„Was ist das denn für eine neue Position – Bio-Beimischungsanteil?" Diese Frage wirst du als Vermieter mit Gas- oder Ölheizung in den kommenden Jahren häufiger hören. Der Grund ist die sogenannte Bio-Treppe: eine Regel aus dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), die den Brennstoff selbst schrittweise verteuert – unabhängig davon, ob du deine Heizung überhaupt austauschst.

Die politischen und förderrechtlichen Hintergründe der GModG-Reform haben wir bereits ausführlich in GEG-Reform 2026: Neue Heizungsregeln für Vermieter erklärt. Dieser Artikel setzt genau da an, wo der Alltag beginnt: Was davon landet konkret in deiner Nebenkostenabrechnung, was darfst du umlegen, was nicht – und wie weist du die Bio-Treppe sauber und widerspruchssicher aus?

Du bekommst hier eigene Rechenbeispiele für die Abrechnungspraxis, Formulierungsvorschläge für die Erläuterung gegenüber deinen Mietern und eine Checkliste speziell für deine nächste Heizkostenabrechnung.

Kurz zur Einordnung: Was ist die Bio-Treppe überhaupt?

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) als Nachfolger des bisherigen Heizungsgesetzes. Die feste 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht für neue Heizungen ist damit weggefallen – stattdessen gilt für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen ein Stufenplan, nach dem der Anteil klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff schrittweise steigen muss: ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 mindestens 15 %, ab 2035 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 %.

Diese Stufen sind laut einer Einordnung von Viessmann, unserer externen Quelle für diesen Artikel, an die Fristen der kommunalen Wärmeplanung gekoppelt: Großstädte über 100.000 Einwohner müssen bis zum 30. Juni 2026 eine Wärmeplanung vorlegen, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Erst danach greift die Bio-Treppe für neu eingebaute fossile Heizungen verbindlich.

Für wen die Bio-Treppe gilt – und wer ausgenommen ist

Nicht jede Gas- oder Ölheizung ist automatisch betroffen. Der Stufenplan greift für Anlagen, die zwischen 2024 und dem Ablauf der kommunalen Wärmeplanungsfrist neu eingebaut werden. Hast du eine bestehende Heizung, die vor diesem Zeitraum installiert wurde, unterliegt sie nicht rückwirkend der Bio-Treppe – solange du sie nicht austauschst. Erst ein Neueinbau oder Grundlegender Umbau zieht die Beimischungspflicht nach sich.

Ausgenommen sind außerdem Heizsysteme, die ohnehin nicht auf fossilen Brennstoffen basieren: Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasseheizungen und Fernwärmeanschlüsse. Bei Fernwärme entscheidet der jeweilige Wärmenetzbetreiber über den Erneuerbaren-Anteil im Netz – das läuft über eigene Regeln außerhalb der Bio-Treppe. Prüfe im Zweifel bei deinem Energieversorger, ab welchem Stichtag deine konkrete Anlage in den Stufenplan fällt, denn das hängt vom Einbaudatum und vom Datum der Wärmeplanung deiner Kommune ab.

Was in deiner Nebenkostenabrechnung wirklich neu wird

Für die Abrechnung zählt zunächst die gute Nachricht: Brennstoffkosten – egal ob fossiler Anteil oder beigemischtes Biomethan – sind laufende Betriebskosten nach § 2 Nr. 4 BetrKV und grundsätzlich umlagefähig, genau wie bisher der Gas- oder Ölpreis.

Die Einschränkung kommt ab 2029: Übersteigt der verpflichtende Bio-Anteil die 30-Prozent-Schwelle der Bio-Treppe, trägst du als Vermieter die Hälfte der dadurch entstehenden Mehrkosten selbst. Die andere Hälfte darfst du wie gewohnt über die Heizkostenabrechnung an deine Mieter weitergeben. Diese hälftige Teilung ist an das bereits bekannte Stufenmodell aus dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz angelehnt – nur dass hier nicht der CO2-Ausstoß des Gebäudes, sondern der verpflichtende Bio-Anteil im Brennstoff der Maßstab ist.

Wichtig für die Abrechnungspraxis: Diese Vermieterbeteiligung betrifft ausschließlich die Mehrkosten durch die Bio-Beimischung, nicht die gesamten Heizkosten. Du musst also nicht die komplette Brennstoffrechnung aufteilen, sondern nur den Preisaufschlag, der sich rechnerisch aus dem Bio-Anteil oberhalb der 30-Prozent-Marke ergibt.

