Neue Gesetze für Vermieter 2026: Auswirkungen auf Betriebskosten

Du hast die Nebenkostenabrechnung gerade fertiggestellt – und dann kommt die Nachricht: Wieder eine Gesetzesänderung. Dieses Mal betrifft sie die CO2-Kostenteilung, den Wegfall des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren und weitere Neuerungen. Viele Vermieter stehen nun vor der Frage: Was muss ich ab sofort anders machen?

Gerade für Privatvermieter und kleine Hausverwaltungen ist der Überblick schwierig. Neue Regelungen kommen oft kurzfristig, die Folgen bei Fehlern sind aber erheblich. Eine falsch erstellte Abrechnung kann zur Nachzahlungspflicht des Vermieters führen – oder sogar unwirksam sein.

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Dieser Artikel zeigt dir, welche Gesetze 2026 wirklich wichtig sind. Du erfährst, was sich konkret ändert, wie du deine Abrechnung anpassen musst und welche Fehler du unbedingt vermeiden solltest.

Rechtliche Grundlagen: Was regelt die Betriebskostenabrechnung?

Die wichtigste Grundlage ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie legt fest, welche Kosten du als Vermieter überhaupt auf die Mieter umlegen darfst. Zusätzlich regelt § 556 BGB die vertraglichen Voraussetzungen für eine wirksame Nebenkostenabrechnung.

Grundsatz: Nur Kosten, die in der BetrKV ausdrücklich genannt sind, dürfen umgelegt werden. Alles andere trägt der Vermieter selbst. Dieser Grundsatz klingt einfach – birgt aber in der Praxis viele Fallstricke.

Wichtig ist außerdem: Änderungen im Gesetz gelten nicht automatisch für alle laufenden Mietverträge. Manchmal ist eine Vertragsanpassung notwendig. Im Zweifel lohnt sich eine rechtliche Beratung.

Mehr dazu findest du in unserem Artikel Betriebskostenverordnung: Welche Kosten sind umlagefähig?

Änderung 1: CO2-Kostenteilung – So funktioniert die neue Regel

Seit 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). 2026 ist es längst Pflicht – aber viele Vermieter setzen es immer noch falsch um. Das kann teuer werden.

Das Prinzip: Die CO2-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) werden nicht mehr allein vom Mieter getragen. Stattdessen teilen sich Vermieter und Mieter die Last. Die Aufteilung richtet sich nach dem energetischen Zustand des Gebäudes.

Das Stufenmodell im Überblick

Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto mehr trägt der Vermieter. Das Gesetz kennt zehn Stufen:

• Effizienzhaus A+ bis A: Mieter trägt 100 % der CO2-Kosten
• Effizienzhaus B bis C: Mieter trägt 75 %, Vermieter 25 %
• Effizienzhaus D bis E: Aufteilung 50/50
• Effizienzhaus F: Mieter 25 %, Vermieter 75 %
• Effizienzhaus G und schlechter: Mieter trägt 0 %, Vermieter 100 %

Den Energieausweis deines Gebäudes brauchst du also zwingend. Ohne ihn kannst du die Aufteilung nicht korrekt berechnen.

Rechenbeispiel: CO2-Kosten korrekt aufteilen

Angenommen, dein Gebäude hat Effizienzklasse E. Die gesamten CO2-Kosten im Abrechnungsjahr betragen 480 Euro. Bei einer 50/50-Aufteilung gilt:

• Mieteranteil: 240 Euro (umlagefähig)
• Vermieteranteil: 240 Euro (trägst du selbst)

Den Vermieteranteil darfst du nicht in der Nebenkostenabrechnung ansetzen. Tust du es doch, ist die Abrechnung anfechtbar.

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Änderung 2: Kabelgebühren – Das Nebenkostenprivileg ist gefallen

Seit dem 1. Juli 2024 ist das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelfernsehen abgeschafft. Das bedeutet: Du darfst die Kosten für einen Kabelanschluss nicht mehr pauschal auf alle Mieter umlegen.

Jeder Mieter entscheidet nun selbst, ob er einen Kabelanschluss möchte und einen entsprechenden Vertrag abschließt. Bestehende Sammelverträge mit Kabelanbietern konntest du bis Ende Juni 2024 kündigen – diese Frist ist abgelaufen.

Was bedeutet das für 2026? Wenn du noch Kabelgebühren in deiner Abrechnung aufführst, riskierst du Widersprüche von Mietern und mögliche Rückforderungen. Prüfe deine Abrechnung daher sorgfältig.

