"Kann ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?" Diese Frage stellen sich viele Vermieter, besonders nach der Grundsteuerreform 2022. Die gute Nachricht: Ja, die Grundsteuer kann als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Als einer der größten Betriebskostenposten nach den Heizkosten ist die korrekte Abrechnung der Grundsteuer entscheidend für Ihre Wirtschaftlichkeit als Vermieter. Ein Fehler bei der Umlage kann zu Rückforderungen führen oder bedeutet, dass Sie auf den Kosten sitzen bleiben.

Rechtliche Grundlagen: Wann darf die Grundsteuer umgelegt werden?

Die Grundsteuer ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) unter §2 Nr. 1 ausdrücklich als umlegbare Betriebskosten aufgeführt. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass Sie sie auch tatsächlich umlegen dürfen.

Entscheidend sind zwei Faktoren:

• Mietvertragliche Vereinbarung: Die Umlage der Grundsteuer muss im Mietvertrag vereinbart sein
• Verbrauchsabhängige oder nach Verteilerschlüssel: Die Grundsteuer wird nach Wohn-/Nutzfläche oder nach Anzahl der Wohneinheiten umgelegt

Fehlt die entsprechende Klausel im Mietvertrag, können Sie die Grundsteuer nicht nachträglich auf den Mieter umlegen – auch nicht mit dessen Einverständnis.

Schritt-für-Schritt Anleitung: Grundsteuer richtig berechnen

Schritt 1: Grundsteuerbescheid sammeln

Sammeln Sie alle Grundsteuerbescheide des Abrechnungsjahres. Bei quartalsweiser Zahlung sind das vier Bescheide, bei jährlicher Zahlung einer.

Schritt 2: Gesamtsumme ermitteln

Addieren Sie alle gezahlten Grundsteuerbeträge des Abrechnungszeitraums. Beispiel: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen, Jahresgrundsteuer 2.400 Euro.

Schritt 3: Umlageschlüssel anwenden

Die Grundsteuer wird meist nach Wohnfläche umgelegt. Bei unserem Beispiel:

• Gesamtwohnfläche: 480 qm
• Wohnung A: 80 qm
• Anteilige Grundsteuer = (80 qm ÷ 480 qm) × 2.400 Euro = 400 Euro/Jahr

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Die häufigsten Fehler bei der Grundsteuer-Umlage

Fehler 1: Falsche zeitliche Zuordnung

Viele Vermieter rechnen die Grundsteuer nach Zahlungsdatum ab, nicht nach Abrechnungsjahr. Richtig ist: Für die Betriebskostenabrechnung 2024 gehören nur die Grundsteuerbeträge für 2024 – unabhängig vom Zahlungsdatum.

Fehler 2: Anteilige Berechnung bei Mieterwechsel vergessen

Zieht ein Mieter unterjährig aus, darf nur der anteilige Zeitraum abgerechnet werden. Bei 6 Monaten Mietzeit: 400 Euro × 6/12 = 200 Euro.

Fehler 3: Gewerbliche und private Flächen vermischen

Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnen + Gewerbe) muss die Grundsteuer nach Nutzungsart getrennt werden. Gewerbemieter haben oft andere Verteilerschlüssel.

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Besondere Regelungen 2024 beachten

Grundsteuerreform-Auswirkungen:

Nach der Grundsteuerreform haben sich die Bescheide teilweise erheblich geändert. Informieren Sie Ihre Mieter vorab über mögliche Erhöhungen und prüfen Sie, ob eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung nötig ist.

Neue Fristen beachten:

Die Betriebskostenabrechnung muss weiterhin bis zum 31. Dezember des Folgejahres erstellt werden. Bei der Grundsteuer 2024 haben Sie also bis 31.12.2025 Zeit.

Praktische Tipps für die Umlage

Tipp 1: Belege richtig archivieren

Bewahren Sie alle Grundsteuerbescheide mindestens drei Jahre auf. Mieter haben ein Recht auf Belegeinsicht und können diese anfordern.

Tipp 2: Vorauszahlungen anpassen

Nach erheblichen Grundsteueränderungen sollten Sie die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen anpassen, um hohe Nach- oder Rückzahlungen zu vermeiden.

Tipp 3: Transparenz schaffen

Listen Sie in der Betriebskostenabrechnung die Grundsteuer als separaten Posten auf. Das schafft Vertrauen und reduziert Rückfragen.

Tipp 4: Bei Einspruch gegen Grundsteuerbescheid

Haben Sie Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid eingelegt, können Sie trotzdem den festgesetzten Betrag auf die Mieter umlegen – bis zur endgültigen Entscheidung.

Checkliste: Grundsteuer korrekt umlegen

• ✅ Mietvertrag prüfen: Ist Grundsteuer-Umlage vereinbart?
• ✅ Alle Grundsteuerbescheide des Abrechnungsjahres sammeln
• ✅ Gesamtsumme korrekt berechnen
• ✅ Verteilerschlüssel anwenden (meist Wohnfläche)
• ✅ Bei Mieterwechsel anteilige Berechnung durchführen
• ✅ Gewerbliche/private Nutzung getrennt berechnen
• ✅ Belege ordnungsgemäß archivieren
• ✅ Vorauszahlungen bei Bedarf anpassen

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Zusammenfassung: Das Wichtigste auf einen Blick

• Mietvertrag ist entscheidend: Ohne entsprechende Klausel keine Umlage möglich
• Korrekte zeitliche Zuordnung: Abrechnungsjahr, nicht Zahlungsdatum ist maßgeblich
• Anteilige Berechnung: Bei Mieterwechsel nur den tatsächlichen Mietezeitraum abrechnen
• Getrennte Berechnung: Gewerbliche und private Nutzung separat behandeln
• Dokumentation: Alle Belege mindestens drei Jahre aufbewahren

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