"Kann ich die Kosten meiner neuen Photovoltaikanlage auf die Mieter umlegen?" Diese Frage stellen sich immer mehr Vermieter, seit in verschiedenen Bundesländern die Solarenergie-Pflicht eingeführt wurde. Die Antwort ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Mit der wachsenden Bedeutung erneuerbarer Energien und neuen gesetzlichen Verpflichtungen zur Installation von PV-Anlagen stehen Vermieter vor der Herausforderung, die entstehenden Kosten nach BetrKV abzurechnen. Gleichzeitig haben sich weitere wichtige Regelungen bei den Nebenkosten geändert: Die CO2-Kostenteilung gilt seit 2023, das Nebenkostenprivileg für Kabelgebühren ist seit Juli 2024 entfallen.

In diesem Artikel erfährst du, welche PV-Kosten umlagefähig sind, was bei der Abrechnung zu beachten ist und wie du häufige Fehler vermeidest.

Rechtliche Grundlagen: Was sagt die Betriebskostenverordnung zu PV-Anlagen?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält einen Katalog der umlagefähigen Kosten (§ 2 BetrKV), der um „sonstige Betriebskosten“ (Nr. 17) ergänzt werden kann, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt. PV-Anlagen sind dort nicht explizit erwähnt, das bedeutet aber nicht automatisch, dass keine Kosten umlagefähig sind.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Anschaffungskosten und laufenden Betriebskosten:

• Anschaffungskosten der PV-Anlage: Nicht umlagefähig (gehören zu den Herstellungskosten)
• Wartung: Als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt. Instandhaltung und Reparaturen gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV)
• Versicherungen: Umlagefähig nach §2 Nr. 13 BetrKV
• Reinigung: Als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig, wenn vereinbart

Wichtig: Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein. Eine nachträgliche Einführung ohne Mietvertragsänderung ist nicht möglich. Ob die Wartung einer PV-Anlage als Betriebskosten gilt, ist nicht abschließend geklärt. Das Risiko ist geringer, wenn die Anlage den Mietern zugutekommt.

Schaue dir hier die vollständige Liste der umlagefähigen Betriebskosten gem. BetrKV an.

Sonderfall: Mieterstrom und direkte Energielieferung

Anders sieht es aus, wenn du den Solarstrom direkt an deine Mieter verkaufst (Mieterstromkonzept). Hier entstehen neue rechtliche Beziehungen:

Beispielrechnung: Bei einer 20 kWp-Anlage mit 18.000 kWh Jahresertrag und einem Mieterstrompreis von 25 Cent/kWh entstehen jährliche Einnahmen von 4.500 Euro. Gleichzeitig fallen Betriebskosten von etwa 300-500 Euro an.

Die Stromlieferung erfolgt dann nicht mehr über die Betriebskostenabrechnung, sondern über separate Stromrechnungen. Der Stromliefervertrag darf nicht Teil des Mietvertrags sein, und der Preis darf höchstens 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen (§ 42a EnWG). Eine zusätzliche Umlage der Wartungskosten als Betriebskosten dürfte dann regelmäßig ausscheiden, weil Sie die Anlage für die Stromlieferung betreiben und die Kosten über den Strompreis decken.

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Weitere Änderungen: Was Vermieter beachten müssen

Parallel zur Solarenergie-Pflicht haben sich weitere wichtige Nebenkosten-Regelungen geändert:

CO2-Kostenteilung seit Januar 2023

Die CO2-Kosten für Heizöl und Gas müssen je nach CO2-Ausstoß des Gebäudes zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Strom aus einer PV-Anlage ist davon nicht erfasst.

Ende des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren

Seit Juli 2024 können Kabelgebühren nicht mehr automatisch umgelegt werden. Diese Änderung zeigt, wie dynamisch das Nebenkostenrecht ist – umso wichtiger ist es, bei PV-Anlagen von Anfang an nach BetrKV zu agieren.

Praktische Umsetzung: So rechnest du PV-Kosten ab

Für die Abrechnung umlagefähiger PV-Kosten gelten die normalen Regeln der Betriebskostenabrechnung:

Schritt 1: Alle Belege sammeln (Wartungsverträge, Versicherungen, Reinigungskosten)
Schritt 2: Kosten nach Umlageschlüssel aufteilen (meist nach Wohnfläche oder Verbrauch)
Schritt 3: In der Betriebskostenabrechnung unter "Sonstige Betriebskosten" ausweisen

Beispiel: Für ein 6-Parteien-Haus fallen jährlich 600 Euro PV-Wartungskosten an. Bei Umlage nach Wohnfläche zahlt eine 80 qm Wohnung bei insgesamt 480 qm: (80/480) × 600 = 100 Euro.

Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

Die größten Fallstricke bei der PV-Kostenumlage:

• Fehler 1: Anschaffungskosten umlegen: nicht zulässig, Mieter können Rückforderungen geltend machen
• Fehler 2: Umlage ohne Mietvertragsklausel – rechtlich unwirksam
• Fehler 3: Vermischung von Mieterstrom und Betriebskosten
• Fehler 4: Fehlende Belege für Wartungskosten

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Mietvertragsgestaltung: Die richtige Klausel für PV-Kosten

Ohne entsprechende Mietvertragsklausel ist keine Umlage möglich. Eine Klausel könnte lauten:

"Zu den sonstigen Betriebskosten gehören auch die Kosten für Wartung, Reinigung und Versicherung von Photovoltaikanlagen, soweit diese dem Gemeinschaftsgebrauch dienen."

Instandhaltung und Reparaturen sollten Sie nicht aufnehmen, sie sind keine Betriebskosten. Bei bestehenden Mietverträgen ist eine Ergänzung nur mit Zustimmung des Mieters möglich.

Zukunftsausblick: Was kommt auf Vermieter zu?

Die Solarenergie-Pflicht wird sich voraussichtlich auf weitere Bundesländer ausweiten. Gleichzeitig entwickeln sich neue Geschäftsmodelle wie Quartierskonzepte oder Energy-Sharing, die zusätzliche rechtliche Fragen aufwerfen.

Vermieter sollten sich frühzeitig informieren und ihre Mietverträge entsprechend anpassen. Die Integration erneuerbarer Energien wird künftig ein wichtiger Baustein der Immobilienbewirtschaftung.

Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte zur PV-Kostenumlage

• Anschaffungskosten von PV-Anlagen sind nicht umlagefähig
• Wartung, Reinigung und Versicherung können als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag sie nennt
• Mietvertragsklausel ist zwingend erforderlich
• Mieterstrom wird separat abgerechnet, nicht über Betriebskosten
• Weitere Änderungen beachten (CO2-Kosten seit 2023, Kabelgebühren seit Juli 2024)

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