Du hast eine alte Gasheizung im Haus und weißt nicht, was der gesetzlich vorgeschriebene Heizungstausch für deine Nebenkostenabrechnung bedeutet? Damit bist du nicht allein. Viele Vermieter fragen sich: Darf ich die Kosten der neuen Heizung auf die Mieter umlegen? Und was ist mit der CO2-Abgabe? Die Antworten auf diese Fragen entscheiden über Hunderte Euro pro Jahr.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt seit 2024 schrittweise vor, dass neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Das betrifft Vermieter direkt – denn ein Heizungstausch verändert sowohl die Investitionskosten als auch die laufenden Betriebskosten. Beides hat Auswirkungen darauf, was du in der Nebenkostenabrechnung ansetzen darfst.

In diesem Artikel erfährst du, welche Kosten rund um den Heizungstausch umlagefähig sind, wie die CO2-Kostenteilung funktioniert und welche Fehler du bei der Abrechnung unbedingt vermeiden solltest.

Was schreibt das Gesetz vor? Rechtliche Grundlagen einfach erklärt

Die Basis für alle Nebenkostenabrechnungen bildet die Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Verbindung mit § 556 BGB. Dort ist geregelt, welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Grundprinzip: Nur laufende Betriebskosten sind umlagefähig – keine Investitions- oder Instandhaltungskosten.

Das bedeutet konkret: Die Anschaffungskosten einer neuen Wärmepumpe oder Pelletheizung darfst du nicht als Betriebskosten abrechnen. Sie gelten als Modernisierungskosten. Du kannst sie jedoch über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB anteilig auf die Mieter umlegen – das ist aber ein separates Verfahren.

Was du hingegen sehr wohl in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen darfst, sind die laufenden Kosten des Betriebs der neuen Heizung. Dazu zählen:

• Brennstoffkosten (Pellets, Strom für Wärmepumpe, Fernwärme)
• Wartungskosten der neuen Anlage
• Kosten für Schornsteinfeger und Emissionsmessungen
• Kosten für Wärmezähler und Ablesedienste

Mehr zu den rechtlichen Grundlagen findest du hier: § 556 BGB: Grundlagen der Betriebskostenabrechnung

CO2-Abgabe: Wer zahlt was ab 2024?

Seit dem 1. Januar 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten – nach einem gestaffelten Modell. Je schlechter die energetische Qualität des Gebäudes, desto mehr zahlt der Vermieter. Das regelt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG).

Die Aufteilung erfolgt anhand des CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr:

• Unter 12 kg CO2/m²/Jahr: Mieter trägt 100 %, Vermieter 0 %
• 12–17 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 90 %, Vermieter 10 %
• 17–22 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 80 %, Vermieter 20 %
• 22–27 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 70 %, Vermieter 30 %
• 27–32 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 60 %, Vermieter 40 %
• 32–37 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 50 %, Vermieter 50 %
• 37–42 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 40 %, Vermieter 60 %
• 42–47 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 30 %, Vermieter 70 %
• 47–52 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 20 %, Vermieter 80 %
• Über 52 kg CO2/m²/Jahr: Mieter 5 %, Vermieter 95 %

Ein Heizungstausch zu einer effizienteren Anlage kann den CO2-Ausstoß deines Gebäudes erheblich senken. Das verschiebt die Kostenlast zugunsten des Vermieters – oder eben weg vom Vermieter, wenn die neue Anlage sauber genug ist. Genauer erklärt wird das hier: CO2-Abgabe berechnen: Anleitung 2026

Konkretes Rechenbeispiel: Nebenkosten vor und nach dem Heizungstausch

Stell dir vor, du vermietest ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und je 70 m² Wohnfläche – also insgesamt 280 m². Bisher heizt du mit einer alten Gasheizung.

Situation vorher (Gasheizung, Energieeffizienzklasse F):

• Gaskosten pro Jahr: 6.000 €
• CO2-Ausstoß: ca. 45 kg/m²/Jahr → Vermieteranteil: 70 %
• CO2-Abgabe gesamt (2025: ca. 55 €/Tonne): ca. 924 € → davon du als Vermieter: 647 €
• Wartungskosten: 400 €/Jahr

Situation nachher (Wärmepumpe, Energieeffizienzklasse B):

• Stromkosten für Wärmepumpe: 3.200 €/Jahr
• CO2-Ausstoß: ca. 8 kg/m²/Jahr → Vermieteranteil: 0 %
• CO2-Abgabe: keine Pflicht für Strom nach aktuellem CO2KostAufG
• Wartungskosten Wärmepumpe: 350 €/Jahr

Ergebnis: Die laufenden Heizkosten sinken für dich als Vermieter deutlich. Der Mieter profitiert ebenfalls von niedrigeren Heizkosten. Und dein CO2-Anteil fällt auf null. Das ist ein starkes Argument für den Heizungstausch – trotz der Investitionskosten.

Was ändert sich beim Wegfall des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren?

Seit dem 1. Juli 2024 ist das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelfernsehen abgeschafft. Du darfst Kabelgebühren nicht mehr pauschal über die Nebenkosten auf alle Mieter umlegen. Jeder Mieter schließt seinen eigenen Vertrag ab – oder nicht.

Was hat das mit dem Heizungstausch zu tun? Ganz direkt: Für viele Vermieter bedeutet das eine Entlastung der Nebenkostenabrechnung. Der Wegfall dieser Position macht Raum für andere Kostenpositionen – zum Beispiel für die gestiegenen Strom- oder Wartungskosten einer neuen Heizungsanlage. Außerdem wird die Abrechnung insgesamt transparenter.

