"Muss ich jetzt doch keine Wärmepumpe mehr einbauen?" Diese Frage bekommen viele Vermieter seit Ende Juli 2026 von ihrem Mieter, ihrem Steuerberater oder dem eigenen Heizungsbauer gestellt. Der Grund: Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 mit 323 zu 271 Stimmen ein neues Gesetz beschlossen, das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) zum 29. Juli 2026 abgelöst und dreht eine der umstrittensten Regeln der letzten Jahre wieder zurück.

Für dich als Vermieter ist das mehr als eine energiepolitische Randnotiz. Die Heizungsart entscheidet direkt darüber, was du künftig als Heizkosten in der Betriebskostenabrechnung umlegen kannst, wie hoch die CO2-Kosten ausfallen und welche Fördermittel du beim Austausch noch bekommst. Wer die neuen Regeln nicht kennt, plant entweder zu vorsichtig oder verschenkt Zuschüsse.

In diesem Artikel bekommst du einen kompakten Überblick über das, was sich zum 29. Juli 2026 tatsächlich geändert hat, welche Fristen jetzt für fossile Heizungen gelten und was das konkret für deine nächste Nebenkostenabrechnung bedeutet.

Was ändert sich zum 29. Juli 2026 konkret?

Kernstück des Gebäudemodernisierungsgesetzes ist ein einziger, aber weitreichender Satz: Eigentümerinnen und Eigentümer entscheiden wieder selbst, welche Heizungsart sie einbauen. Die bisherige Pflicht, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, entfällt komplett. Bundesbauministerin Reiche sprach von einem Wechsel "von Heizungszwängen zu Technologieoffenheit".

Praktisch heißt das: Du darfst beim nächsten Heizungstausch wieder frei zwischen Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss, Hybridlösung, Biomasseheizung sowie klassischer Gas- oder Ölheizung wählen. Eine Pflicht zum Umstieg auf eine bestimmte Technologie gibt es nicht mehr. Was zum bisherigen GEG 2026 galt, bevor das Gesetz reformiert wurde, liest du im Rückblick in unserem Artikel GEG 2026: Folgen für deine Betriebskosten.

Warum diese Reform kommt

Die alte 65-Prozent-Regel des ursprünglichen Heizungsgesetzes galt seit 2024 als eines der unbeliebtesten Gesetze der vorherigen Regierung. Kritiker bemängelten hohe Kosten für neue Heizungen, kurze Übergangsfristen und zu wenig Technologieoffenheit. Die aktuelle Bundesregierung hat die Reform als zentrales Vorhaben umgesetzt und dabei bewusst auf strikte Verbote verzichtet. Stattdessen setzt das Gebäudemodernisierungsgesetz auf einen langfristigen, aber verbindlichen Pfad zur Klimaneutralität über die Brennstoffe selbst – nicht mehr über die Heiztechnik. Für dich als Vermieter bedeutet das mehr Wahlfreiheit heute, aber eine langfristige Verpflichtung, die du in deine Finanzplanung einbeziehen solltest.

Heizungswahl wieder frei – aber nicht ohne Bedingungen

Wer jetzt denkt, fossile Heizungen seien damit auf Dauer ohne Zusatzkosten möglich, irrt sich. Das Gesetz ersetzt die feste Erneuerbaren-Quote durch eine schrittweise CO2-Minderungspflicht für die eingesetzten Brennstoffe selbst – im Fachjargon "Bio-Treppe" genannt.

Die Bio-Treppe: Fossile Brennstoffe werden schrittweise teurer

Gas- und Ölheizungen müssen ab einem festen Zeitplan einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff beimischen:

• Ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent klimafreundliche Brennstoffe
• Ab Januar 2030: mindestens 15 Prozent
• Ab Januar 2035: mindestens 30 Prozent
• Ab Januar 2040: mindestens 60 Prozent
• Ab 2045: vollständige Klimaneutralität

Zusätzlich müssen Brennstoffhändler ab 2028 eine Grüngas- beziehungsweise Grünheizölquote einhalten. Die genaue Höhe dieser Quote wird über ein separates Gesetz bis zum 1. Dezember 2026 festgelegt. Für dich bedeutet das: Eine neue Gasheizung ist heute günstig im Betrieb, wird aber über die kommenden 15 Jahre spürbar teurer, weil der Brennstoff selbst durch die Beimischungspflicht steigt. Das solltest du einplanen, wenn du jetzt eine Vorauszahlung für Heizkosten kalkulierst.