Betriebskosten vs. Modernisierungsumlage: Nicht verwechseln

Ein häufiger Fehler in der Praxis: Vermieter vermischen laufende Brennstoffkosten mit den Kosten eines Heizungstauschs. Das sind rechtlich zwei getrennte Welten:

• Umlagefähig als Betriebskosten: Brennstoffkosten inklusive Bio-Anteil (bis zur 30-Prozent-Grenze zu 100 %, darüber zur Hälfte), Wartung, Betriebsstrom der Anlage
• Nicht umlagefähig als Betriebskosten: Anschaffung, Einbau oder Austausch der Heizungsanlage selbst

Investierst du in eine neue Heizung, kannst du die Kosten stattdessen über die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB auf die Miete umlegen – gedeckelt auf 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr und maximal 2 Euro pro Quadratmeter monatlich. Wie diese Abgrenzung konkret funktioniert, haben wir in Neue Heizung: Kosten auf Mieter umlegen? Das geht 2024 im Detail durchgerechnet.

Für die Nachweispflicht gilt: Halte die Bezugsdokumente deines Energieversorgers bereit, aus denen sich der jeweilige Bio-Anteil im Abrechnungszeitraum ergibt. Viele Versorger weisen den Biomethan- oder Bioöl-Anteil mittlerweile direkt auf der Jahresrechnung aus. Diese Angabe ist deine Berechnungsgrundlage – ohne sie lässt sich der Vermieteranteil oberhalb der 30-Prozent-Schwelle nicht sauber belegen, falls ein Mieter die Position anzweifelt.

Bist du unsicher, ob eine bereits verschickte Abrechnung die Bio-Treppe schon korrekt behandelt, hilft ein Blick von außen: Mit unserem kostenlosen Betriebskosten-Checker bekommst du in wenigen Minuten eine erste Einschätzung, ob Heizkostenpositionen plausibel und in der richtigen Höhe umgelegt wurden.

Rechenbeispiel: Bio-Anteil korrekt in der Abrechnung ausweisen

Nimm an, du vermietest ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten und zentraler Gasheizung. Der Gesamtverbrauch im Abrechnungsjahr 2029 liegt bei 48.000 Kilowattstunden. Durch die verpflichtende Bio-Beimischung von 10 % steigt der Gaspreis um 2,5 Cent pro Kilowattstunde gegenüber rein fossilem Gas.

• Mehrkosten durch Bio-Beimischung gesamt: 48.000 kWh × 0,025 € = 1.200 Euro
• Bio-Anteil liegt unter der 30-Prozent-Schwelle → volle Umlagefähigkeit
• Auf die sechs Einheiten umlegbar: 1.200 Euro nach Verbrauch bzw. Verteilerschlüssel

Steigt der verpflichtende Bio-Anteil 2035 auf 30 % und in der Folge auf 35 %, ändert sich die Rechnung: Angenommen, die Mehrkosten durch die Bio-Beimischung liegen dann bei 3.600 Euro im Jahr. Da der Anteil die 30-Prozent-Marke überschreitet, gilt die hälftige Teilung:

• Mehrkosten durch Bio-Beimischung gesamt: 3.600 Euro
• Vermieteranteil (50 %): 1.800 Euro – trägst du selbst, nicht umlagefähig
• Auf Mieter umlegbarer Anteil: 1.800 Euro

In der Abrechnung solltest du diesen Anteil als eigene, nachvollziehbare Position ausweisen, zum Beispiel: „Heizkosten Gas inkl. Bio-Beimischung: 12.400 Euro, davon Vermieteranteil Bio-Treppe (§ … GModG): 1.800 Euro, umlagefähiger Anteil: 10.600 Euro." Diese Trennung schützt dich bei einem möglichen Widerspruch, weil du den Betrag jederzeit nachvollziehbar herleiten kannst.

Vorauszahlungen jetzt schon auf die Bio-Treppe einstellen

Weil die Bio-Treppe über Jahre in festen Stufen greift, kannst du die Kostenentwicklung schon heute grob einplanen, statt später von hohen Nachzahlungen überrascht zu werden. Die einfachste Faustformel: multipliziere den erwarteten Preisaufschlag pro Kilowattstunde der jeweiligen Stufe mit dem Jahresverbrauch der Einheit und teile das Ergebnis auf zwölf Monatsraten der Vorauszahlung auf. Steht der genaue Preisaufschlag noch nicht fest, reicht zunächst ein grober Sicherheitszuschlag von 5–10 % auf die bisherige Heizkostenvorauszahlung, sobald deine Anlage in eine neue Stufe rutscht.

• Bis 2028: Reguläre Gas-/Ölpreise, noch keine Beimischungspflicht – Vorauszahlung unverändert
• Ab 2029 (10 %): Ersten moderaten Aufschlag einplanen, sobald deine Anlage unter die Stufenplan-Fristen fällt
• Ab 2030 (15 %) und 2035 (30 %): Spürbarer Anstieg – prüfe die Vorauszahlung jährlich neu und kommuniziere Anpassungen frühzeitig
• Ab 2040 (60 %): Deutlich höheres Preisniveau – spätestens jetzt lohnt sich der erneute Vergleich mit einer klimafreundlichen Alternative

Praktischer Tipp: Nutze unseren CO2-Kostenrechner, um neben der CO2-Kostenaufteilung auch die Auswirkung steigender Brennstoffpreise auf deine Heizkostenvorauszahlung überschlägig zu kalkulieren.

