Als Vermieter kennst du das Problem: Ständig kommen neue Vorschriften dazu, und bei jeder Änderung fragst du dich, was das für deine Betriebskostenabrechnung bedeutet. Die Trinkwasserverordnung 2023 ist da keine Ausnahme – sie bringt erweiterte Prüfpflichten mit sich, die sich direkt auf deine Nebenkosten auswirken.

Die gute Nachricht: Diese Kosten kannst du grundsätzlich auf deine Mieter umlegen. Die schlechte: Du musst dabei einige rechtliche Fallstricke beachten. In diesem Artikel erfährst du, welche neuen Pflichten auf dich zukommen und wie du die Kosten rechtssicher abrechnen kannst.

Was ändert sich durch die Trinkwasserverordnung 2023?

Die überarbeitete Trinkwasserverordnung erweitert die Überwachungspflichten für Hausbesitzer erheblich. Neu hinzugekommen sind unter anderem regelmäßige Untersuchungen auf bestimmte chemische Parameter und erweiterte mikrobiologische Tests.

Konkret bedeutet das: Statt bisher alle drei Jahre müssen bestimmte Anlagen nun jährlich geprüft werden. Zusätzlich sind neue Parameter wie PFAS (Per- und polyfluorierte Alkylsubstanzen) in die Routineuntersuchungen aufgenommen worden. Diese Änderungen treffen besonders Mehrfamilienhäuser mit eigenen Brunnen oder größeren Warmwasserspeichern.

Die Kosten können sich dadurch erheblich erhöhen: Während eine Standarduntersuchung bisher etwa 150-200 Euro kostete, liegen die erweiterten Tests bei 300-500 Euro pro Jahr.

Rechtliche Grundlagen: BetrKV und BGB §556

Die Kosten für Trinkwasseruntersuchungen fallen unter die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Konkret sind sie in §2 Nr. 3 BetrKV als "Kosten der Wasserversorgung" aufgeführt. Das bedeutet: Du kannst sie grundsätzlich auf deine Mieter umlegen.

Wichtig ist dabei §556 Abs. 1 BGB: Die Betriebskosten müssen laufend entstehen und durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes verursacht werden. Trinkwasseruntersuchungen erfüllen diese Voraussetzungen, da sie gesetzlich vorgeschrieben und wiederkehrend sind.

Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: Die Kosten müssen im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sein. Eine pauschale Vereinbarung wie "Betriebskosten nach BetrKV" reicht aus, eine explizite Nennung ist nicht erforderlich.

Praktische Umsetzung: Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Du besitzt ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 600 m². Die jährlichen Kosten für Trinkwasseruntersuchungen betragen nun 400 Euro (vorher 200 Euro alle drei Jahre = 67 Euro/Jahr).

Die Umlage erfolgt nach Wohnfläche: 400 Euro ÷ 600 m² = 0,67 Euro pro m² und Jahr. Für eine 75 m²-Wohnung entstehen somit jährliche Kosten von etwa 50 Euro – das sind rund 4,17 Euro monatlich.

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Häufige Fehler bei der Abrechnung vermeiden

Ein typischer Fehler ist die Vermischung von Betriebskosten und Instandhaltungskosten. Werden bei der Trinkwasseruntersuchung Mängel festgestellt, sind die Reparaturkosten nicht umlagefähig – sie fallen unter die Instandhaltung und bleiben bei dir als Vermieter.

Ebenso problematisch: Viele Vermieter vergessen, die Kostensteigerung rechtzeitig in die Betriebskostenvorauszahlung einzukalkulieren. Das führt zu hohen Nachzahlungen in der Jahresabrechnung, was Mieter verärgert und zu Zahlungsproblemen führen kann.

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Dokumentation und Nachweispflicht

Als Vermieter musst du die Kosten in der Betriebskostenabrechnung detailliert aufschlüsseln. Das bedeutet: Die Rechnung des Labors, das Untersuchungsprotokoll und gegebenenfalls behördliche Anordnungen müssen für deine Mieter einsehbar sein.

Bewährt hat sich eine separate Position "Trinkwasseruntersuchungen" in der Abrechnung. So wird für deine Mieter transparent, wofür die Kosten anfallen. Bei größeren Kostensteigerungen solltest du die Mieter bereits im Vorfeld informieren – das schafft Vertrauen und vermeidet Diskussionen.

Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung

Die höheren Kosten rechtfertigen eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Nach §560 Abs. 4 BGB kannst du die Vorauszahlungen anpassen, wenn sich die Betriebskosten nicht nur vorübergehend ändern.

Bei unserem Beispiel mit 4,17 Euro zusätzlich pro Monat und 75 m²-Wohnung wäre eine Erhöhung um 4-5 Euro angemessen. Wichtig: Die Anpassung muss schriftlich erfolgen und eine angemessene Begründung enthalten.

Besondere Regelungen für verschiedene Gebäudetypen

Die Prüfpflichten variieren je nach Gebäudetyp erheblich. Einfamilienhäuser sind oft weniger betroffen, während größere Wohnanlagen mit komplexen Leitungssystemen umfangreichere Tests benötigen.

Besonders teuer wird es bei Gebäuden mit Duschen in Gemeinschaftsbereichen (wie Fitnessstudios im Keller) – hier sind zusätzliche Legionellen-Tests erforderlich. Diese Kosten können bei 200-300 Euro zusätzlich pro Jahr liegen und sind ebenfalls umlagefähig, sofern die Einrichtungen allen Mietern zur Verfügung stehen.

Die wichtigsten Punkte im Überblick

• Neue Prüfpflichten: Jährliche statt dreijährliche Tests, erweiterte Parameter erhöhen die Kosten auf 300-500 Euro/Jahr
• Umlagefähigkeit: Kosten sind nach §2 Nr. 3 BetrKV grundsätzlich auf Mieter umlegbar
• Dokumentation: Laborberichte und Rechnungen müssen für Mieter einsehbar sein
• Vorauszahlungen anpassen: Höhere Kosten rechtfertigen Anpassung der monatlichen Abschläge
• Fehler vermeiden: Reparaturkosten sind nicht umlagefähig, nur die reinen Untersuchungskosten

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