Wichtig: Falls du noch Kabelgebühren in deiner Abrechnung aufführst, musst du das sofort korrigieren. Mieter können zu Unrecht abgerechnete Positionen zurückfordern.

GEG 2026: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt seit 2024 fest: Wer eine Heizung neu einbaut, muss die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht erfüllen. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen, die je nach Gemeindegröße variieren.

Ab 2026 verschärft sich der Druck weiter. Kommunen müssen Wärmepläne vorlegen – das beeinflusst, welche Heizsysteme in deinem Gebiet überhaupt zugelassen sind. Entscheidest du dich für ein zugelassenes System, profitierst du unter Umständen von BAFA-Förderungen. Diese Förderungen mindern die Anschaffungskosten – aber Achtung: Sie reduzieren auch die Bemessungsgrundlage für eine eventuelle Modernisierungsmieterhöhung.

Welche Heizungssysteme sich langfristig für Vermieter rechnen, zeigt dieser Vergleich: Heizungstypen im Kostenvergleich 2026

Checkliste: Heizungstausch und Nebenkosten richtig abrechnen

Mit dieser Checkliste behältst du den Überblick und vermeidest häufige Fehler:

• ✅ Anschaffungskosten der neuen Heizung nicht in die Betriebskostenabrechnung aufnehmen
• ✅ Laufende Betriebskosten (Brennstoff, Wartung, Ablesedienst) korrekt dokumentieren
• ✅ CO2-Anteil gemäß CO2KostAufG berechnen und transparent ausweisen
• ✅ Energieausweis aktualisieren lassen – er ist Grundlage für die CO2-Einstufung
• ✅ Modernisierungsmieterhöhung separat ankündigen (§ 559 BGB), falls gewünscht
• ✅ BAFA-Förderung von den Gesamtkosten abziehen, bevor du die Modernisierungskosten berechnest
• ✅ Kabelgebühren aus der Abrechnung entfernen (Pflicht seit 1. Juli 2024)
• ✅ Abrechnungsfrist einhalten: Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Abrechnungsjahresende
• ✅ Umlageschlüssel im Mietvertrag prüfen – passt er noch zur neuen Heizsituation?
• ✅ Mieter rechtzeitig über Änderungen informieren (Transparenzgebot)

Häufige Fehler bei der Abrechnung nach dem Heizungstausch

Viele Vermieter machen nach einem Heizungstausch dieselben Fehler. Die teuersten sind:

Fehler 1: Investitionskosten als Betriebskosten abrechnen. Das ist nicht erlaubt und führt zu Rückforderungen durch den Mieter. Investitionskosten gehören in die Modernisierungsmieterhöhung – oder bleiben beim Vermieter.

Fehler 2: CO2-Anteil vergessen oder falsch berechnen. Seit 2023 ist die CO2-Kostenaufteilung Pflicht. Wer sie weglässt, schuldet dem Mieter die entsprechende Erstattung – rückwirkend.

Fehler 3: Umlageschlüssel nicht anpassen. Wenn sich durch die neue Heizung die Verbrauchserfassung ändert (z. B. von Gasmengen zu Wärmeeinheiten), musst du den Schlüssel im Mietvertrag überprüfen und ggf. anpassen.

Fehler 4: Doppelte Wartungskosten abrechnen. Im Übergangsjahr, in dem alte und neue Heizung beide gewartet werden, darfst du nur die tatsächlich angefallenen und notwendigen Kosten ansetzen.

Tipps für die Praxis: So läuft der Übergang reibungslos

Ein Heizungstausch mitten im Abrechnungsjahr ist buchhalterisch heikel. Hier sind bewährte Tipps:

Tipp 1: Zeitpunkt dokumentieren. Halte exakt fest, wann die alte Heizung abgeschaltet und die neue in Betrieb genommen wurde. Das ist entscheidend für die korrekte Kostenaufteilung im Übergangsjahr.

Tipp 2: Energieausweis sofort aktualisieren lassen. Ohne aktuellen Energieausweis kannst du den CO2-Ausstoß nicht korrekt ermitteln. Das kostet dich im Zweifel mehr als der Energieausweis selbst.

Tipp 3: Mieter frühzeitig informieren. Informiere deine Mieter schriftlich, sobald die neue Anlage läuft. Erkläre, wie sich die Heizkosten voraussichtlich verändern. Das vermeidet Beschwerden bei der nächsten Abrechnung.

Tipp 4: Vorauszahlungen anpassen. Eine neue Wärmepumpe kann günstigere Energiekosten bedeuten – aber auch höhere Stromkosten. Passe die Heizkostenvorauszahlungen an die neue Situation an, um hohe Nachzahlungen oder Guthaben zu vermeiden.

Praxisbeispiel: Familie Schrader aus Hannover

Vermieter Klaus Schrader tauschte im März 2025 die alte Ölheizung seines Zweifamilienhauses gegen eine Luft-Wasser-Wärmepumpe. Im ersten Abrechnungsjahr wies er die Ölkosten für Januar und Februar separat aus und die Stromkosten der Wärmepumpe ab März. Den CO2-Anteil für das Öl berechnete er anhand des tatsächlichen Verbrauchs – sein Anteil lag bei 60 %, weil das Haus Energieklasse E hatte. Die neue Wärmepumpe senkte den CO2-Ausstoß auf unter 12 kg/m²/Jahr. Ab dem Folgejahr trägt Klaus Schrader keinen CO2-Anteil mehr – und spart so rund 520 Euro jährlich gegenüber der alten Situation.