Stell dir vor, du erhältst im Januar 2026 deinen neuen Grundsteuerbescheid – und der Betrag ist deutlich höher als im Vorjahr. Darf du diesen Anstieg einfach auf deine Mieter umlegen? Und wenn ja, wie machst du das korrekt in der Nebenkostenabrechnung? Diese Frage beschäftigt aktuell tausende Vermieter in Deutschland.

Die Grundsteuerreform ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft. Sie verändert die Berechnungsgrundlage für Millionen von Immobilien grundlegend. Viele Gemeinden haben daraufhin ihre Hebesätze angepasst – teils nach oben, teils nach unten. Für Vermieter bedeutet das: Die Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten muss neu bewertet werden.

In diesem Artikel erfährst du, was die Reform konkret bedeutet. Du lernst, wie du die Grundsteuer korrekt in deiner Nebenkostenabrechnung ansetzt. Außerdem zeigen wir dir typische Fallstricke und wie du sie umgehst.

Was ist die Grundsteuerreform – und warum betrifft sie Vermieter?

Das Bundesverfassungsgericht erklärte die alte Grundsteuerbemessung 2018 für verfassungswidrig. Die Grundstückswerte aus dem Jahr 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) waren völlig veraltet. Das neue Bewertungsrecht gilt seit dem 1. Januar 2025 bundesweit.

Jedes Bundesland durfte dabei eigene Regeln festlegen. Bayern, Baden-Württemberg und einige andere Länder wählten eigene Modelle. Das sogenannte Bundesmodell gilt in den verbleibenden Ländern. Diese Vielfalt macht die Materie für Vermieter komplex.

Für dich als Vermieter ist entscheidend: Die Grundsteuer zählt laut § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den umlagefähigen Betriebskosten. Du darfst sie also auf deine Mieter umlegen – wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist. Dabei gilt § 556 BGB als übergeordnete Rechtsgrundlage.

Grundsteuer als Betriebskosten: Die rechtliche Grundlage

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in § 2 alle umlagefähigen Kostenarten auf. Die öffentlichen Lasten des Grundstücks stehen an erster Stelle. Darunter fällt ausdrücklich die Grundsteuer.

Damit du die Grundsteuer umlegen kannst, braucht du eine gültige Vereinbarung im Mietvertrag. Ein pauschaler Verweis auf „Betriebskosten gemäß BetrKV" reicht aus. Eine gesonderte Auflistung ist nicht zwingend erforderlich.

Wichtig: Du musst die tatsächlich gezahlte Grundsteuer ansetzen. Mehr darfst du nicht verlangen. Änderungen durch die Reform – egal ob höher oder niedriger – gibst du direkt weiter. Das ist deine Pflicht nach § 556 Abs. 3 BGB.

Lege immer den aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde als Beleg zur Abrechnung. So bist du auf der sicheren Seite bei Mieteranfragen oder Prüfungen.

Wie sich die Reform konkret auf die Abrechnung auswirkt

Durch die Neubewertung der Grundstücke hat sich die Bemessungsgrundlage vielerorts verändert. Hinzu kommt, dass viele Kommunen ihre Hebesätze angepasst haben. Einige Gemeinden haben die Hebesätze gesenkt, um die Reform „aufkommensneutral" zu gestalten. Andere haben die Gelegenheit genutzt, um die Einnahmen zu erhöhen.

Für dich als Vermieter bedeutet das: Die Grundsteuer in deiner Nebenkostenabrechnung 2025 kann sich deutlich von der des Vorjahres unterscheiden. Mieter werden Fragen stellen. Du musst die Änderung nachvollziehbar erklären können.

Besonders betroffen sind Vermieter in Großstädten. Dort sind die Bodenrichtwerte stark gestiegen. Die neue Bewertung führt teils zu erheblich höheren Grundsteuern – trotz kommunaler Hebesatzsenkungen.

