"Muss ich als Vermieter den Energieausweis bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen?" – Diese Frage stellen sich viele Vermieter, besonders seit Einführung der CO2-Kostenteilung 2023. Die Antwort ist komplexer als gedacht und betrifft sowohl die Vermietung als auch die jährliche Betriebskostenabrechnung.

Der Energieausweis ist mehr als nur ein Pflichtdokument bei der Vermietung. Für die Nebenkostenabrechnung wird er allerdings oft überschätzt – vor allem bei der CO2-Kostenteilung, wo er gerade nicht maßgeblich ist. Wer die Zusammenhänge versteht, spart Zeit, Geld und Ärger mit Mietern.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Energieausweis und Nebenkosten zusammenhängen und was Sie als Vermieter beachten müssen.

Was ist der Energieausweis und wann brauchen Sie ihn?

Der Energieausweis dokumentiert den Energiebedarf oder -verbrauch Ihrer Immobilie. Pflicht ist er bei jeder Neuvermietung – bereits in der Anzeige müssen Sie die wichtigsten Energiekennwerte angeben. Es gibt zwei Arten:

• Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre
• Bedarfsausweis: Berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Gebäudedaten

Für Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten und Baujahr nach 1977 reicht meist der günstigere Verbrauchsausweis. Bei älteren oder kleineren Gebäuden ist oft der Bedarfsausweis vorgeschrieben.

Häufiges Missverständnis: CO2-Kostenteilung und Energieausweis

Seit 2023 müssen Sie als Vermieter einen Teil der CO2-Kosten übernehmen. Die Höhe richtet sich aber nicht nach der Effizienzklasse im Energieausweis, sondern nach dem tatsächlichen CO2-Ausstoß des Gebäudes in kg je m² Wohnfläche und Jahr (§ 5 CO2KostAufG). Diesen Wert ermitteln Sie jedes Jahr neu aus der Brennstoff- bzw. Wärmeabrechnung.

Je höher der CO2-Ausstoß, desto mehr CO2-Kosten tragen Sie. Das Gesetz kennt zehn Stufen, zum Beispiel:

• unter 12 kg: Mieter zahlt 100%, Sie zahlen 0%
• 12 bis unter 17 kg: Mieter zahlt 90%, Sie zahlen 10%
• 17 bis unter 22 kg: Mieter zahlt 80%, Sie zahlen 20%
• 32 bis unter 37 kg: Mieter zahlt 50%, Sie zahlen 50%
• ab 52 kg: Mieter zahlt 5%, Sie zahlen 95%

Beispiel: Ihr Gebäude stößt 34 kg CO2 je m² Wohnfläche und Jahr aus, die jährlichen CO2-Kosten betragen 200 Euro. Sie müssen 50% übernehmen = 100 Euro. Diese 100 Euro dürfen Sie nicht mehr auf den Mieter umlegen.

Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnung

Die CO2-Kostenteilung hat direkten Einfluss auf Ihre Betriebskostenabrechnung. Sie müssen die Heizkosten aufteilen:

Schritt 1: CO2-Kosten aus der Gasrechnung herausrechnen
Schritt 2: CO2-Ausstoß je m² Wohnfläche berechnen und die Kosten nach der passenden Stufe aufteilen
Schritt 3: Nur den Mieteranteil der CO2-Kosten in die Nebenkostenabrechnung einbeziehen

Diese Berechnung manuell durchzuführen ist fehleranfällig und zeitaufwändig. Der Nebenkosten-Assistent berechnet das automatisch und nach BetrKV. Jetzt kostenlos ausprobieren

Häufige Fehler bei Energieausweis und Nebenkosten

Fehler 1: Fehlender Energieausweis bei Neuvermietung
Der Energieausweis ist bei Vermietung Pflicht – wer ihn nicht vorlegt, riskiert ein Bußgeld. Für die CO2-Kostenteilung brauchen Sie ihn dagegen nicht.

Fehler 2: Energieausweis-Klasse statt CO2-Ausstoß verwenden
Die Klasse im Energieausweis ist für die CO2-Kostenteilung nicht maßgeblich. Entscheidend ist der CO2-Ausstoß laut Brennstoffabrechnung, bezogen auf die Wohnfläche. Fehlen Einstufung und Berechnungsgrundlagen in der Abrechnung, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).

Fehler 3: CO2-Kosten komplett auf Mieter umlegen
Dieser Fehler kommt häufig vor und kann zu Rückforderungen führen. Unser Tool prüft automatisch auf solche Fehler. Kostenlos testen

Praktisches Vorgehen bei der Nebenkostenabrechnung

So gehen Sie bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung vor:

• Vorbereitung: Brennstoff- bzw. Wärmeabrechnung und Wohnfläche bereitlegen, CO2-Ausstoß je m² ermitteln
• Heizkosten aufteilen: CO2-Anteil identifizieren (steht meist separat auf der Gasrechnung)
• Berechnung: Ihren Anteil der CO2-Kosten von den umlagefähigen Heizkosten abziehen
• Dokumentation: Berechnung in der Nebenkostenabrechnung transparent darstellen

Sonderfall: Mehrere Energieausweise bei Mischobjekten

Haben Sie gewerbliche und private Mietflächen in einem Gebäude, kommt es darauf an, ob das Gebäude überwiegend dem Wohnen dient. Wichtig: Für Wohngebäude gilt das Stufenmodell, in Nichtwohngebäuden werden die CO2-Kosten hälftig geteilt (§ 8 CO2KostAufG).

Bei Unsicherheiten sollten Sie einen Energieberater konsultieren oder ein Tool verwenden, das diese Komplexität automatisch handhabt.

Neue Regelungen 2024: Was sich geändert hat

Neben der CO2-Kostenteilung gibt es weitere Änderungen bei den Nebenkosten:

• Kabel-TV: Nicht mehr automatisch umlagefähig (Nebenkostenprivileg abgeschafft)
• Modernisierungsumlage: Neue Grenzen bei energetischen Sanierungen
• Dokumentationspflichten: Verschärfte Nachweispflichten bei Betriebskosten

Diese Änderungen machen die Nebenkostenabrechnung komplexer. Umso wichtiger ist es, Energieausweis und CO2-Kostenteilung auseinanderzuhalten und alle Berechnungen fehlerfrei durchzuführen.

Zusammenfassung: Das Wichtigste auf einen Blick

• CO2-Kostenteilung: Seit 2023 bestimmt der CO2-Ausstoß Ihres Gebäudes je m² Wohnfläche – nicht der Energieausweis –, welchen Anteil der CO2-Kosten Sie als Vermieter tragen müssen
• Pflichtdokument: Bei jeder Neuvermietung brauchen Sie einen gültigen Energieausweis – bereits für die Anzeige
• Betriebskostenabrechnung: CO2-Kosten müssen nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG zwischen Ihnen und dem Mieter aufgeteilt werden
• Dokumentation: Die Aufteilung muss in der Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar dargestellt werden
• Fehlerrisiko: Falsche Berechnungen können zu Rückforderungen und rechtlichen Problemen führen

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