Du bekommst die Betriebskostenabrechnung zurück – und dein Mieter fragt, warum die Heizkosten im Vergleich zum Vorjahr so stark gestiegen sind. Eine berechtigte Frage. Denn je nach Heizungstyp können die Energiekosten für dasselbe Gebäude erheblich auseinandergehen. Als Vermieter musst du nicht nur die Kosten im Blick behalten, sondern auch wissen, was du rechtlich umlegen darfst und was nicht.

Seit 2026 ist das Thema Heizkosten für Vermieter noch komplexer geworden. Die CO2-Kostenteilung zwischen Vermieter und Mieter ist verpflichtend. Das GEG stellt neue Anforderungen an Heizsysteme. Und die Energiepreise bleiben volatil. Wer jetzt die verschiedenen Heizungstypen versteht, trifft bessere Investitionsentscheidungen und schützt sich vor teuren Abrechnungsfehlern.

Dieser Artikel gibt dir einen praxisnahen Überblick über Gas, Öl, Wärmepumpe und Fernwärme. Du erfährst, was jede Heizungsart kostet, wie du die Kosten korrekt auf Mieter umlegen kannst und welche Fehler du unbedingt vermeiden solltest.

Rechtliche Grundlagen: Was darf auf den Mieter umgelegt werden?

Die Basis für jede Heizkostenabrechnung bildet die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Laut §2 Nr. 4 und 5 BetrKV sind Kosten für Heizung und Warmwasser grundsätzlich umlagefähig. Dazu zählen die Verbrauchskosten für Brennstoffe, die Bedienung der Anlage und ihre Wartung.

Ergänzend regelt §556 BGB das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter bei Betriebskosten. Wichtig: Im Mietvertrag muss die Umlage der Heizkosten ausdrücklich vereinbart sein. Ohne schriftliche Vereinbarung kannst du keine Vorauszahlungen verlangen.

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen. Die restlichen Kosten kannst du nach Wohnfläche oder Personenzahl verteilen. Ausnahmen gelten nur in Einzelfällen – etwa bei technischer Unmöglichkeit der Verbrauchsmessung.

Seit dem 1. Januar 2023 gilt zusätzlich die CO2-Kostenteilung nach §3 CO2KostAufG. Je nach energetischem Zustand des Gebäudes trägt der Vermieter zwischen 0 % und 95 % der CO2-Abgabe. Mieter in gut sanierten Gebäuden zahlen weniger – du als Vermieter trägst in schlecht gedämmten Immobilien den Löwenanteil. Das ist ein starker finanzieller Anreiz zur energetischen Sanierung.

Mehr dazu findest du in unserem Artikel CO2-Abgabe korrekt berechnen.

Gasheizung: Der Klassiker unter Druck

Die Gasheizung ist in Deutschland noch immer weit verbreitet. Sie ist in der Anschaffung günstiger als eine Wärmepumpe und technisch ausgereift. Doch die Gaspreise sind seit der Energiekrise 2022 dauerhaft auf hohem Niveau geblieben.

Typische Verbrauchskosten (2026): ca. 8–12 Cent pro Kilowattstunde (kWh) Erdgas, abhängig vom Tarif und Verbrauchsvolumen. Für ein Mehrfamilienhaus mit 500 m² Wohnfläche und einem jährlichen Verbrauch von 80.000 kWh ergeben sich Brennstoffkosten von 6.400 bis 9.600 Euro pro Jahr.

Hinzu kommen die CO2-Kosten: Erdgas emittiert ca. 201 g CO2 pro kWh. Bei 80.000 kWh fallen rund 16 Tonnen CO2 an. Der CO2-Preis liegt 2026 bei 55 Euro pro Tonne. Das ergibt zusätzliche Kosten von ca. 880 Euro, die je nach Gebäudeeffizienzklasse auf Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.

Die Umlage der Gaskosten auf den Mieter ist unkompliziert. Du leitest einfach die Verbrauchskosten laut Gasrechnung weiter. Wartungskosten für die Gasheizung sind ebenfalls umlagefähig – mehr dazu in unserem Artikel Heizungswartung: Kosten richtig umlegen 2026.

Ölheizung: Hohe Schwankungen, hohe CO2-Last

Heizöl war lange eine günstige Alternative zu Gas. Das hat sich geändert. Die Ölpreise sind volatil und schwer planbar. Außerdem emittiert Heizöl mehr CO2 als Erdgas – rund 268 g CO2 pro kWh. Das macht die Ölheizung zum teuersten Heizsystem in puncto CO2-Abgabe.

