"Kann ich die Nebenkosten einfach so erhöhen?" Diese Frage beschäftigt viele Vermieter, besonders wenn die Betriebskosten kontinuierlich steigen. Die Antwort ist: Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit dem richtigen Vorgehen.
Eine Nebenkostenerhöhung anzukündigen ist mehr als nur ein Brief an den Mieter. Es ist ein rechtlich geregelter Prozess, der präzise Formulierungen, korrekte Berechnungen und die Einhaltung bestimmter Fristen erfordert. Fehler können nicht nur zu Streitigkeiten führen, sondern auch dazu, dass Du auf den höheren Kosten sitzen bleibst.
Wann ist eine Nebenkostenerhöhung rechtlich zulässig?
Grundsätzlich kannst Du als Vermieter die Nebenkosten nur dann erhöhen, wenn sich die tatsächlichen Betriebskosten dauerhaft erhöht haben. Eine vorübergehende Kostensteigerung rechtfertigt noch keine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung.
Typische Gründe für berechtigte Erhöhungen:
- Gestiegene Heizkosten aufgrund höherer Energiepreise
- Neue oder erweiterte Hausmeisterdienste
- Erhöhung der Grundsteuer durch die Gemeinde
- Zusätzliche Versicherungen oder höhere Prämien
- CO2-Kosten seit 2023 (teilweise vom Vermieter zu tragen)
Wichtig: Du musst nachweisen können, dass die Kostensteigerung dauerhaft ist. Eine einmalige hohe Rechnung reicht nicht aus.
Die rechtssichere Ankündigung: Schritt für Schritt
1. Berechnung der neuen Vorauszahlung
Basis für die Berechnung sind die Kosten der letzten Betriebskostenabrechnung plus der zu erwartenden Steigerung. Beispiel: Deine letzte Abrechnung wies 180 Euro monatliche Nebenkosten aus, die Heizkosten sind um 30% gestiegen. Die neue Vorauszahlung würde sich so berechnen:
Alte Heizkosten: 80 €/Monat
Neue Heizkosten: 80 € × 1,30 = 104 €/Monat
Übrige Nebenkosten: 100 €/Monat
Neue Vorauszahlung: 204 €/Monat
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2. Schriftliche Ankündigung formulieren
Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen und folgende Angaben enthalten:
- Grund der Erhöhung (konkrete Kostensteigerung)
- Höhe der bisherigen und neuen Vorauszahlung
- Zeitpunkt des Inkrafttretens (frühestens nach Ablauf der Ankündigungsfrist)
- Nachvollziehbare Berechnung
Musterformulierung für die Ankündigung
"Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],
hiermit kündige ich gemäß § 560 Abs. 4 BGB eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung an.
Grund: Die Heizkosten haben sich aufgrund gestiegener Gaspreise um durchschnittlich 30% erhöht. Dies ergibt sich aus den Abrechnungen unseres Energieversorgers der letzten 12 Monate.
Bisherige Vorauszahlung: 180,00 €
Neue Vorauszahlung: 204,00 €
Die Erhöhung tritt zum [Datum - mindestens 1 Monat nach Zugang] in Kraft."
Fristen beachten: Wann die Erhöhung wirksam wird
Eine der häufigsten Fehlerquellen ist die falsche Berechnung der Fristen. Die Nebenkostenerhöhung kann frühestens einen Monat nach Zugang der Ankündigung beim Mieter wirksam werden.
Beispiel: Du versendest die Ankündigung am 15. März. Der Brief geht am 17. März beim Mieter ein. Die Erhöhung kann frühestens zum 1. Mai wirksam werden (nicht zum 1. April!).
Sicherheitstipp: Plane immer 6-8 Wochen Vorlauf ein und versende die Ankündigung per Einschreiben mit Rückschein.
Häufige Fehler und wie Du sie vermeidest
Fehler 1: Unzureichende Begründung
"Die Kosten sind gestiegen" reicht nicht. Du musst konkret benennen, welche Kostenart um wie viel gestiegen ist.
Fehler 2: Zu hohe Erhöhung
Die neue Vorauszahlung darf nur so hoch sein, wie es die zu erwartenden Kosten rechtfertigen. Eine "Sicherheitsmarge" von 20-30% ist üblich, mehr kann problematisch werden.
Fehler 3: Falsche Berechnung bei Teilerhöhungen
Wenn nur ein Teil der Nebenkosten steigt (z.B. nur Heizung), darf auch nur dieser Teil in die Erhöhung eingerechnet werden.
Dieser Fehler kommt häufig vor und kann zu Rückforderungen führen. Unser Tool prüft automatisch auf solche Fehler. Kostenlos testen
Besonderheiten 2024: CO2-Kosten und Kabelgebühren
CO2-Kostenteilung: Seit 2023 musst Du als Vermieter einen Teil der CO2-Kosten selbst tragen. Der Anteil hängt vom Energieverbrauch des Gebäudes ab. Diese Kosten kannst Du nicht auf die Mieter umlegen - im Gegenteil, Du trägst einen Teil der Kosten, die früher vollständig umlagefähig waren.
Wegfall Nebenkostenprivileg für Kabel-TV: Seit Juli 2024 können Kabelgebühren nicht mehr automatisch über die Nebenkosten abgerechnet werden. Bestehende Verträge mit entsprechender Klausel bleiben bis zu ihrer Kündigung wirksam.
Praxis-Tipps für eine erfolgreiche Umsetzung
Dokumentation ist alles: Sammle alle Belege für die Kostensteigerung. Rechnungen, Preisanpassungen der Versorger und Vergleichsrechnungen helfen Dir bei eventuellen Nachfragen.
Kommunikation mit dem Mieter: Ein erklärender Anruf vor dem offiziellen Schreiben kann Verständnis schaffen und Konflikte vermeiden. Erkläre die Gründe und zeige, dass Du selbst von den Steigerungen betroffen bist.
Zeitpunkt wählen: Kündige Erhöhungen nicht direkt nach der Betriebskostenabrechnung an, wenn der Mieter bereits eine Nachzahlung leisten musste. Warte 2-3 Monate ab.
Realistische Kalkulation: Übertreibe nicht bei der Erhöhung. Es ist besser, moderate Anpassungen häufiger vorzunehmen als eine drastische Erhöhung, die den Mieter überfordert.
Was tun bei Widerspruch des Mieters?
Widerspricht der Mieter der Erhöhung, gilt zunächst die alte Vorauszahlung weiter. Du musst dann prüfen:
- Ist Deine Berechnung korrekt?
- Hast Du alle Formalien eingehalten?
- Ist die Begründung ausreichend?
Bei berechtigtem Widerspruch korrigiere die Ankündigung. Bei unberechtigtem Widerspruch kannst Du auf der Erhöhung bestehen und diese notfalls einklagen.
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Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte
- Rechtliche Basis schaffen: Nebenkostenerhöhungen sind nur bei dauerhaften Kostensteigerungen zulässig
- Korrekte Berechnung: Basiere die neue Vorauszahlung auf nachvollziehbaren Kostensteigerungen, nicht auf Schätzungen
- Fristen einhalten: Mindestens einen Monat zwischen Zugang der Ankündigung und Inkrafttreten
- Schriftform beachten: Begründung, Berechnung und neue Vorauszahlung müssen detailliert dargestellt werden
- Aktuelle Rechtslage berücksichtigen: CO2-Kostenteilung und Wegfall des Kabelprivilegs beachten
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