Für vermietete Eigentumswohnungen: Die KI liest Ihre Hausgeldabrechnung, Sie beantworten ein paar Fragen. Erst sehen, dann bezahlen.
Vorschau kostenlos · Dokumente 17,99 €Kein Abo · kein KontoFrist: 31. Dezember 2026. Bis dahin muss die Abrechnung für 2025 beim Mieter sein, sonst entfällt in der Regel die Nachzahlung.
Hausgeldabrechnung und, falls separat, Heizkostenabrechnung. Mehr brauchen Sie nicht.
Während wir lesen, fragen wir nur, was nicht in Ihren Unterlagen steht. Meist dauert das wenige Minuten.
Sie sehen alle Positionen. Erst wenn alles passt, bezahlen Sie 17,99 € und erhalten die Dokumente.
Eine vollständige Musterabrechnung für eine Eigentumswohnung in München, erstellt mit genau dem Werkzeug, das Sie nutzen. Die Daten sind erfunden.
Damit Sie einschätzen können, wie Ihr Fall läuft und was er kostet.
74,5 m², Gemeinschaft mit 12 Wohnungen, Heizung über einen Messdienst
Die Hausgeldabrechnung enthält auch Rücklage, Verwaltervergütung und Reparaturen. Diese Posten bleiben draußen, umgelegt werden nur Betriebskosten. Die Heizkosten kommen aus der Einzelabrechnung des Messdienstes.
Ablauf: Hausgeldabrechnung hochladen, Mieter und Vorauszahlung angeben, Vorschau ansehen. Kosten: 17,99 €.
Auszug Ende Juni, Einzug im August, Juli leer
Es entstehen zwei Abrechnungen, für jeden Mieter seine Monate. Den leeren Monat trägt der Eigentümer. Wurden die Heizkostenzähler beim Wechsel abgelesen, gelten diese Werte; sonst werden die Heizkosten nach Gradtagszahlen aufgeteilt (§ 9b HeizkostenV). Die Gebühr für die Zwischenablesung bleibt beim Vermieter, wenn der Mietvertrag nichts anderes regelt.
Ablauf: wie oben, dazu Auszugs- und Einzugsdatum. Kosten: zwei Abrechnungen, je 17,99 €.
Neuer Bescheid nach der Grundsteuerreform, Einspruch läuft
Die Grundsteuer steht nicht in der Hausgeldabrechnung, Sie zahlen sie selbst an die Gemeinde. Fehlt der Bescheid ohne Ihr Verschulden noch, bleibt die Grundsteuer mit einem Vorbehalt draußen. Sie können sie nachfordern, sobald der Bescheid da ist, im Regelfall innerhalb von drei Monaten (BGH, VIII ZR 6/24).
Ablauf: wie oben, bei der Grundsteuer „Bescheid fehlt noch“ wählen. Kosten: 17,99 €.
Der Bundesgerichtshof hat vier Bestandteile herausgearbeitet, ohne die eine Betriebskostenabrechnung formell unwirksam ist: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Fehlt einer davon, ist die Abrechnung nicht teilweise, sondern insgesamt unwirksam.
Entscheidend ist dabei die Perspektive des Empfängers. Maßgeblich ist nicht, was Sie gemeint haben, sondern ob ein durchschnittlicher Mieter den Rechenweg ohne Zusatzwissen nachvollziehen kann. Steht bei der Grundsteuer nur ein Betrag ohne Gesamtkosten, Gesamtfläche und Ihren Flächenanteil, ist diese Voraussetzung nicht erfüllt.
Umlagefähig sind nur die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgezählten Positionen, und auch die nur, wenn der Mietvertrag ihre Umlage vereinbart. Nicht umlagefähig sind insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung, Verwaltungskosten, Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage und alles, was auf leerstehende Einheiten entfällt.
Der häufigste Streitpunkt ist die Grenze zwischen Wartung und Instandsetzung. Die Faustregel: Was den bestimmungsgemäßen Gebrauch erhält und regelmäßig anfällt, ist Wartung und damit umlagefähig. Was einen Schaden behebt oder einen Zustand wiederherstellt, ist Instandsetzung und bleibt bei Ihnen. Besonders tückisch sind Mischpositionen: der Hausmeister, der auch repariert, oder der Wartungsvertrag mit eingebauter Reparaturpauschale. Hier brauchen Sie eine Aufschlüsselung vom Dienstleister, sonst kann der Mieter die gesamte Position bestreiten.
Der Schlüssel ergibt sich zuerst aus dem Mietvertrag. Fehlt dort eine Regelung, gilt nach § 556a BGB die Wohnfläche als gesetzlicher Auffangmaßstab. Zwei Ausnahmen sind zwingend und lassen sich vertraglich nicht abbedingen: Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig verteilt werden. Und seit 2023 ist der CO2-Preis auf Erdgas und Heizöl nach einem zehnstufigen Modell zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen; je schlechter die energetische Bilanz des Gebäudes, desto höher Ihr Anteil.
Nach § 556 Absatz 3 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Für das Kalenderjahr 2025 ist das der 31. Dezember 2026. Maßgeblich ist nicht das Datum des Versands, sondern des Zugangs. Nach Fristablauf ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben müssen Sie weiterhin auszahlen.