Typische Verbrauchskosten (2026): ca. 9–13 Cent pro kWh (Heizwert), abhängig vom Ölpreis. Bei gleichem Verbrauchsprofil wie oben (80.000 kWh) entstehen Brennstoffkosten von 7.200 bis 10.400 Euro plus CO2-Kosten von ca. 1.180 Euro.

Ein weiteres Problem: Lagerkosten für den Öltank und regelmäßige Tankreinigungen sind zwar umlagefähig, erhöhen aber den Verwaltungsaufwand. Außerdem schreibt das GEG 2026 vor, dass Ölheizungen künftig nicht mehr durch neue Ölkessel ersetzt werden dürfen. Wer eine Ölheizung betreibt, sollte mittelfristig eine Umrüstung einplanen.

Wärmepumpe: Günstig im Betrieb, teuer in der Abrechnung?

Die Wärmepumpe gilt als Heizsystem der Zukunft. Im Betrieb nutzt sie Strom, um Umweltwärme (Luft, Erde oder Wasser) in Heizenergie umzuwandeln. Der sogenannte COP-Wert (Coefficient of Performance) gibt an, wie effizient die Anlage arbeitet. Ein COP von 3,5 bedeutet: Aus 1 kWh Strom werden 3,5 kWh Wärme.

Typische Verbrauchskosten (2026): Wärmepumpenstrom kostet ca. 22–28 Cent pro kWh. Bei COP 3,5 und einem Wärmebedarf von 80.000 kWh benötigst du ca. 22.900 kWh Strom. Das ergibt Stromkosten von 5.040 bis 6.410 Euro – günstiger als Gas oder Öl bei vergleichbarem Wärmebedarf.

Die CO2-Belastung ist gering, sofern Ökostrom genutzt wird. Steuerlich und abrechnungstechnisch gilt: Die Stromkosten für die Wärmepumpe sind als Heizkosten umlagefähig – nicht als allgemeiner Haushaltsstrom. Du musst den Wärmepumpenstrom separat erfassen, z. B. über einen eigenen Zähler. Ohne diese Trennung drohen Abrechnungsfehler und Mieterwidersprüche.

Die Investitionskosten für eine Wärmepumpe sind hoch (15.000–25.000 Euro je nach Typ). BAFA-Förderungen können die Kosten senken. Investitionskosten selbst sind nicht auf Mieter umlegbar – nur die laufenden Betriebskosten.

Fernwärme: Bequem, aber teuer und wenig transparent

Fernwärme wird zentral erzeugt und über ein Leitungsnetz in die Gebäude geliefert. Als Vermieter hast du kaum Einfluss auf die Preisgestaltung – der Fernwärmeversorger bestimmt den Tarif. Das kann teuer werden.

Typische Verbrauchskosten (2026): Fernwärme kostet je nach Region und Anbieter zwischen 10 und 18 Cent pro kWh. Dazu kommen fixe Grundpreise, die auch bei geringem Verbrauch anfallen. Bei 80.000 kWh Verbrauch entstehen Kosten von 8.000 bis 14.400 Euro.

Fernwärme ist vollständig auf Mieter umlagefähig, sofern sie im Mietvertrag vereinbart ist. Der CO2-Gehalt der Fernwärme variiert stark – von fast klimaneutral (bei erneuerbaren Quellen) bis CO2-intensiv (bei Kohlekraftwerken). Das wirkt sich auf die CO2-Kostenteilung aus.

Ein praktischer Vorteil: Du brauchst keine eigene Heizungsanlage zu warten. Nachteile sind die fehlende Preiskontrolle und mögliche Preiserhöhungen des Versorgers, die du an deine Mieter weitergeben musst – was regelmäßig zu Konflikten führt.

Direkter Kostenvergleich der vier Heizungstypen

Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten Kennzahlen zusammen. Basis: Wohngebäude mit 80.000 kWh Jahreswärmebedarf, Preisstand 2026.

• Gasheizung: Brennstoffkosten ca. 6.400–9.600 €, CO2-Kosten ca. 880 €, Wartung ca. 300–600 €
• Ölheizung: Brennstoffkosten ca. 7.200–10.400 €, CO2-Kosten ca. 1.180 €, Wartung + Tank ca. 500–900 €
• Wärmepumpe: Stromkosten ca. 5.040–6.410 €, CO2-Kosten gering (bei Ökostrom ~0 €), Wartung ca. 200–400 €
• Fernwärme: Gesamtkosten ca. 8.000–14.400 € (inkl. Grundpreise), keine eigene Wartung nötig

Die Wärmepumpe schneidet im reinen Betriebskostenvergleich am besten ab – vorausgesetzt, der COP-Wert stimmt und die Anlage ist korrekt dimensioniert. Gas und Öl sind einfacher in der Abrechnung, aber langfristig teurer. Fernwärme überzeugt durch geringen Verwaltungsaufwand, bietet aber die wenigste Preisstabilität.

