Gas-Mangellage: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Stellen Sie sich vor: Mitten im Winter fällt die Gasversorgung aus und Ihre Mieter stehen ohne Heizung da. Was sind Ihre rechtlichen Pflichten? Wer trägt die Kosten für Notfallmaßnahmen? Und wie rechnen Sie außergewöhnliche Heizkosten korrekt ab?

Die Energiekrise hat gezeigt, wie schnell sich die Versorgungssicherheit ändern kann. Als Vermieter tragen Sie die Verantwortung für eine funktionierende Heizung – auch in Krisenzeiten. Ohne durchdachten Notfallplan riskieren Sie nicht nur verärgerte Mieter, sondern auch rechtliche Konsequenzen und hohe Folgekosten.

Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie sich rechtssicher auf eine mögliche Gas-Mangellage vorbereiten und welche neuen Regelungen 2024 zu beachten sind.

Rechtliche Grundlagen: Ihre Pflichten als Vermieter

Nach § 535 BGB sind Sie als Vermieter verpflichtet, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Dazu gehört eine funktionierende Heizung während der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April). Die Wohnräume müssen tagsüber mindestens 20°C und nachts 18°C erreichen können.

Bei einer Gas-Mangellage entstehen besondere Herausforderungen:

• Unverzügliche Störungsbeseitigung: Sie müssen alle zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um die Heizung wieder funktionsfähig zu machen
• Ersatzheizung: Wenn die Reparatur länger dauert, müssen Sie für alternative Heizmöglichkeiten sorgen
• Mietminderungsrecht: Mieter können bei Heizungsausfall die Miete um 10-50% mindern
• Schadensersatz: Bei schuldhaftem Verhalten haften Sie für Folgeschäden der Mieter

Wichtig: Eine Gas-Mangellage entbindet Sie nicht vollständig von Ihren Pflichten. Sie müssen nachweisen, dass Sie alle möglichen Schritte unternommen haben.

Praktischer Notfallplan: 5 Schritte zum rechtssicheren Krisenmanagement

Ein durchdachter Notfallplan schützt Sie vor rechtlichen Problemen und minimiert Ihre Kosten. Hier die wichtigsten Schritte:

Schritt 1: Sofortmaßnahmen dokumentieren

Dokumentieren Sie alle Maßnahmen schriftlich mit Datum und Uhrzeit. Informieren Sie Ihre Mieter unverzüglich über die Störung und geplante Schritte. Eine einfache WhatsApp-Nachricht reicht rechtlich nicht aus – verschicken Sie eine schriftliche Mitteilung.

Schritt 2: Alternative Wärmequellen organisieren

Beschaffen Sie mobile Heizgeräte oder Heizlüfter als Überbrückung. Beispielkosten: Ein elektrischer Heizlüfter für 20m² kostet etwa 15-25€ pro Tag im Betrieb. Bei einer 60m²-Wohnung entstehen so täglich 45-75€ zusätzliche Stromkosten.

Schritt 3: Fachbetrieb beauftragen

Kontaktieren Sie sofort einen Heizungsfachbetrieb. In Krisenzeiten sind die Wartezeiten lang – dokumentieren Sie alle Kontaktversuche und Absagen.

Schritt 4: Mieter über Mietminderung informieren

Informieren Sie Ihre Mieter proaktiv über ihr Mietminderungsrecht. Das schafft Vertrauen und vermeidet Streitigkeiten. Bei kompletter Heizungsausfall sind 20-30% Mietminderung üblich.

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Nebenkostenabrechnung bei Notfallkosten: Das müssen Sie beachten

Die Abrechnung von Notfallkosten ist besonders tückisch. Nicht alle Kosten können Sie auf die Mieter umlegen:

Umlegbare Kosten:

• Zusätzliche Brennstoffkosten (z.B. teurerer Ersatzbrennstoff)
• Kosten für mobile Heizgeräte (nur Brennstoffkosten, nicht die Gerätemiete)
• Erhöhte Wartungskosten bei Notbetrieb

Nicht umlegbare Kosten:

• Anschaffung oder Miete von Ersatzheizgeräten
• Reparaturkosten der defekten Heizung
• Schadensersatz an Mieter
• Anfahrtskosten von Notdiensten

Rechenbeispiel: Bei einem 6-Parteien-Haus mit Gasheizung entstehen durch 14-tägigen Heizungsausfall im Januar folgende Zusatzkosten:

• Mobile Heizlüfter-Stromkosten: 6 Wohnungen × 50€/Tag × 14 Tage = 4.200€
• Gerätemiete: 6 Geräte × 25€/Tag × 14 Tage = 2.100€ (nicht umlegbar)
• Notdienstkosten Heizungsbauer: 800€ (nicht umlegbar)

Von 7.100€ Gesamtkosten können Sie nur 4.200€ auf die Mieter umlegen – wenn Sie die Abrechnung korrekt erstellen.