Eine verbreitete Fehlannahme lautet, die Frist beginne erst mit dem Vorliegen der letzten Versorgerrechnung. Das trifft nicht zu. Fehlt ein Beleg ohne Ihr Verschulden, etwa der Grundsteuerbescheid, rechnen Sie die übrigen Kosten fristgerecht ab und behalten sich die fehlende Position ausdrücklich vor. Nachfordern können Sie sie dann im Regelfall innerhalb von drei Monaten, nachdem der Beleg vorliegt (BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24). Abzuwarten, bis alle Belege da sind, reicht nicht.
Beide Wege führen zum Ziel. Welcher der richtige ist, hängt weniger vom Budget ab als von der Beschaffenheit Ihrer Unterlagen.
Ergebnis in Minuten, ohne Terminabsprache, ohne Registrierung.
Erstellt von einem Vermieter mit 13 Jahren Praxis, fertig in maximal 48 Stunden nach Eingang aller Unterlagen.
Service ansehenUnsicher? Starten Sie mit dem Tool. Es zeigt Ihnen vor der Zahlung eine Vorschau. Passt das Ergebnis nicht, ist der Weg über den Service weiterhin offen.
Ja. Der Nebenkosten-Assistent liest Ihre Hausgeldabrechnung mit KI: Kostenpositionen, Wohnfläche, Abrechnungsjahr und Heizkosten. Statt eines langen Formulars beantworten Sie danach nur die Fragen, die Ihre Unterlagen offenlassen, etwa zu einem Stellplatz oder zur Grundsteuer. Was nicht umgelegt werden darf, nimmt der Assistent heraus. Vor der Berechnung entfernen wir Namen und Adressen aus Ihren Unterlagen.
Die Hausgeldabrechnung Ihrer WEG für 2025, dazu die Heizkostenabrechnung, falls sie separat kam. Den Grundsteuerbescheid und die monatliche Vorauszahlung aus dem Mietvertrag fragt der Assistent ab. Haben Sie die Unterlagen gerade nicht zur Hand, können Sie ohne sie anfangen.
Die Vorschau ist kostenlos. Die versandfertigen Dokumente kosten 17,99 € je Abrechnung, einmalig, ohne Abo und ohne Konto. Bei einem Mieterwechsel im Jahr gibt es eine Abrechnung je Mietverhältnis.
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Kalenderjahr 2025 ist das der 31. Dezember 2026. Danach kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen.
Nein. Sie enthält Posten, die nicht umgelegt werden dürfen, etwa Verwaltervergütung und Erhaltungsrücklage (§ 1 Abs. 2 BetrKV), und die Grundsteuer fehlt meist. Der Assistent nimmt diese Posten heraus und ergänzt die Grundsteuer aus Ihrem Bescheid.
Für Mehrfamilienhäuser erstellen wir die Abrechnung persönlich, ab 29,99 € je Wohnung, Preis vorab. Der Assistent auf dieser Seite ist für vermietete Eigentumswohnungen gebaut.
Meist wenige Minuten. Während die KI Ihre Hausgeldabrechnung liest, beantworten Sie schon die ersten Fragen zum Mietverhältnis. Die Vorschau sehen Sie direkt im Anschluss.
Getrennt nach Adressat: die versandfertige Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter samt Ausweis der Leistungen nach § 35a EStG, Ihre Hinweise und nächsten Schritte mit dem Ortsvergleich Ihrer Kostenpositionen, das Musterschreiben zur Anpassung der Vorauszahlung (sofern eine Anpassung angezeigt ist) und Ihre Rechnung.
Nicht umlagefähig sind Instandhaltung und Instandsetzung, Verwaltungskosten, Zuführungen zur Erhaltungsrücklage sowie alles, was auf leerstehende Zeiten entfällt. Bei Mischpositionen wie einem Hausmeister, der auch repariert, muss der Reparaturanteil herausgerechnet werden.
Für jedes Mietverhältnis entsteht eine eigene Abrechnung. Die kalten Betriebskosten werden tagesgenau aufgeteilt. Für die Heizkosten verwenden wir die Zwischenablesung, wenn es eine gibt, sonst die Gradtagszahlen nach § 9b HeizkostenV. Die Kosten eines Leerstands tragen Sie selbst.
Ja, sofern mit Erdgas, Heizöl oder fossiler Fernwärme geheizt wird. Seit 2023 wird der CO₂-Preis nach einem zehnstufigen Modell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt (CO2KostAufG). Die Aufteilung muss in der Abrechnung ausgewiesen sein.
Dann können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen. Sie können die Abrechnung noch erstellen und müssen ein Guthaben auch auszahlen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben.
Ja, nach einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung und in Textform (§ 560 Abs. 4 BGB). Die neue Vorauszahlung darf sich nur am Ergebnis dieser Abrechnung orientieren, ein pauschaler Sicherheitszuschlag ist unzulässig (BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10). So ist die mitgelieferte Empfehlung gerechnet, ein Musterschreiben liegt bei.
Ja, wenn uns ein Fehler unterlaufen ist. Enthält die Abrechnung einen Fehler, den wir zu vertreten haben, etwa einen Rechenfehler oder einen falsch übernommenen Betrag, erstatten wir innerhalb von 30 Tagen den vollen Betrag oder korrigieren sie kostenlos. Fehler, die auf unvollständigen oder fehlerhaften Unterlagen beruhen, sind davon nicht erfasst.
Ihre Unterlagen werden nur für Ihre Abrechnung verwendet und automatisch gelöscht. Einzelheiten stehen in der Datenschutzerklärung.
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