Heizungsgesetz 2026: Die wichtigsten Änderungen für Vermieter im Überblick

Stell dir vor, du erhältst als Vermieter plötzlich eine Klage deines Mieters – weil du die neuen Regelungen zum Gebäudemodernisierungsgesetz nicht korrekt umgesetzt hast. Was viele nicht wissen: Ab Februar 2026 greifen entscheidende Änderungen, die direkt deine Betriebskostenabrechnung und deine Pflichten als Vermieter betreffen. Wer jetzt nicht handelt, riskiert teure Nachforderungen oder sogar Bußgelder.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz in seiner aktuellen Form fasst mehrere Regelungsstränge zusammen – darunter das viel diskutierte Heizungsgesetz (GEG-Novelle), die CO2-Kostenteilung und neue Anforderungen an die Heiztechnik. Für Vermieter ohne juristischen Hintergrund wirkt das auf den ersten Blick wie ein undurchdringlicher Dschungel aus Paragrafen.

Keine Sorge: Dieser Artikel erklärt dir klar und verständlich, was sich ab Februar 2026 konkret ändert, welche Pflichten du als Vermieter hast und wie du häufige Fehler von Anfang an vermeidest.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz überhaupt?

Der Begriff "Gebäudemodernisierungsgesetz" ist kein offizieller Gesetzestitel, sondern wird umgangssprachlich für das Bündel an Regelungen verwendet, das die energetische Modernisierung von Gebäuden vorantreiben soll. Im Kern geht es um das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das zuletzt 2024 grundlegend reformiert wurde und 2026 weitere Verschärfungen erfährt.

Das sogenannte Heizungsgesetz – die GEG-Novelle – schreibt vor, dass neu eingebaute Heizungsanlagen schrittweise auf erneuerbare Energien umgestellt werden müssen. Für Vermieter bedeutet das: Wer eine alte Gas- oder Ölheizung austauscht, muss künftig prüfen, ob eine Wärmepumpe, Fernwärme oder ein Hybridmodell die rechtlichen Anforderungen erfüllt.

Parallel dazu gilt seit 2024 die CO2-Kostenteilung nach dem CO2KostAufG, die Vermieter verpflichtet, einen Teil der CO2-Abgabe auf Heizenergie selbst zu tragen – je nach energetischem Zustand des Gebäudes.

Die rechtlichen Grundlagen – einfach erklärt

Als Vermieter bewegst du dich in einem Geflecht aus mehreren Gesetzen. Die wichtigsten sind:

• GEG (Gebäudeenergiegesetz): Regelt energetische Mindeststandards und Anforderungen an Heizungsanlagen. Ab 2026 gelten verschärfte Austauschpflichten für alte Heizkessel.
• CO2KostAufG: Seit 2024 teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Abgabe nach einem 10-stufigen Stufenmodell. Je schlechter die Gebäudeenergieeffizienz, desto höher dein Anteil als Vermieter.
• BGB §556: Regelt, welche Nebenkosten du auf den Mieter umlegen darfst – und wie.
• BetrKV (Betriebskostenverordnung): Listet abrechenbare Betriebskosten abschließend auf. Heizkosten sind hier unter §2 Nr. 4 und 5 geregelt.

Wichtig: Die CO2-Abgabe ist kein einfacher Betriebskostenposten, den du vollständig auf den Mieter umlegen kannst. Der Vermieteranteil muss in der Abrechnung korrekt herausgerechnet werden. Genau hier passieren die meisten Fehler.

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CO2-Kostenteilung ab 2026: So berechnet du deinen Anteil korrekt

Das Stufenmodell der CO2-Kostenteilung ist der Bereich, der in der Praxis die meiste Verwirrung stiftet. Die Grundidee: Vermieter, die energetisch schlechte Gebäude vermieten, sollen einen größeren Anreiz bekommen, in Modernisierungen zu investieren.

Das Modell teilt Gebäude in 10 Klassen nach CO2-Ausstoß je Quadratmeter pro Jahr ein. Ein Beispiel:

• Gebäude mit mehr als 52 kg CO2 pro m²/Jahr (schlechteste Klasse): Vermieter trägt 95 % der CO2-Kosten.
• Gebäude mit 32–37 kg CO2 pro m²/Jahr (mittlere Klasse): Vermieter trägt 50 %, Mieter 50 %.
• Gebäude unter 12 kg CO2 pro m²/Jahr (beste Klasse): Vermieter trägt 0 %, Mieter trägt alles.

Konkretes Beispiel: Dein Gebäude hat einen CO2-Ausstoß von 40 kg/m²/Jahr. Die jährliche CO2-Abgabe für dein Mehrfamilienhaus beträgt 1.200 Euro. Dein Vermieteranteil liegt in dieser Klasse bei 50 % – also 600 Euro, die du nicht auf den Mieter umlegen darfst. Diese 600 Euro müssen bei der Heizkostenabrechnung vom Gesamtbetrag abgezogen werden, bevor du die verbleibenden Kosten auf die Mieter verteilst.

Diese Berechnung manuell durchzuführen ist fehleranfällig und zeitaufwändig. Der Nebenkosten-Assistent berechnet das automatisch und rechtssicher.

