"Meine Wärmepumpe verbraucht mehr Strom als gedacht – kann ich das trotzdem korrekt abrechnen?" Diese Frage stellen sich viele Vermieter, wenn die erste Jahresabrechnung ihrer neuen Heizungsanlage ansteht. Die Antwort liegt in der korrekten Ermittlung der JAZ (Jahresarbeitszahl).

Die JAZ ist nicht nur ein technischer Wert, sondern hat direkten Einfluss auf Ihre Betriebskostenabrechnung und die Wirtschaftlichkeit Ihrer Immobilie. Bei falscher Berechnung drohen Nachzahlungen, Mieterstreitigkeiten oder sogar rechtliche Probleme. Besonders seit den neuen Regelungen zur CO2-Kostenteilung 2024 ist eine präzise Ermittlung wichtiger denn je.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die JAZ Schritt für Schritt korrekt ermitteln und was dabei rechtlich zu beachten ist.

Was ist die JAZ und warum ist sie für Vermieter relevant?

Die Jahresarbeitszahl (JAZ) misst die Effizienz einer Wärmepumpe über ein komplettes Jahr. Sie zeigt das Verhältnis zwischen erzeugter Wärmeenergie und eingesetzter elektrischer Energie an. Eine JAZ von 4,0 bedeutet beispielsweise: Aus 1 kWh Strom werden 4 kWh Wärme erzeugt.

Rechtliche Relevanz nach BetrKV:

• Die JAZ beeinflusst die Umlagefähigkeit der Heizkosten nach §2 BetrKV
• Sie ist wichtig für die korrekte Verteilung zwischen Grund- und Verbrauchskosten
• Bei der CO2-Kostenteilung spielt die Effizienz eine Rolle für die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter
• Falsche Werte können zu unwirksamen Betriebskostenabrechnungen führen

Die JAZ unterscheidet sich von der COP (Coefficient of Performance), die nur unter Laborbedingungen gemessen wird. Für Ihre Abrechnung zählt ausschließlich die real gemessene JAZ.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: JAZ richtig ermitteln

Schritt 1: Messdaten sammeln (Abrechnungszeitraum)

Dokumentieren Sie über den kompletten Abrechnungszeitraum (meist 12 Monate):

• Stromverbrauch der Wärmepumpe in kWh (separater Zähler erforderlich)
• Erzeugte Wärmeenergie in kWh (Wärmemengenzähler)
• Warmwasser-Anteil separat erfassen, falls vorhanden

Schritt 2: Grundformel anwenden

JAZ = Erzeugte Wärmeenergie (kWh) ÷ Verbrauchter Strom (kWh)

Schritt 3: Praktisches Berechnungsbeispiel

Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen, Wärmepumpe für Heizung und Warmwasser:

• Erzeugte Wärmeenergie: 24.000 kWh/Jahr
• Stromverbrauch Wärmepumpe: 6.500 kWh/Jahr
• JAZ = 24.000 ÷ 6.500 = 3,69

Diese Berechnung manuell durchzuführen ist fehleranfällig und zeitaufwändig. Der Nebenkosten-Assistent berechnet das automatisch und rechtssicher. Jetzt kostenlos ausprobieren

Häufige Fehler bei der JAZ-Ermittlung und wie Sie diese vermeiden

Fehler 1: Unvollständige Erfassung des Stromverbrauchs

Viele Vermieter vergessen Nebenverbraucher wie Umwälzpumpen, Regelungstechnik oder Abtauvorrichtungen. Diese müssen zwingend mitgemessen werden, da sie zur Wärmeerzeugung gehören.

Fehler 2: Vermischung von Heizung und Warmwasser

Ohne separate Messung der Warmwasserbereitung entstehen falsche JAZ-Werte. Warmwasser benötigt meist mehr Energie pro kWh als die Raumheizung.

Fehler 3: Unzureichende Dokumentation

Fehlende oder lückenhafte Aufzeichnungen führen zu Schätzungen, die rechtlich angreifbar sind. Mieter können unplausible Werte erfolgreich beanstanden.

Dieser Fehler kommt häufig vor und kann zu Rückforderungen führen. Unser Tool prüft automatisch auf solche Fehler. Kostenlos testen

JAZ-Werte richtig bewerten: Was ist normal?