Gas vs. Wärmepumpe: Wie sich die Bio-Treppe auf die Heizkosten auswirkt

Die neue Technologieoffenheit verändert auch die langfristige Kostenrechnung zwischen fossilen Heizungen und Wärmepumpen. Wer 2026 eine neue Gasheizung einbaut, zahlt zunächst einen niedrigeren Brennstoffpreis als bei einer Wärmepumpe. Durch die Bio-Treppe steigt dieser Preis jedoch planbar über die kommenden zwei Jahrzehnte:

• 2026: Regulärer Erdgaspreis, noch keine Beimischungspflicht
• 2029: Rund 10 Prozent Bio-Beimischung heben den Brennstoffpreis spürbar an
• 2035: Bereits 30 Prozent des Brennstoffs müssen klimafreundlich sein
• 2045: Vollständig klimaneutrale Brennstoffe, entsprechend höheres Preisniveau

Eine Wärmepumpe unterliegt dieser Kostensteigerung nicht, weil sie über den Strompreis läuft und nicht der Bio-Treppe unterliegt. Für eine Investitionsentscheidung lohnt sich deshalb ein Blick auf die Gesamtkosten über 15 bis 20 Jahre, nicht nur auf den heutigen Anschaffungspreis. Entscheidest du dich für eine fossile Heizung, solltest du die absehbaren Mehrkosten schon heute in die Kalkulation deiner Heizkostenvorauszahlung einpreisen, damit später keine Nachzahlung überrascht.

Förderung ab 21. Juli 2026: Neue Zuschüsse, neuer Kostendeckel

Parallel zur Technologiefreiheit wurde auch die Förderung reformiert. Sie gilt seit dem 21. Juli 2026 in angepasster Form. Die Grundförderung bleibt bei 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Hinzu kommt ein gestaffelter Einkommensbonus:

• Haushaltseinkommen unter 30.000 Euro: 40 Prozent Bonus (vorher 30 Prozent)
• Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro: 30 Prozent Bonus
• Haushaltseinkommen bis 50.000 Euro: 10 Prozent Bonus

Neu ist außerdem ein Kinderzuschlag: Pro Kind im Haushalt wird das zu versteuernde Einkommen bei der Berechnung einmalig um 10.000 Euro reduziert – das kann Familien in eine günstigere Bonusstufe heben. In Summe bewegt sich der Zuschuss weiterhin zwischen 30 und 80 Prozent der förderfähigen Kosten, abhängig von Einkommen, Effizienzklasse und weiteren Boni.

Gleichzeitig sinkt der maximal förderfähige Kostenrahmen: Für die erste Wohneinheit werden künftig nur noch 28.000 Euro statt bisher 30.000 Euro anerkannt – und dieser Deckel sinkt alle sechs Monate um weitere 750 Euro. Für die zweite bis sechste Wohneinheit gelten weiterhin 15.000 Euro je Einheit, ab der siebten Wohneinheit 8.000 Euro je Einheit. Alle Details zu den bestehenden Förderwegen für Wärmepumpen findest du in Wärmepumpe Förderung 2026: Diese Möglichkeiten bleiben.

Rechenbeispiel: So viel Förderung bleibt tatsächlich übrig

Nimm an, du tauschst als Vermieter eines Einfamilienhauses die alte Ölheizung gegen eine Wärmepumpe. Kosten: 25.000 Euro, Haushaltseinkommen unter 30.000 Euro. Du erhältst 30 Prozent Grundförderung plus 40 Prozent Einkommensbonus, macht 70 Prozent von 25.000 Euro, also 17.500 Euro Zuschuss. Dein Eigenanteil sinkt auf 7.500 Euro.

Bei einem Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten lohnt sich ein Blick auf den gestaffelten Kostendeckel: Für die erste Einheit sind 28.000 Euro förderfähig, für die restlichen fünf Einheiten je 15.000 Euro. In Summe können also bis zu 103.000 Euro der Investitionssumme in die Förderberechnung einfließen – deutlich mehr, als viele Vermieter bei einer reinen Pro-Kopf-Rechnung erwarten. Der Trick dabei: Beantrage die Förderung, solange der Kostendeckel noch nicht die nächste Halbjahresstufe unterschritten hat, denn ab dem 1. Januar und 1. Juli sinkt er automatisch weiter.

Was ändert sich für deine Nebenkostenabrechnung?

Der eigentliche Praxis-Impact liegt für dich nicht bei der Heizungsentscheidung selbst, sondern bei der Kostenaufteilung, die künftig in der Betriebskostenabrechnung auftaucht. Das Gebäudemodernisierungsgesetz enthält dazu mehrere neue Mieterschutz-Regelungen, die die bestehende CO2-Kostenaufteilung ergänzen.