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Heizungsgesetz-Änderungen ab Februar 2026: Was konkret neu ist

Ab Februar 2026 treten im Rahmen des Gebäudemodernisierungsgesetzes folgende Neuerungen in Kraft, die Vermieter direkt betreffen:

• Austauschpflicht für Altkessel: Gas- und Ölheizungen, die älter als 30 Jahre sind und auf Konstanttemperatur laufen, müssen bei einem Heizungstausch zwingend durch eine Anlage mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie ersetzt werden. Übergangsfristen gelten nur noch eingeschränkt.
• Nachweispflicht bei Neuvermietung: Bei der Neuvermietung muss der aktuelle Energieausweis vorgelegt werden. Fehler beim Energieausweis können zu Bußgeldern bis zu 15.000 Euro führen.
• Kommunale Wärmeplanung: Gemeinden ab 10.000 Einwohnern müssen bis spätestens 2028 einen Wärmeplan vorlegen. Vermieter in diesen Gebieten können von den Vorgaben der Kommunen abhängig sein, bevor sie in neue Heiztechnik investieren.
• Wegfall des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren: Seit Juli 2024 können TV-Kabelgebühren nicht mehr als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden. Bestehende Sammelverträge laufen spätestens bis Juli 2025 aus – falls noch nicht umgesetzt, besteht hier dringender Handlungsbedarf.

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Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

In der Praxis begegnen uns als häufigste Fehler bei der Betriebskostenabrechnung im Kontext des Heizungsgesetzes und der CO2-Kostenregelung immer wieder dieselben Stolperfallen:

• Fehler 1 – CO2-Abgabe komplett auf Mieter umgelegt: Viele Vermieter legen die gesamte CO2-Abgabe als Heizkosten auf den Mieter um, ohne den eigenen Pflichtanteil abzuziehen. Das ist rechtswidrig und kann zu Rückforderungen führen.
• Fehler 2 – Kabelgebühren noch in der Abrechnung 2026: Trotz Abschaffung des Nebenkostenprivilegs tauchen TV-Kabelgebühren in vielen Abrechnungen noch auf. Mieter können zu viel gezahlte Beträge zurückfordern – rückwirkend bis zu 3 Jahre.
• Fehler 3 – Fehlender oder veralteter Energieausweis: Bei Neuvermietung oder Heizungstausch ist der Energieausweis Pflicht. Ein veralteter Ausweis ohne aktuelle Sanierungsmaßnahmen kann zu Bußgeldern führen.
• Fehler 4 – Modernisierungsumlage falsch berechnet: Wer energetisch modernisiert, darf bis zu 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen (§559 BGB). Doch die Abgrenzung zur Instandhaltung – die nicht umlagefähig ist – wird häufig falsch gemacht.

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Praktische Tipps für Vermieter: So gehst du 2026 richtig vor

Damit du als Vermieter sicher durch die neuen Regelungen navigierst, haben wir die wichtigsten Handlungsempfehlungen zusammengefasst:

• Energieausweis prüfen: Lass deinen Energieausweis auf Aktualität prüfen – spätestens bei geplantem Heizungstausch oder Neuvermietung.
• CO2-Klasse ermitteln: Berechne den spezifischen CO2-Ausstoß deines Gebäudes, um deinen Vermieteranteil an der CO2-Abgabe korrekt zu ermitteln. Grundlage sind die Verbrauchsdaten deines Energieversorgers.
• Kabelgebühren aus der Abrechnung streichen: Falls noch nicht geschehen, entferne TV-Kabelgebühren sofort aus deiner Betriebskostenabrechnung und informiere betroffene Mieter schriftlich.
• Wärmeplanung deiner Gemeinde verfolgen: Informiere dich bei deiner Gemeinde über den Stand der kommunalen Wärmeplanung – sie beeinflusst, welche Heiztechnologie für dein Gebäude sinnvoll ist.
• Fristen für Heizungstausch kennen: Wenn deine Heizung älter als 30 Jahre ist, prüfe jetzt die Austauschpflicht und hol dir Angebote ein, solange Fachkräfte noch verfügbar sind.

Zusammenfassung: Die 5 wichtigsten Takeaways

• CO2-Kostenteilung korrekt anwenden: Der Vermieteranteil richtet sich nach der Energieeffizienzklasse des Gebäudes – nicht die gesamte CO2-Abgabe darf auf Mieter umgelegt werden.
• Kabelgebühren sind Geschichte: Seit Juli 2024 kein Nebenkostenprivileg mehr – Abrechnungen für 2024 und 2025 müssen bereinigt sein.
• Heizungsgesetz 2026 bringt verschärfte Austauschpflichten: Altkessel über 30 Jahre müssen bei Tausch durch Anlagen mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie ersetzt werden.
• Energieausweis ist Pflichtdokument: Bei Neuvermietung und Heizungstausch ist ein aktueller Energieausweis unbedingt erforderlich.
• Kommunale Wärmeplanung beachten: Vor jeder Investition in Heiztechnik die Planung der Gemeinde abwarten oder einholen – das kann Fehlinvestitionen vermeiden.

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