Häufige Fehler bei der Heizkostenabrechnung – und wie du sie vermeidest

Viele Abrechnungsfehler entstehen nicht aus böser Absicht, sondern aus Unkenntnis. Die häufigsten Probleme sind:

• Falsche Kostenzuordnung: Investitionskosten (z. B. neue Heizungsanlage) werden fälschlicherweise als Betriebskosten abgerechnet. Das ist unzulässig.
• Fehlende Verbrauchsmessung: Ohne Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler kannst du nicht verbrauchsabhängig abrechnen – das verletzt die HeizkostenV und kann zur Kürzung führen.
• CO2-Kosten nicht aufgeteilt: Seit 2023 ist die Aufteilung der CO2-Kosten nach dem Stufenmodell Pflicht. Wer das ignoriert, riskiert Nachforderungen und Bußgelder.
• Abrechnungsfrist überschritten: Betriebskostenabrechnungen müssen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Nach Ablauf der Frist kannst du keine Nachforderungen mehr stellen.
• Wärmepumpenstrom nicht getrennt erfasst: Wenn Wärmepumpenstrom und Haushaltsstrom nicht getrennt gemessen werden, ist die Abrechnung angreifbar.

Eine ausführliche Checkliste zur fehlerfreien Abrechnung findest du in unserem Artikel Heizkostenverordnung 2026: Diese Änderungen musst du kennen.

Checkliste: Heizkostenabrechnung richtig erstellen

• Mietvertrag prüfen: Ist die Umlage von Heizkosten vereinbart?
• Abrechnungszeitraum festlegen (i. d. R. 12 Monate)
• Verbrauchsdaten aller Wohneinheiten erfassen (Ablesedienst beauftragen)
• Gesamtkosten aufschlüsseln: Brennstoff, Wartung, Messdienstleistung
• CO2-Kostenanteil nach Stufenmodell berechnen und korrekt zuordnen
• Mindestens 50 % der Kosten nach Verbrauch verteilen
• Abrechnung fristgerecht (bis 12 Monate nach Abrechnungsende) versenden
• Belegeinsicht auf Anfrage ermöglichen

Tipps für Vermieter: So behältst du die Heizkosten im Griff

Energiekosten lassen sich mit ein paar einfachen Maßnahmen spürbar senken. Das nützt dir und deinen Mietern:

• Hydraulischen Abgleich durchführen lassen: Er sorgt dafür, dass alle Heizkörper gleichmäßig mit Wärme versorgt werden. Pflicht seit dem GEG 2024, förderfähig über BAFA.
• Heizungsanlage regelmäßig warten: Eine gut gewartete Anlage verbraucht 10–15 % weniger Energie. Wartungskosten sind auf Mieter umlegbar.
• Vorauszahlungen regelmäßig anpassen: Stimmen Vorauszahlung und tatsächliche Kosten nicht überein, entstehen hohe Nachforderungen – das verärgert Mieter und erhöht das Widerspruchsrisiko.
• Digitale Abrechnungstools nutzen: Sie reduzieren Fehler, sparen Zeit und erleichtern die CO2-Kostenteilung.
• Förderprogramme kennen: BAFA und KfW bieten Zuschüsse für Heizungsmodernisierungen. Das senkt deine Investitionskosten erheblich.

Praxisbeispiel: Vermieterin in Stuttgart wechselt von Öl auf Wärmepumpe

Maria K. vermietet ein Zweifamilienhaus mit 220 m² Wohnfläche in Stuttgart. Ihre alte Ölheizung verursachte jährliche Brennstoffkosten von ca. 4.200 Euro plus 620 Euro CO2-Abgabe – davon trug sie als Vermieterin aufgrund der schlechten Gebäudedämmung (Stufe F) rund 65 % selbst. Nach dem Wechsel zu einer Luft-Wasser-Wärmepumpe und gleichzeitiger Dämmung der Fassade sanken die jährlichen Heizkosten auf ca. 2.800 Euro Strom – mit einem Vermieteranteil an der CO2-Abgabe von nahezu null. Fördermittel der BAFA deckten 35 % der Investitionskosten ab. Ihre Mieter profitierten von niedrigeren Vorauszahlungen, Maria von einer stabilen Abrechnung ohne Überraschungen.