Vorauszahlung anpassen: kein Sicherheitszuschlag auf das Abrechnungsergebnis
Nach einer Abrechnung darf die Vorauszahlung nur auf das Ergebnis dieser Abrechnung angepasst werden. Ein pauschaler Zuschlag für erwartete Kostensteigerungen ist unzulässig.
Was wurde entschieden
Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung über die Betriebskosten eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Der BGH hat entschieden, dass sich die angemessene Höhe allein nach dem Ergebnis der letzten Abrechnung bemisst. Ein Sicherheitszuschlag – im entschiedenen Fall 10 Prozent – ist auch dann nicht zulässig, wenn im Folgejahr mit steigenden Kosten zu rechnen ist. Konkret absehbare Kostensteigerungen, etwa eine bereits bekannte Gebührenerhöhung, dürfen berücksichtigt werden; eine allgemeine Preissteigerungserwartung genügt dafür nicht. Voraussetzung jeder Anpassung bleibt eine formell ordnungsgemäße, dem Mieter zugegangene Abrechnung.
Was bedeutet das für Vermieter
Wer die Vorauszahlung erhöht, rechnet die tatsächlichen Kosten des Abrechnungszeitraums auf den Monat um – mehr nicht. Ein aufgeschlagener Puffer macht die Anpassung in Höhe des Zuschlags unwirksam; der Mieter schuldet dann nur den rechnerisch gedeckten Betrag. Die Erklärung erfolgt in Textform und wirkt nur für die Zukunft.
Typischer Fehler in der BKA
Die neue Vorauszahlung wird aus dem Abrechnungsergebnis plus einem pauschalen Aufschlag von 5–10 Prozent gebildet, um eine erneute Nachzahlung zu vermeiden.
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- Gericht
- Bundesgerichtshof
- Aktenzeichen
- VIII ZR 294/10
- Datum
- 28.09.2011
- Kategorie
- Formelle Anforderungen
- Quelle
- dejure.org
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