Aktuelle Gesetzesänderungen 2024: Das ist neu

Seit 2024 gelten wichtige Neuerungen, die auch bei Gas-Mangellagen relevant sind:

CO2-Kostenteilung bei Gasheizungen

Die CO2-Kosten müssen zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden – je nach Energieeffizienz des Gebäudes. Bei energetisch schlechten Gebäuden tragen Sie als Vermieter bis zu 95% der CO2-Kosten. In Notfallsituationen mit ineffizienten Ersatzheizungen steigen diese Kosten erheblich.

Heizungsgesetz (GEG 2024)

Neue Heizungen müssen zu 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Wenn Ihre alte Gasheizung in der Krise endgültig ausfällt, können Sie nicht einfach eine neue Gastherme einbauen lassen.

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Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Diese Fehler kommen in der Praxis immer wieder vor und können zu erheblichen Rückforderungen führen:

Fehler 1: Unzureichende Dokumentation

Viele Vermieter dokumentieren Notfallmaßnahmen nicht ausreichend. Ohne Nachweise können Sie weder die Kosten umlegen noch Ihre Sorgfaltspflicht beweisen.

Fehler 2: Falsche Kostenumlage

Nicht alle Notfallkosten sind umlegbar. Besonders die Anschaffung von Heizgeräten wird oft fälschlicherweise auf die Mieter umgelegt.

Fehler 3: Keine proaktive Kommunikation

Schweigen verschärft Konflikte. Informieren Sie Ihre Mieter regelmäßig über den Stand der Reparaturen und erwartete Dauer.

Fehler 4: CO2-Kosten falsch berechnet

Die neue CO2-Kostenteilung wird oft übersehen oder falsch angewendet. Bei Notfallheizungen können erhebliche zusätzliche CO2-Kosten entstehen.

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Praxis-Tipps: So bereiten Sie sich optimal vor

Tipp 1: Notfallkontakte pflegen
Legen Sie eine Liste mit Heizungsfachbetrieben, Vermietern von Heizgeräten und Rechtsberatung an. In der Krise haben Sie keine Zeit für lange Recherchen.

Tipp 2: Versicherungsschutz prüfen
Manche Gebäudeversicherungen decken Mietausfälle bei unverschuldeten Heizungsschäden ab. Prüfen Sie Ihren Versicherungsschutz und passen Sie ihn gegebenenfalls an.

Tipp 3: Alternative Heizkonzepte entwickeln
Überlegen Sie schon jetzt, welche Alternativen Sie haben: Kann die Heizung auf Öl umgestellt werden? Ist ein Anschluss an Fernwärme möglich? Je früher Sie planen, desto günstiger wird es.

Tipp 4: Mieterverträge anpassen
Bei Neuvermietungen können Sie Regelungen für Krisenzeiten aufnehmen. Zum Beispiel die Vereinbarung, dass bei höherer Gewalt die Heiztemperatur vorübergehend reduziert werden kann.

Tipp 5: Regelmäßige Wartung intensivieren
Gut gewartete Heizungen fallen seltener aus. Investieren Sie in präventive Wartung – das ist günstiger als Notfallreparaturen.

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Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte

• Vorbereitung ist alles: Erstellen Sie einen detaillierten Notfallplan mit Kontaktlisten und Handlungsanweisungen
• Dokumentation schützt: Halten Sie alle Maßnahmen und Kosten schriftlich fest – das ist rechtlich entscheidend
• Nicht alle Kosten sind umlegbar: Nur Betriebskosten können auf Mieter umgelegt werden, nicht aber Reparatur- oder Anschaffungskosten
• CO2-Kostenteilung beachten: Seit 2024 müssen CO2-Kosten je nach Gebäudeeffizienz zwischen Ihnen und den Mietern aufgeteilt werden
• Proaktive Kommunikation verhindert Konflikte: Informieren Sie Ihre Mieter regelmäßig und transparent über Störungen und Maßnahmen

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