"Muss ich als Vermieter die Kosten für die neue Wärmepumpe anders abrechnen?" Diese Frage beschäftigt seit der Einführung der 65%-Regel im Heizungsgesetz viele Vermieter. Die Unsicherheit ist berechtigt, denn moderne Heizsysteme bringen neue Abrechnungsaspekte mit sich.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet seit 2024 dazu, dass neue Heizungen zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Diese Regelung hat nicht nur Auswirkungen auf die Investitionsentscheidung, sondern auch auf die jährliche Betriebskostenabrechnung nach §556 BGB und der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Rechtliche Grundlagen bei modernen Heizsystemen

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt in §2 Nr. 4 und 5, welche Heizkosten umlagefähig sind. Grundsätzlich bleiben diese Regelungen auch bei modernen Heizsystemen bestehen:

• Verbrauchskosten der Heizung (§2 Nr. 4 BetrKV): Brennstoffkosten, Stromkosten für Wärmepumpen
• Betriebskosten der Heizungsanlage (§2 Nr. 5 BetrKV): Wartung, Überwachung, Reinigung
• Kosten der Warmwasserversorgung (§2 Nr. 5 BetrKV): Aufbereitung und Verteilung

Bei Wärmepumpen entstehen jedoch neue Abrechnungsbesonderheiten: Der Stromverbrauch der Wärmepumpe ist vollständig umlagefähig, auch wenn dieser deutlich höher sein kann als frühere Brennstoffkosten.

Praktische Auswirkungen auf die Kostenumlage

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Änderungen: Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen (Gesamtfläche 480 m²) wechselt von einer Gasheizung zu einer Luft-Wasser-Wärmepumpe.

Vorher (Gasheizung):
- Gaskosten: 4.800 € jährlich
- Wartung/Service: 450 € jährlich
- Gesamte umlagefähige Heizkosten: 5.250 €

Nachher (Wärmepumpe):
- Stromkosten Wärmepumpe: 3.200 € jährlich
- Wartung/Service: 380 € jährlich
- Zusätzliche Überwachungskosten: 240 € jährlich
- Gesamte umlagefähige Heizkosten: 3.820 €

Die Kostenumlage erfolgt weiterhin nach §556 BGB, wobei die Verteilungsschlüssel der Heizkostenverordnung (HeizkV) unverändert gelten.

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CO2-Kostenteilung bei modernen Heizsystemen

Seit 2023 müssen CO2-Kosten nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden. Bei Systemen nach der 65%-Regel ergeben sich folgende Besonderheiten:

• Wärmepumpen mit Ökostrom: Keine CO2-Kosten
• Hybridheizungen: CO2-Kostenteilung nur für den fossilen Anteil
• Biomasse-Heizungen: Meist keine CO2-Abgabe

Die energetische Qualität des Gebäudes bestimmt weiterhin den Aufteilungsschlüssel zwischen 5% und 95% Vermieteranteil.

Häufige Abrechnungsfehler vermeiden

Fehler 1: Investitionskosten als Betriebskosten abrechnen
Die Anschaffungskosten einer neuen Wärmepumpe sind nicht umlagefähig. Nur laufende Betriebskosten nach BetrKV dürfen weiterberechnet werden.

Fehler 2: Falsche Stromkostenaufteilung
Bei separaten Wärmepumpenstromtarifen muss eine klare Trennung zwischen Heizstrom und Allgemeinstrom erfolgen.

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Fehler 3: Unzureichende Dokumentation
Bei modernen Heizsystemen ist eine detaillierte Dokumentation der Energieverbräuche besonders wichtig, da Mieter die neue Abrechnungsweise oft kritisch prüfen.

Übergangsregelungen und Bestandsschutz

Die 65%-Regel gilt nicht rückwirkend für bestehende Heizungen. Jedoch sollten Vermieter bereits jetzt die Betriebskostenabrechnungen für zukünftige Systemwechsel vorbereiten:

• Separate Erfassung von Stromverbräuchen für Heizungstechnik
• Dokumentation wartungs- und servicebedürftiger Komponenten
• Vorbereitung der Mieterinformation über Systemwechsel

Digitale Lösungen und Smart-Meter-Integration

Moderne Heizsysteme ermöglichen oft eine präzisere Verbrauchserfassung durch digitale Zähler und Smart-Home-Integration. Diese Daten können die Betriebskostenabrechnung genauer machen, erfordern jedoch eine rechtskonforme Datenverarbeitung nach DSGVO.

Bei der Integration in die jährliche Abrechnung nach §556 BGB müssen diese Daten transparent und nachvollziehbar für Mieter aufbereitet werden.

Mieterinformation und Transparenz

Bei einem Heizungswechsel empfiehlt es sich, Mieter proaktiv über Änderungen in der Betriebskostenabrechnung zu informieren. Dies vermeidet spätere Rückfragen und schafft Vertrauen.

Wichtige Informationspunkte:

• Erläuterung der neuen Kostenstruktur
• Hinweis auf mögliche Einsparungen bei den Heizkosten
• Information über veränderte CO2-Kostenteilung

Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte

• Grundlagen bleiben bestehen: BetrKV und §556 BGB gelten unverändert für moderne Heizsysteme
• Neue Kostenstrukturen: Stromkosten bei Wärmepumpen sind vollständig umlagefähig
• CO2-Kostenteilung: Bei erneuerbaren Energien oft entfallend oder reduziert
• Dokumentation wichtig: Präzise Erfassung und transparente Darstellung der neuen Kostenarten
• Proaktive Kommunikation: Mieter über Änderungen informieren

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