Ausnahme: Eigenständige Glasfaser- oder TV-Verträge, die Mieter individuell abschließen, sind davon nicht betroffen. Auch gemeinschaftliche Antennenanlagen können unter bestimmten Voraussetzungen weiter abgerechnet werden.

Weitere Änderungen, die Vermieter 2026 kennen müssen

Neben CO2-Kosten und Kabelgebühren gibt es weitere Bereiche, die du im Blick haben solltest:

• Gebäudeenergiegesetz (GEG): Neue Heizungsanlagen müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das beeinflusst die Betriebskosten indirekt.
• Heizkostenverordnung (HeizkV): Fernablesbare Messgeräte sind inzwischen Pflicht. Fehlende Ausstattung kann zu einer Kürzung der Heizkostenabrechnung um 3 % führen.
• Trinkwasserverordnung: Regelmäßige Prüfpflichten für Legionellen bleiben bestehen und müssen korrekt dokumentiert werden.
• Grundsteuerreform: Die neue Grundsteuer gilt ab 2025 bundesweit. Sie bleibt umlagefähig – aber die Beträge können sich deutlich verändert haben.

Weitere Infos zur Heizkostenabrechnung findest du in unserem Ratgeber Heizkostenverordnung: Was Vermieter beachten müssen.

Häufige Fehler bei der Betriebskostenabrechnung – und wie du sie vermeidest

Fehler in der Nebenkostenabrechnung sind weit verbreitet. Das kostet Zeit, Geld und Nerven. Diese Fehler passieren besonders häufig:

• Nicht umlagefähige Kosten angesetzt: Verwaltungskosten, Reparaturen oder Instandhaltung gehören nicht in die Abrechnung.
• Falsche Umlageschlüssel: Der Verteilerschlüssel muss zum Mietvertrag passen. Wohnfläche und Personenzahl sind die häufigsten Schlüssel.
• CO2-Kosten falsch aufgeteilt: Ohne korrekte Effizienzklasse wird der Vermieteranteil oft falsch berechnet.
• Kabelgebühren weiter abgerechnet: Das ist seit Juli 2024 nicht mehr zulässig – wird aber noch häufig gemacht.
• Abrechnungsfrist versäumt: Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum beim Mieter sein. Danach verfällt der Nachzahlungsanspruch.

Checkliste: Betriebskostenabrechnung 2026 – Das musst du prüfen

Gehe diese Punkte vor der nächsten Abrechnung durch:

• ✔ Energieausweis des Gebäudes liegt vor und ist aktuell
• ✔ CO2-Kosten korrekt nach Stufenmodell aufgeteilt
• ✔ Keine Kabelgebühren mehr in der Abrechnung enthalten
• ✔ Heizkostenverordnung eingehalten (fernablesbare Zähler vorhanden)
• ✔ Neue Grundsteuerbeträge korrekt übernommen
• ✔ Umlageschlüssel stimmt mit Mietvertrag überein
• ✔ Abrechnung innerhalb der 12-Monats-Frist versandt
• ✔ Belege für alle Kostenpositionen vorhanden und aufbewahrt

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Tipps für die Praxis: So sparst du Zeit und vermeidest Fehler

Die Betriebskostenabrechnung ist zeitaufwendig – besonders wenn sich die Gesetze ändern. Diese Tipps helfen dir, effizienter zu arbeiten:

• Dokumentiere laufend: Sammle Belege unterjährig, nicht erst am Jahresende.
• Nutze digitale Tools: Eine gute Verwaltungssoftware erkennt nicht umlagefähige Kostenpositionen automatisch.
• Informiere dich regelmäßig: Gesetzesänderungen kommen oft mit wenig Vorlauf. Newsletter von Vermieterverbänden helfen.
• Kommuniziere mit Mietern: Erkläre Änderungen wie die CO2-Aufteilung proaktiv. Das vermeidet Konflikte.

Den passenden Umlageschlüssel für dein Objekt findest du in unserem Artikel Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung: So wählst du richtig.

Praxisbeispiel: Vermieter Klaus aus Dortmund

Klaus vermietet ein Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1985 – Energieeffizienzklasse F. Für das Abrechnungsjahr 2025 fallen CO2-Kosten in Höhe von 360 Euro an. Nach dem Stufenmodell trägt Klaus als Vermieter 75 % davon selbst – also 270 Euro. Nur 90 Euro darf er auf die Mieter umlegen. Zusätzlich hatte Klaus noch Kabelgebühren in Höhe von 240 Euro im Vertrag. Nach einem Hinweis seines Mieters prüfte er die Rechtslage – und entfernte den Posten rechtzeitig aus der Abrechnung, bevor ein Widerspruch einging.

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