Dein Mieter fragt, warum die Heizkostenvorauszahlung plötzlich höher ist. Du weißt selbst nicht genau, was das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2026 daran geändert hat. Dieses Szenario kennen viele private Vermieter und kleine Hausverwaltungen. Die Gesetzesänderungen der letzten Jahre haben die Betriebskostenabrechnung deutlich komplexer gemacht.

Das GEG 2026 ist nicht nur ein Energiegesetz – es hat direkte Auswirkungen auf deine Nebenkostenabrechnung. Neue Vorschriften zur CO2-Kostenteilung, veränderte Anforderungen an Heizungsanlagen und die Abschaffung des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren verändern, was du umlegen darfst und wie. Wer hier Fehler macht, riskiert Nachforderungen oder Anfechtungen durch den Mieter.

In diesem Artikel erfährst du, was das GEG 2026 konkret für deine Betriebskosten bedeutet. Du bekommst die rechtlichen Grundlagen verständlich erklärt, ein konkretes Rechenbeispiel und eine Checkliste für die Praxis.

Was ist das GEG 2026 – und warum betrifft es Vermieter?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale Gesetz für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es legt fest, wie effizient Heizungen sein müssen und welche erneuerbaren Energien beim Heizen eingesetzt werden sollen. Ab 2026 verschärfen sich mehrere Anforderungen – vor allem für Bestandsgebäude.

Für dich als Vermieter bedeutet das: Wenn du deine Heizungsanlage anpassen musst, steigen möglicherweise deine Investitionskosten. Gleichzeitig ändert sich, wie du laufende Energiekosten auf Mieter umlegen kannst. Die Verbindung zwischen GEG und Betriebskostenrecht ist vielen nicht bewusst – dabei ist sie entscheidend.

Das GEG arbeitet eng zusammen mit der Heizkostenverordnung 2026, die regelt, wie Heizkosten erfasst und verteilt werden müssen. Beide Regelwerke greifen ineinander und solltest du gemeinsam im Blick haben.

Rechtliche Grundlagen: Was darf umgelegt werden?

Die Grundlage für jede Betriebskostenabrechnung bildet die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie listet abschließend auf, welche Kosten als Betriebskosten gelten. Ergänzend regelt § 556 BGB die Vereinbarung und Abrechnung von Nebenkosten zwischen Vermieter und Mieter.

Heizkosten zählen gemäß § 2 Nr. 4 BetrKV zu den umlagefähigen Kosten. Dazu gehören die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, der Brennstoffe sowie der Wartung. Auch Kosten für fernablesbare Messgeräte und Heizkostenverteiler sind umlegbar.

Was jedoch nicht auf Mieter umgelegt werden darf, sind Investitionskosten für neue Heizungsanlagen. Wenn du also eine Wärmepumpe einbauen lässt, kannst du die Anschaffungskosten nicht in der Betriebskostenabrechnung verstecken. Das ist ein häufiger Irrtum. Mehr dazu findest du in unserem Artikel § 556 BGB: Grundlagen der Betriebskostenabrechnung.

CO2-Kostenteilung 2024/2026: Das Wichtigste für Vermieter

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, wie die CO2-Abgabe auf Heizenergie zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Ab 2024 wurde das Stufenmodell weiterentwickelt – und 2026 gibt es weitere Anpassungen.

Das Prinzip ist einfach: Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto mehr CO2-Kosten trägt der Vermieter. Je besser die Energiebilanz, desto mehr zahlt der Mieter. Das Stufenmodell basiert auf dem CO2-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr.

Die Kostenteilung im Überblick (2026)

• Unter 12 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter trägt 0 %, Mieter 100 %
• 12–17 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter 25 %, Mieter 75 %
• 17–22 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter 33 %, Mieter 67 %
• 22–27 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter 50 %, Mieter 50 %
• 27–32 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter 65 %, Mieter 35 %
• Über 52 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter 95 %, Mieter 5 %

Diese Aufteilung musst du bei der Heizkostenabrechnung berücksichtigen. Du kannst nicht einfach die gesamten Heizkosten inklusive CO2-Abgabe auf den Mieter umlegen. Mehr Details zur Berechnung findest du in unserem Ratgeber CO2-Abgabe berechnen: Anleitung 2026.

Konkretes Rechenbeispiel: CO2-Kosten korrekt aufteilen

Stellen wir uns folgende Situation vor: Du vermietest eine Wohnung mit 80 m² in einem Altbau. Das Gebäude hat einen CO2-Ausstoß von 25 kg CO2 pro Quadratmeter und Jahr. Das entspricht der Stufe „22–27 kg" – also einer 50/50-Teilung.

Im Abrechnungsjahr 2025 betrugen die gesamten Heizkosten für die Wohnung 1.200 Euro. Darin enthalten ist die CO2-Abgabe in Höhe von 180 Euro.

• Gesamte Heizkosten: 1.200 Euro
• CO2-Abgabe gesamt: 180 Euro
• Mieteranteil CO2 (50 %): 90 Euro
• Vermieteranteil CO2 (50 %): 90 Euro
• Auf Mieter umlegbare Heizkosten: 1.200 − 90 = 1.110 Euro

Du darfst also nur 1.110 Euro in der Heizkostenabrechnung als Mieterlast ausweisen. Die 90 Euro Vermieteranteil musst du selbst tragen und als Gutschrift oder Verrechnung ausweisen. Vergisst du das, ist deine Abrechnung fehlerhaft – und der Mieter kann Widerspruch einlegen.