Typische JAZ-Bereiche nach Anlagentyp:

• Luft-Wasser-Wärmepumpe: 2,5 - 4,0
• Erdwärme-Wärmepumpe: 3,5 - 5,0
• Wasser-Wasser-Wärmepumpe: 4,0 - 6,0

Einflussfaktoren auf die JAZ:

• Außentemperaturen während des Abrechnungszeitraums
• Vorlauftemperatur der Heizungsanlage
• Dämmstandard des Gebäudes
• Nutzerverhalten der Mieter
• Wartungszustand der Anlage

Liegt Ihre ermittelte JAZ deutlich unter den typischen Werten, sollten Sie die Anlage überprüfen lassen. Zu niedrige Werte können auf technische Probleme hindeuten.

JAZ in der Betriebskostenabrechnung korrekt verwenden

Heizkosten aufteilen nach BetrKV:

Die JAZ hilft bei der korrekten Aufteilung zwischen Grundkosten (30-50%) und Verbrauchskosten (50-70%). Je effizienter die Anlage, desto genauer können Sie die tatsächlichen Verbrauchskosten zuordnen.

CO2-Kostenteilung seit 2024:

Bei der neuen CO2-Kostenteilung zwischen Mieter und Vermieter spielt die Anlageneffizienz eine Rolle. Höhere JAZ-Werte können den Vermietersanteil reduzieren.

Dokumentationspflichten:

• JAZ-Berechnung als Anlage zur Betriebskostenabrechnung
• Messstellennachweis für alle verwendeten Zähler
• Herstellerangaben als Vergleichswert

Wenn Sie vergleichen möchten, welcher Heizungstyp der wirtschaftlichste für Sie ist und ob sich ein Umstieg lohnt, so nutzen Sie hierfür unseren 🧮 Heizungstypvergleichsrechner. Kostenlos berechnen

Praxistipps für die korrekte JAZ-Ermittlung

Messtechnik richtig installieren:

• Separaten Stromzähler nur für die Wärmepumpe installieren
• Wärmemengenzähler direkt nach dem Pufferspeicher
• Bei Warmwasserbereitung: Zusätzlichen Wärmemengenzähler einbauen

Monatliche Kontrolle durchführen:

Kontrollieren Sie monatlich die Plausibilität Ihrer Werte. Extreme Abweichungen deuten auf Messfehler oder Anlagenprobleme hin.

Grenzwerte definieren:

Legen Sie im Voraus fest, bei welchen JAZ-Werten Sie eine Anlagenprüfung veranlassen. Dies hilft bei der rechtzeitigen Fehlererkennung.

Laden Sie sich kostenfrei unser 📚 E-Book Nebenkosten 2026 - Der ultimative Leitfaden für Vermieter herunter. Auf 200+ Seiten erhalten Sie in 11 Kapiteln 50+ Checklisten/ Vorlagen sowie hilfreiche Tipps, um Ihre Betriebskostenabrechnung korrekt und rechtskonform zu erstellen. Kostenfreien Nebenkosten-Leitfaden herunterladen

Checkliste: JAZ-Ermittlung rechtssicher durchführen

Vor der Messung:

• □ Separaten Stromzähler für Wärmepumpe installiert
• □ Wärmemengenzähler korrekt positioniert
• □ Alle Nebenverbraucher erfasst
• □ Dokumentationsvorlage erstellt

Während der Messung:

• □ Monatliche Zählerablesung durchgeführt
• □ Plausibilitätsprüfung der Werte
• □ Besondere Ereignisse dokumentiert (Reparaturen, extreme Witterung)
• □ Backup der Messdaten erstellt

Nach der Messung:

• □ JAZ nach korrekter Formel berechnet
• □ Werte mit Herstellerangaben verglichen
• □ Dokumentation für Betriebskostenabrechnung vorbereitet
• □ Bei Auffälligkeiten: Anlagenprüfung veranlasst

Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte

• JAZ korrekt berechnen: Nur mit separaten Zählern für Strom und Wärme erhalten Sie rechtssichere Werte
• Vollständige Erfassung: Alle zur Wärmepumpe gehörenden Verbraucher müssen mitgemessen werden
• Kontinuierliche Kontrolle: Monatliche Plausibilitätsprüfung verhindert Fehler in der Jahresabrechnung
• Rechtskonforme Dokumentation: Lückenlose Aufzeichnung aller Messwerte schützt vor Mietereinwänden
• Anlageneffizienz überwachen: Niedrige JAZ-Werte frühzeitig erkennen und beheben spart Kosten

💡 Betriebskostenabrechnung automatisieren? Der Nebenkosten-Assistent erstellt Ihre rechtssichere Betriebskostenabrechnung automatisch – inklusive aller in diesem Artikel beschriebenen Details und aktuellen Gesetzesänderungen. Jetzt kostenlos testen und in 2 Minuten zur Preview →