Achte auch auf den Umlageschlüssel: Bei Mehrfamilienhäusern teilst du die Grundsteuer in der Regel nach Wohnfläche auf. Prüfe, ob dein Mietvertrag das korrekt regelt. Welcher Umlageschlüssel bei Betriebskosten der richtige ist – das erfährst du in unserem eigenen Ratgeber.

Rechenbeispiel: Grundsteueränderung in der Abrechnung

Angenommen, du vermietest ein Zweifamilienhaus in Nordrhein-Westfalen. Bisher zahltest du jährlich 900 Euro Grundsteuer. Durch die Reform und einen angepassten Hebesatz der Gemeinde steigt der Betrag auf 1.260 Euro – ein Plus von 360 Euro.

Dein Haus hat eine Gesamtwohnfläche von 150 m². Wohnung A hat 80 m², Wohnung B hat 70 m². Die Verteilung nach Wohnfläche sieht so aus:

• Wohnung A (80 m²): 1.260 € × 80/150 = 672,00 Euro
• Wohnung B (70 m²): 1.260 € × 70/150 = 588,00 Euro

Im Vorjahr zahlte Mieter A noch 480 Euro, jetzt sind es 672 Euro. Das sind 192 Euro mehr. Diese Differenz musst du klar und transparent in der Abrechnung ausweisen. Füge den aktuellen Grundsteuerbescheid als Kopie bei.

Ein häufiger Fehler: Vermieter setzen den alten Vorauszahlungsbetrag der Mieter an. Die Nachzahlung trifft dann alle unvorbereitet. Besser: Passe nach dem neuen Bescheid die monatliche Vorauszahlung an.

Aktuelle Gesetzesänderungen: CO2-Kosten und Kabelgebühren

Neben der Grundsteuerreform gibt es weitere wichtige Änderungen, die deine Nebenkostenabrechnung betreffen.

CO2-Kostenteilung seit 2023

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO2-Kostenteilungsgesetz. Die CO2-Abgabe auf Heizenergie wird nicht mehr allein vom Mieter getragen. Vermieter und Mieter teilen sich die Kosten nach einem festen Stufenmodell. Dabei richtet sich dein Anteil nach dem energetischen Zustand des Gebäudes.

Ein schlecht gedämmtes Haus (Klasse H) bedeutet: Du als Vermieter trägst 95 % der CO2-Kosten. Bei einem Gebäude der Klasse C liegt dein Anteil nur noch bei 5 %. Das setzt starke Anreize zur energetischen Sanierung.

In der Nebenkostenabrechnung musst du die CO2-Kosten korrekt aufschlüsseln. Der Mieteranteil wird als Betriebskosten umgelegt. Deinen Eigenanteil kannst du nicht auf den Mieter abwälzen. Hier lauern Fehler, die zu Rückforderungen führen können.

Mehr dazu findest du in unserem Ratgeber: CO2-Kosten in der Nebenkostenabrechnung richtig abrechnen.

Abschaffung des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren

Seit dem 1. Juli 2024 ist das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelfernsehen abgeschafft. Vermieter dürfen die Kosten für einen Kabelanschluss nicht mehr als Betriebskosten umlegen. Jeder Mieter entscheidet selbst, ob er einen Kabelanschluss möchte.

Bestehende Sammelverträge mit Kabelanbietern laufen noch bis maximal 30. Juni 2024 weiter und sind dann beendet. Hast du noch einen laufenden Vertrag, musst du ihn prüfen und ggf. kündigen. Kabelkosten in der Abrechnung 2025 sind unzulässig und können vom Mieter beanstandet werden.