Ab 2028 tragen Mieter die Hälfte der Netzentgelte und CO2-Preise, wie es das bekannte Stufenmodell aus der CO2-Kostenaufteilung bereits vorsieht. Wie diese Aufteilung heute schon zwischen Vermieter und Mieter funktioniert, erklären wir ausführlich in CO2-Kosten auf Mieter und Vermieter aufteilen: Berechnungsbeispiele.

Neu ab 2029: Übersteigt der Anteil klimafreundlicher Brennstoffe die 30-Prozent-Marke der Bio-Treppe, beteiligst du dich als Vermieter zur Hälfte an den dadurch entstehenden Mehrkosten. Diese darfst du dann nicht mehr in voller Höhe über die Heizkostenabrechnung an deine Mieter weitergeben. Zusätzlich musst du dich an den Heizkosten neuer fossiler Heizungen beteiligen, wenn du dich beim Austausch bewusst gegen eine förderfähige Alternative entscheidest. Für besondere Härtefälle bei der CO2-Kostenaufteilung sieht das Gesetz zudem eigene Ausnahmeregelungen vor.

Diese neue Kostenteilung funktioniert nach demselben Prinzip wie das bereits etablierte Stufenmodell beim CO2-Preis: Je schlechter die energetische Qualität von Gebäude und Heizung, desto größer der Vermieteranteil. Das Gebäudemodernisierungsgesetz überträgt dieses Prinzip erstmals auch auf die Brennstoffkosten selbst.

Praxisbeispiel: Bio-Beimischung in der Abrechnung ausweisen

Stell dir ein Mehrfamilienhaus mit Gasheizung vor. Ab 2029 steigt der Gaspreis durch die Bio-Beimischung um beispielsweise 3 Cent pro Kilowattstunde. Bei einem Jahresverbrauch von 40.000 Kilowattstunden macht das 1.200 Euro Mehrkosten. Übersteigt der Bio-Anteil in diesem Beispiel die 30-Prozent-Schwelle, trägst du als Vermieter 600 Euro davon selbst – die restlichen 600 Euro darfst du wie gewohnt über die Heizkostenabrechnung umlegen. Weise diesen Anteil künftig als eigene Position aus, damit die Abrechnung für deine Mieter nachvollziehbar bleibt und du bei einem Widerspruch sauber belegen kannst, wie sich der Betrag zusammensetzt.

Häufige Fehler, die du jetzt vermeiden solltest

Bei der Umstellung auf die neuen Regeln passieren in der Praxis vor allem diese Fehler:

• Die Vorauszahlungen unverändert lassen, obwohl die Bio-Treppe ab 2029 absehbar höhere Heizkosten verursacht
• Mieter nicht über die neue Rechtslage informieren, sodass Rückfragen und Widersprüche zur alten 65-Prozent-Regel entstehen
• Den Vermieteranteil an den Biobeimischungskosten in der Abrechnung nicht separat ausweisen
• Eine Förderzusage erst kurz vor der nächsten Kostendeckel-Absenkung beantragen und dadurch Zuschuss verschenken
• Bei einem Mehrfamilienhaus die gestaffelten Förderhöchstbeträge pro Wohneinheit nicht ausschöpfen

Die meisten dieser Fehler entstehen nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil sich die Rechtslage seit 2024 mehrfach geändert hat. Wer unsicher ist, ob die eigene Abrechnung die neuen Vorgaben korrekt abbildet, sollte sie vor dem nächsten Versand noch einmal genau prüfen.

Checkliste: So bereitest du dich als Vermieter vor

• Prüfe, ob eine geplante Heizungsmodernisierung durch die neue Technologieoffenheit günstiger umsetzbar ist
• Kalkuliere die Bio-Treppe langfristig in deine Heizkosten-Vorauszahlungen ein, nicht nur den aktuellen Brennstoffpreis
• Sichere dir die Förderung, solange der aktuelle Kostendeckel noch gilt
• Informiere deine Mieter aktiv über die neue Rechtslage, bevor die nächste Abrechnung verschickt wird
• Weise Bio-Beimischungskosten und CO2-Anteile in der Abrechnung als eigene, nachvollziehbare Position aus

Ein Vermieter aus Nürnberg hat im August 2026 seine geplante Gasheizungssanierung noch einmal neu durchgerechnet. Statt wie ursprünglich geplant zur Wärmepumpe zu wechseln, entschied er sich für eine Hybridlösung – und sicherte sich dank Einkommensbonus und rechtzeitiger Antragstellung noch den vollen Kostendeckel von 28.000 Euro für die erste Wohneinheit. Genau dieses Timing macht am Ende den Unterschied zwischen einer soliden und einer teuren Modernisierung.