So kommunizierst du die Änderung an deine Mieter

Die meisten Widersprüche gegen Betriebskostenabrechnungen entstehen nicht durch Rechenfehler, sondern durch fehlende Erklärung. Bei der Bio-Treppe gilt das besonders, weil der Begriff vielen Mietern unbekannt ist. Drei Punkte solltest du in deiner Kommunikation abdecken:

1. Rechtsgrundlage benennen: Kurzer Hinweis auf das GModG und die gesetzlich vorgeschriebene Bio-Beimischung, nicht auf eine freie Entscheidung deinerseits
2. Kostenanteile transparent trennen: Umlagefähiger Anteil und dein eigener Vermieteranteil als getrennte Zeilen, nicht als Gesamtsumme
3. Frühzeitig statt erst mit der Abrechnung informieren: Ein kurzer Hinweis bei der nächsten Vorauszahlungsanpassung erspart dir Rückfragen bei der eigentlichen Abrechnung

Eine mögliche Formulierung für dein Anschreiben oder die Erläuterung in der Abrechnung: „Aufgrund der gesetzlich vorgeschriebenen Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe (§ … GModG, sogenannte Bio-Treppe) sind die Heizkosten in diesem Abrechnungszeitraum um X Euro gestiegen. Davon übernehme ich als Vermieter Y Euro gemäß der gesetzlichen Kostenteilung; der auf Sie umlegbare Anteil beträgt Z Euro." Eine solche kurze, sachliche Erklärung nimmt den meisten Mietern bereits den Anlass für einen Widerspruch.

Wann sich ein Umstieg trotzdem lohnt

Die Bio-Treppe betrifft ausschließlich Gas- und Ölheizungen – eine Wärmepumpe ist davon nicht betroffen, da sie über den Strompreis läuft. Wer ohnehin eine Modernisierung plant, sollte deshalb nicht nur die Anschaffungskosten, sondern auch die über 15 bis 20 Jahre absehbaren Bio-Treppen-Mehrkosten in die Rechnung einbeziehen. Rechne dazu grob gegen: Wie stark steigt deine Vorauszahlung, wenn du bei der bestehenden Gasheizung bleibst und alle Stufen bis 2040 durchläufst – und wie verändert sich diese Kalkulation, wenn du stattdessen jetzt in eine förderfähige Alternative investierst und die Modernisierungsumlage nutzt? Erst dieser Vergleich über die gesamte Laufzeit zeigt, ob sich ein früherer Umstieg finanziell lohnt. Wie sich die laufenden Betriebskosten einer Wärmepumpe in der Abrechnung korrekt darstellen lassen, erklären wir in Wärmepumpe abrechnen: Komplette Anleitung für Vermieter 2024.

Checkliste: Bio-Treppe in der nächsten Heizkostenabrechnung

• ✅ Betrifft meine Heizung überhaupt die Bio-Treppe (Einbaudatum, Wärmeplanungsfrist der Kommune geprüft)?
• ✅ Aktueller Bio-Anteil im Brennstoff beim Energieversorger erfragt?
• ✅ Liegt der Bio-Anteil über der 30-Prozent-Schwelle? Falls ja: hälftige Kostenteilung berechnet?
• ✅ Vermieteranteil als eigene, nachvollziehbare Position in der Abrechnung ausgewiesen?
• ✅ Investitions- von Betriebskosten sauber getrennt (Modernisierungsumlage vs. Heizkosten)?
• ✅ Vorauszahlung an die absehbare Kostenentwicklung angepasst?
• ✅ Mieter vor Versand der Abrechnung über die neue Position informiert?

Fazit

Die Bio-Treppe verändert erst einmal nichts an der grundsätzlichen Umlagefähigkeit deiner Heizkosten – sie fügt lediglich eine neue, gesetzlich vorgeschriebene Kostenposition hinzu, die du sauber von den übrigen Brennstoffkosten trennen musst. Wer die Stufen kennt, den eigenen Vermieteranteil korrekt berechnet und rechtzeitig kommuniziert, vermeidet Nachzahlungsschocks und unnötige Widersprüche.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Einheiten und unterschiedlichen Verbrauchswerten wird die Berechnung schnell unübersichtlich, sobald eine zusätzliche Position wie der Bio-Treppen-Vermieteranteil dazukommt. Am schnellsten geht die Erstellung mit einer automatisierten Abrechnung: Lade deine Verbrauchsdaten einfach in unser Tool hoch – es erkennt Heizkostenpositionen, berechnet die Umlagefähigkeit nach aktueller Rechtslage und weist Bio-Treppen-Anteile korrekt als eigene Position aus. Hast du bereits eine Abrechnung erstellt, lässt sie sich genauso automatisiert gegenprüfen, bevor sie beim Mieter ankommt.