Häufige Fehler bei der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung

Selbst erfahrene Vermieter machen bei der Grundsteuerabrechnung Fehler. Die Reform erhöht das Risiko zusätzlich. Hier sind die häufigsten Probleme:

• Falscher Zeitraum: Du rechnest nicht das Kalenderjahr, sondern die tatsächlich gezahlten Bescheide ab. Achte auf den Abrechnungszeitraum im Mietvertrag.
• Fehlender Beleg: Ohne Kopie des Grundsteuerbescheids kannst du die Kosten im Streitfall nicht belegen. Füge den Bescheid immer bei.
• Falscher Umlageschlüssel: Manchmal wird die Grundsteuer nach Köpfen statt nach Wohnfläche verteilt. Prüfe, was im Mietvertrag steht.
• Kabelkosten noch enthalten: Nach dem 1. Juli 2024 dürfen Kabelgebühren nicht mehr umgelegt werden. Ältere Abrechnungsvorlagen sind oft noch falsch.
• CO2-Kosten falsch aufgeteilt: Vermieter vergessen ihren Eigenanteil zu tragen und legen alles auf den Mieter um. Das ist rechtswidrig.
• Zu späte Abrechnung: Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Verpasst du die Frist, verfällt dein Nachzahlungsanspruch.

Praktische Tipps für deine nächste Nebenkostenabrechnung

Mit diesen Maßnahmen bereitest du dich optimal vor:

1. Grundsteuerbescheid sofort prüfen

Sobald der neue Bescheid eintrifft, vergleiche ihn mit dem Vorjahr. Notiere den Unterschied. Überlege, ob du die monatliche Vorauszahlung der Mieter anpassen solltest. Transparenz vermeidet Streit.

2. Mietvertrag auf Betriebskostenklausel prüfen

Steht im Mietvertrag eine wirksame Umlage der Betriebskosten? Nur dann darfst du die Grundsteuer weitergeben. Bei älteren Verträgen lohnt sich ein genauer Blick.

3. Abrechnungsvorlage aktualisieren

Entferne Kabelgebühren aus deiner Vorlage. Füge die CO2-Kostenaufteilung korrekt ein. Nutze am besten eine professionelle Softwarelösung oder aktuelle Vorlagen. Kostenlose Vorlagen für die Nebenkostenabrechnung findest du in unserem Downloadbereich.

4. Kommunikation mit Mietern

Informiere deine Mieter frühzeitig über steigende Grundsteuern. Ein kurzes Anschreiben mit Verweis auf den Bescheid schafft Vertrauen. So sparst du dir Diskussionen bei der Jahresabrechnung.

5. Fristen im Kalender eintragen

Die 12-Monats-Frist für die Nebenkostenabrechnung ist eine Ausschlussfrist. Trag dir den Stichtag sofort ein. Ein verpasster Termin kostet dich bares Geld.

Grundsteuer und Mieterhöhung: Was ist erlaubt?

Manchmal verwechseln Vermieter die Umlage gestiegener Betriebskosten mit einer Mieterhöhung. Das sind zwei verschiedene Instrumente. Die Betriebskostenumlage ist kein Werkzeug zur Mieterhöhung.

Wenn deine Grundsteuer dauerhaft stark steigt, kannst du unter bestimmten Voraussetzungen eine Modernisierungsmieterhöhung anstreben. Das ist aber ein separater Prozess nach § 559 BGB. Für eine schlichte Betriebskostenerhöhung genügt die korrekte Abrechnung.

Denkbar ist auch eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 BGB. Dafür brauchst du eine vorangegangene Betriebskostenabrechnung als Grundlage. Die Anpassung muss schriftlich erfolgen und nachvollziehbar begründet sein.

Praxisbeispiel: Vermieter in München meistert die Reform

Petra K. vermietet ein kleines Mehrfamilienhaus in München mit drei Wohnungen. Ihr Grundsteuerbescheid für 2025 stieg von 1.400 Euro auf 2.100 Euro – ein Anstieg von 50 Prozent, verursacht durch die neuen Bodenrichtwerte. Sie informierte ihre Mieter bereits im Oktober 2024 per Anschreiben und legte eine Kopie des Bescheids bei. In der Jahresabrechnung wies sie die Mehrkosten transparent aus und erhöhte gleichzeitig die monatlichen Vorauszahlungen um jeweils 35 Euro. Keiner ihrer Mieter stellte die Abrechnung in Frage – dank klarer Kommunikation und sauberer Dokumentation.