"Muss ich als Vermieter wirklich jährlich auf Legionellen prüfen lassen? Und darf ich diese Kosten auf meine Mieter umlegen?" Diese Fragen beschäftigen viele Vermieter, besonders bei Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserversorgung.

Die Antwort ist eindeutig: Ja, bei bestimmten Anlagen sind Sie als Vermieter zur Legionellenprüfung verpflichtet. Die gute Nachricht: Diese Kosten können Sie als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen – wenn Sie dabei die rechtlichen Vorgaben beachten.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen praxisnah, wann die Prüfpflicht besteht, wie Sie die Kosten rechtssicher umlegen und welche häufigen Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten.

Wann besteht die Legionellenprüfpflicht?

Die Legionellenprüfpflicht ergibt sich aus der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) und betrifft Sie als Vermieter in folgenden Fällen:

• Zentrale Warmwasserbereitung mit einem Speichervolumen über 400 Liter
• Dezentrale Anlagen mit mehr als 3 Litern Inhalt in den Rohrleitungen zwischen Warmwasserbereiter und Entnahmestelle
• Gewerbliche Tätigkeit: Die Warmwasserbereitstellung im Rahmen der Vermietung gilt als gewerbliche Abgabe von Trinkwasser

Die Prüfung muss alle drei Jahre durchgeführt werden, bei Überschreitung der Grenzwerte sogar jährlich. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro geahndet werden.

Rechtliche Grundlagen der Kostenumlage nach BetrKV

Die Legionellenprüfung ist als Betriebskosten umlagefähig gemäß § 2 Nr. 3 BetrKV (Betriebskostenverordnung). Sie fallen unter die Position "Kosten der Wasserversorgung", da sie der ordnungsgemäßen Trinkwasserqualität dienen.

Wichtig: Die rechtliche Grundlage für die Umlage von Betriebskosten findet sich in § 556 BGB. Dort ist geregelt, dass Nebenkosten nur dann umgelegt werden dürfen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde und die Kosten den gesetzlichen Definitionen entsprechen.

Voraussetzungen für die Kostenumlage:

• Vereinbarung im Mietvertrag über die Umlage von Betriebskosten
• Die Kosten müssen tatsächlich angefallen sein
• Ordnungsgemäße Abrechnung nach § 556 BGB
• Einhaltung der Abrechnungsfrist von 12 Monaten

Praktisches Beispiel: Legionellenprüfung und Kostenumlage

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen und zentraler Warmwasserversorgung. Die Legionellenprüfung kostet 350 Euro alle drei Jahre.

Berechnung der jährlichen Umlage:

• Jährliche Kosten: 350 € ÷ 3 Jahre = 116,67 €
• Pro Wohnung: 116,67 € ÷ 8 Wohnungen = 14,58 € pro Jahr
• Monatlich pro Wohnung: 14,58 € ÷ 12 Monate = 1,22 €

Diese Kosten können Sie nach Wohnfläche, Personenzahl oder einem anderen im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel umlegen.

Diese Berechnung manuell durchzuführen ist fehleranfällig und zeitaufwändig. Der Nebenkosten-Assistent berechnet das automatisch und rechtssicher. Jetzt kostenlos ausprobieren

Häufige Fehler bei der Legionellenprüfung vermeiden

Fehler 1: Komplette Dreijahreskosten in einem Jahr abrechnen

Viele Vermieter rechnen die gesamten Prüfkosten im Jahr der Durchführung ab. Das ist rechtlich problematisch, da die Kosten wirtschaftlich drei Jahre betreffen. Verteilen Sie die Kosten anteilig über den Nutzungszeitraum.

Fehler 2: Fehlende Dokumentation

Bewahren Sie alle Prüfberichte und Rechnungen sorgfältig auf. Mieter haben das Recht, diese Belege einzusehen. Fehlende Nachweise können zur Unwirksamkeit der Abrechnung führen.

Fehler 3: Unzulässige Kostenumlage bei dezentralen Anlagen

Bei dezentralen Warmwasserbereitern (Durchlauferhitzer, Boiler unter 400 L) ist oft keine Legionellenprüfung erforderlich. Eine Umlage entsprechender Kosten wäre unzulässig.

Dieser Fehler kommt häufig vor und kann zu Rückforderungen führen. Unser Tool prüft automatisch auf solche Fehler. Kostenlos testen

Praxistipps für Vermieter

Tipp 1: Prüfzyklus planen

Erstellen Sie einen Terminplan für die nächsten Jahre. So vergessen Sie keine Fristen und können die Kosten besser kalkulieren. Dokumentieren Sie auch, wann die letzte Prüfung stattfand.

Tipp 2: Qualifizierte Labore beauftragen

Beauftragen Sie nur akkreditierte Labore nach DIN EN ISO/IEC 17025. Die Liste finden Sie bei der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS). Günstige Anbieter ohne entsprechende Zulassung können rechtliche Probleme verursachen.

Tipp 3: Mietvertrag prüfen

Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag die Umlage von "Kosten der Wasserversorgung" oder "sonstigen Betriebskosten" explizit vorsieht. Bei alten Mietverträgen ist dies nicht immer der Fall.

Aktuelle Entwicklungen 2024

Für 2024 sind keine direkten Änderungen bei der Legionellenprüfung geplant. Allerdings sollten Vermieter die allgemeinen Neuerungen bei den Betriebskosten beachten:

• CO2-Kostenteilung: Seit 2023 müssen CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden
• Wegfall Nebenkostenprivileg: Kabelgebühren sind ab Juli 2024 nicht mehr automatisch umlagefähig

Diese Änderungen betreffen zwar nicht direkt die Legionellenprüfung, erhöhen aber die Komplexität der Betriebskostenabrechnung insgesamt.

Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte

• Prüfpflicht besteht bei zentralen Anlagen über 400L Speicher oder dezentralen Anlagen mit mehr als 3L Rohrinhalt
• Kosten sind umlagefähig nach § 2 Nr. 3 BetrKV als "Kosten der Wasserversorgung"
• Dreijahreskosten anteilig über den Nutzungszeitraum verteilen, nicht komplett im Prüfjahr abrechnen
• Qualifizierte Labore mit DAkkS-Akkreditierung beauftragen
• Vollständige Dokumentation aller Prüfberichte und Rechnungen für Mieteinsicht

💡 Betriebskostenabrechnung automatisieren?
Der Nebenkosten-Assistent erstellt Ihre rechtssichere Betriebskostenabrechnung automatisch – inklusive aller in diesem Artikel beschriebenen Details und aktuellen Gesetzesänderungen. Jetzt kostenlos testen und in 2 Minuten zur Preview →