"Kann ich die Kosten für die neue Überwachungsanlage auf meine Mieter umlegen?" – Diese und ähnliche Fragen stellen sich Vermieter täglich bei der Betriebskostenabrechnung. Die Antwort liegt in der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die genau regelt, welche Nebenkosten umlagefähig sind.

Ohne klares Verständnis der umlagefähigen Nebenkosten riskieren Sie als Vermieter kostspielige Rückforderungen oder verschenken berechtigte Einnahmen. Seit 2024 gibt es zudem wichtige Neuerungen wie die CO2-Kostenteilung und das Ende des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren.

Rechtliche Grundlagen: Was macht Nebenkosten umlagefähig?

Die rechtlichen Grundlagen für umlagefähige Nebenkosten finden Sie in § 556 BGB und der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Grundsätzlich gilt: Nur Kosten, die in § 2 BetrKV explizit aufgeführt sind, dürfen auf Mieter umgelegt werden.

Wichtige Voraussetzungen für die Umlage:

• Die Nebenkosten müssen im Mietvertrag vereinbart sein
• Sie müssen regelmäßig anfallen
• Das Objekt muss tatsächlich betroffen sein
• Die Kosten müssen nach einem sachgerechten Verteilungsschlüssel aufgeteilt werden

Vollständige Liste der umlagefähigen Nebenkosten nach § 2 BetrKV

1. Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV)

Die Grundsteuer ist vollständig umlagefähig und wird meist nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen verteilt.

2. Wasserversorgung (§ 2 Nr. 2 BetrKV)

• Wasserverbrauch
• Grundgebühren der Wasserwerke
• Kosten für Wasserzähler und deren Wartung
• Wasseraufbereitungsanlagen

3. Entwässerung (§ 2 Nr. 3 BetrKV)

• Abwassergebühren
• Niederschlagswassergebühr
• Wartung von Abwasserpumpen

4. Heizungskosten (§ 2 Nr. 4a BetrKV)

• Brennstoffkosten (Gas, Öl, Fernwärme)
• Wartung und Instandhaltung der Heizungsanlage
• Schornsteinreinigung
• NEU 2024: CO2-Kosten (anteilig nach CO2-Kostenaufteilungsgesetz)

5. Warmwasserversorgung (§ 2 Nr. 5a BetrKV)

• Brennstoffkosten für Warmwasser
• Wartung der Warmwasseranlage
• Legionellenprüfung

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6. Aufzugskosten (§ 2 Nr. 6 BetrKV)

• Stromkosten
• Wartung und Prüfung (TÜV)
• Aufzugsnotrufsystem

7. Straßenreinigung und Müllabfuhr (§ 2 Nr. 7 BetrKV)

• Müllabfuhr
• Straßenreinigung
• Winterdienst (öffentlich)

8. Gebäudereinigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV)

• Treppenhaus und Gemeinschaftsräume
• Fassadenreinigung
• Dachrinnenreinigung

9. Gartenpflege (§ 2 Nr. 9 BetrKV)

• Rasenmähen, Heckenschnitt
• Winterdienst auf dem Grundstück
• Spielplatzwartung

10. Beleuchtung (§ 2 Nr. 10 BetrKV)

• Außenbeleuchtung
• Treppenhausbeleuchtung
• Kellerbeleuchtung

11. Schornsteinreinigung (§ 2 Nr. 11 BetrKV)

• Kehren und Prüfen
• Abgasmessungen

12. Sach- und Haftpflichtversicherung (§ 2 Nr. 12 BetrKV)

• Gebäudeversicherung
• Haftpflichtversicherung
• Glasversicherung

13. Hauswart (§ 2 Nr. 13 BetrKV)

• Lohn und Sozialabgaben
• Arbeitsgeräte und -materialien
• Fortbildungskosten

14. Gemeinschaftsantenne/Kabelfernsehen (§ 2 Nr. 14 BetrKV)

ACHTUNG 2024: Das Nebenkostenprivileg für Kabelfernsehen wurde abgeschafft! Neue Verträge ab Juli 2024 sind nicht mehr automatisch umlagefähig.

15. Maschinelle Wascheinrichtungen (§ 2 Nr. 15 BetrKV)

• Strom- und Wasserkosten
• Wartung und Reparatur

16. Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV)

• Nur bei ausdrücklicher Vereinbarung im Mietvertrag
• Z.B. Kosten für Schwimmbad, Sauna

Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Verwaltungskosten umlegen
Hausverwaltungskosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Dieser Fehler kommt häufig vor und kann zu Rückforderungen führen. Unser Tool prüft automatisch auf solche Fehler. Kostenlos testen

Fehler 2: Reparaturkosten als Betriebskosten abrechnen
Instandhaltung und Instandsetzung sind nicht umlagefähig – nur laufende Wartung.

Fehler 3: Falsche Verteilungsschlüssel
Heizkosten müssen zu mindestens 50% verbrauchsabhängig abgerechnet werden (§ 7 HeizkostenV).

Praktisches Beispiel: Betriebskostenabrechnung eines Mehrfamilienhauses

Nehmen wir ein 6-Parteien-Haus mit 480 m² Gesamtwohnfläche:

• Grundsteuer: 1.200 € (Verteilung nach Wohnfläche)
• Wasser/Abwasser: 2.400 € (nach Verbrauch und Grundgebühr)
• Heizkosten: 4.800 € (30% nach Wohnfläche, 70% nach Verbrauch)
• Hausreinigung: 600 € (nach Wohnfläche)
• Versicherung: 480 € (nach Wohnfläche)

Für eine 80 m²-Wohnung ergeben sich Nebenkosten von etwa 1.580 € pro Jahr, also rund 132 € monatlich.

Tipps für die rechtssichere Umlage

• Mietvertrag prüfen: Sind alle gewünschten Betriebskosten vereinbart?
• Belege sammeln: Alle Rechnungen und Nachweise aufbewahren
• Fristen beachten: 12-Monats-Frist für die Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB)
• Verteilungsschlüssel dokumentieren: Nachvollziehbare und sachgerechte Aufteilung

Zusammenfassung: Die wichtigsten Takeaways

• Nur in § 2 BetrKV aufgeführte Kosten sind umlagefähig – keine Eigeninterpretation möglich
• Mietvertragliche Vereinbarung ist zwingend erforderlich für jede Nebenkostenart
• Neue Regelungen 2024 beachten: CO2-Kostenteilung und Ende des Kabel-Nebenkostenprivilegs
• Verwaltungskosten und Reparaturen sind nie umlagefähig – nur laufende Betriebskosten
• Dokumentation ist entscheidend: Alle Belege aufbewahren und Verteilungsschlüssel nachvollziehbar gestalten

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