euro in Rechnung: 270 Euro für Kehren und Abgasmessungen, 120 Euro für die Ausmauerung eines Rissschadens. Anna legt die 270 Euro nach Wohnfläche (je 60 m²) gleichmäßig auf ihre drei Mieter um – das ergibt 90 Euro pro Wohnung. Die 120 Euro für die Reparatur zahlt sie selbst, da diese Kosten nicht umlagefähig sind. Ihre Abrechnung ist korrekt, transparent und widerspruchsfrei – und das in weniger als 30 Minuten.