Abschaffung des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren

Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kabelgebühren nicht mehr als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden. Das sogenannte Nebenkostenprivileg wurde abgeschafft. Was das für dich bedeutet: Wenn du bisher einen Sammelvertrag mit einem Kabelnetzbetreiber hattest, läuft dieser für Bestandsverträge bis spätestens 30. Juni 2024 aus.

Ab diesem Zeitpunkt muss jeder Mieter seinen TV-Anschluss selbst wählen und bezahlen. Du darfst diese Kosten nicht mehr in der Nebenkostenabrechnung aufführen – auch nicht anteilig. Tust du es doch, ist die Abrechnung insoweit unwirksam.

Viele Vermieter haben das in der Abrechnung 2024 noch falsch gemacht. 2026 gilt: Kabelgebühren haben in deiner Nebenkostenabrechnung nichts mehr zu suchen.

GEG 2026 und Heizungstausch: Was gilt für die Betriebskosten?

Das GEG schreibt vor, dass neue Heizungsanlagen ab 2024 zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Das betrifft vor allem Neuinstallationen. Für Bestandsheizungen gelten Übergangsfristen – abhängig von Gemeindetyp und Wärmenetzausbau.

Was bedeutet das für deine Betriebskosten? Der Betrieb einer neuen Wärmepumpe oder einer Pelletheizung ist grundsätzlich umlegbar – genau wie der Betrieb einer alten Gasheizung. Die laufenden Betriebskosten (Strom für die Wärmepumpe, Pellets, Wartung) gehören in die Abrechnung.

Allerdings: Wärmepumpen haben häufig höhere Betriebskosten bei schlechter Dämmung. Wenn dein Gebäude energetisch schlecht dasteht, steigen die Heizkosten für den Mieter trotz "grüner" Heizung. Das kann zu Konflikten führen. Eine transparente Kommunikation ist hier Gold wert.

Häufige Fehler bei der Betriebskostenabrechnung im GEG-Kontext

In der Praxis begegnen uns immer wieder dieselben Fehler. Hier sind die wichtigsten – damit du sie vermeidest:

• CO2-Abgabe vollständig auf Mieter umlegen: Das ist unzulässig, wenn du nach dem Stufenmodell einen Eigenanteil trägst.
• Kabelgebühren noch abrechnen: Seit Juli 2024 nicht mehr erlaubt – auch nicht in alten Verträgen.
• Investitionskosten als Betriebskosten tarnen: Wartungskosten ja, Anschaffungskosten nein.
• Fehlende Angabe des CO2-Ausstoßes: Du musst den spezifischen CO2-Ausstoß des Gebäudes in der Abrechnung nachvollziehbar dokumentieren.
• Falscher Verteilerschlüssel: Heizkosten müssen zu mindestens 50 % nach Verbrauch verteilt werden – nicht nur nach Fläche.
• Abrechnungsfrist vergessen: Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen.

Checkliste: GEG-konforme Betriebskostenabrechnung 2026

• ✅ CO2-Abgabe nach Stufenmodell korrekt aufgeteilt?
• ✅ Vermieteranteil der CO2-Kosten als Gutschrift ausgewiesen?
• ✅ Keine Kabelgebühren mehr in der Abrechnung?
• ✅ Heizkosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch verteilt?
• ✅ Investitionskosten für neue Heizungsanlage herausgerechnet?
• ✅ CO2-Ausstoß des Gebäudes dokumentiert und nachvollziehbar?
• ✅ Abrechnungsfrist von 12 Monaten eingehalten?
• ✅ Mietvertrag enthält gültige Betriebskostenvereinbarung nach BetrKV?

Praktische Tipps für Vermieter 2026

Hier sind fünf konkrete Maßnahmen, die du jetzt umsetzen kannst:

1. Energieausweis aktualisieren: Der CO2-Ausstoß deines Gebäudes muss bekannt sein – er bestimmt dein Stufenmodell für die CO2-Kostenteilung.
2. Vertragsprüfung durchführen: Laufen noch Kabelverträge? Kündige diese fristgerecht oder prüfe, ob sie bereits ausgelaufen sind.
3. Vorauszahlungen anpassen: Wenn sich deine Heizkosten durch neue Anlagen oder CO2-Preise verändern, passe die Vorauszahlungen rechtzeitig an. Das vermeidet hohe Nachzahlungen.
4. Abrechnung transparent gestalten: Weise CO2-Anteile separat aus. Das macht die Abrechnung nachvollziehbar und reduziert Rückfragen.
5. Professionelle Software nutzen: Gerade bei mehreren Einheiten lohnt sich ein digitales Tool – es rechnet CO2-Anteile automatisch korrekt aus.

Abschluss: Ein konkreter Anwendungsfall aus der Praxis

Familie Schneider aus Dortmund vermietet ein Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1978. Ihr Gebäude weist einen CO2-Ausstoß von 29 kg pro Quadratmeter und Jahr auf – das bedeutet: 65 % der CO2-Abgabe trägt der Vermieter, nur 35 % der Mieter. In der Abrechnung für 2025 betrug die CO2-Abgabe insgesamt 340 Euro pro Wohnung. Familie Schneider muss davon 221 Euro selbst tragen – pro Wohnung. Hätten sie das nicht gewusst und die gesamten 340 Euro auf den Mieter umgelegt, wäre die Abrechnung anfechtbar gewesen. Dank frühzeitiger Prüfung haben sie die Abrechnung korrekt erstellt – und ihren Mietern gegenüber transparent kommuniziert.