"Was kostet mich der CO2-Preis ab 2026?" - Diese Frage beschäftigt derzeit viele Vermieter. Während 2024 bereits die CO2-Kostenteilung eingeführt wurde, stehen weitere Preiserhöhungen bevor. Als Vermieter musst du nicht nur die steigenden Kosten einkalkulieren, sondern auch die komplexe Aufteilung mit deinen Mietern korrekt durchführen.

Die gute Nachricht: Mit der richtigen Planung und dem Verständnis der rechtlichen Grundlagen kannst du dich optimal auf die kommenden Änderungen vorbereiten. Dieser Artikel zeigt dir, was ab 2026 auf dich zukommt und wie du rechtssicher damit umgehst.

Aktuelle CO2-Kosten-Regelung 2024: Das musst du wissen

Seit 2024 gilt das CO2-Kostenteilungsgesetz, das die Nebenkosten grundlegend verändert hat. Anders als andere umlagefähige Nebenkosten nach §2 BetrKV werden CO2-Kosten nicht vollständig auf Mieter umgelegt.

Die Aufteilung erfolgt nach einem 10-Stufenmodell basierend auf der Energieeffizienz des Gebäudes. Bei einem durchschnittlichen Mehrfamilienhaus (Effizienzklasse F) trägst du als Vermieter beispielsweise 50% der CO2-Kosten, der Mieter die anderen 50%.

Konkret bedeutet das: Bei CO2-Kosten von 240 Euro pro Jahr für eine 70qm-Wohnung zahlst du 120 Euro selbst und kannst nur 120 Euro über die Betriebskostenabrechnung weiterreichen.

CO2-Preis Prognose 2026 bis 2030

Der CO2-Preis wird kontinuierlich steigen. Hier die offiziellen Preise und Prognosen:

• 2024: 45 Euro pro Tonne CO2
• 2025: 55 Euro pro Tonne CO2
• 2026: 55-65 Euro pro Tonne CO2 (Marktmechanismus startet)
• 2027-2030: Preiskorridor von 55-65 Euro, bei Bedarf Anpassungen

Ab 2026 entscheidet nicht mehr die Politik allein über den Preis, sondern Marktmechanismen greifen. Experten rechnen mit Preisen zwischen 60-80 Euro pro Tonne bis 2030.

Finanzielle Auswirkungen konkret berechnet

Nehmen wir ein praktisches Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen, Gasheizung, Baujahr 1980 (Effizienzklasse F).

Aktuelle Situation 2024:

• Gesamter Gasverbrauch: 60.000 kWh/Jahr
• CO2-Emissionen: ca. 12 Tonnen
• CO2-Kosten bei 45€/Tonne: 540 Euro
• Dein Anteil als Vermieter (50%): 270 Euro

Prognose 2026:

• CO2-Kosten bei 65€/Tonne: 780 Euro
• Dein Anteil als Vermieter: 390 Euro
• Mehrkosten: +120 Euro pro Jahr

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Rechtssichere Umsetzung in der Betriebskostenabrechnung

Die CO2-Kosten müssen in deiner Betriebskostenabrechnung separat ausgewiesen werden. Das ist ein häufiger Stolperstein, denn eine einfache Zuordnung zu den Heizkosten reicht nicht aus.

Pflichtangaben in der Abrechnung:

• Separate Auflistung der CO2-Kosten
• Angabe der Gebäude-Effizienzklasse
• Prozentuale Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter
• Berechnungsgrundlage (Verbrauchswerte)

Wichtig: Du musst den Energieausweis zur Hand haben, um die korrekte Effizienzklasse zu bestimmen. Ohne diese Angabe ist die Abrechnung angreifbar.

Die 5 häufigsten Fehler bei CO2-Kosten vermeiden

1. Falsche Effizienzklasse verwenden: Verwechslung zwischen Endenergie- und Primärenergiebedarf führt zu falscher Kostenaufteilung.

2. CO2-Kosten nicht separat ausweisen: Einfach zu den Heizkosten addieren reicht nicht - separate Auflistung ist Pflicht.

3. Vermieteranteil auf Mieter umlegen: Der Vermieteranteil darf nicht über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden.

4. Fehlende Dokumentation: Energieausweis und Berechnungsgrundlagen müssen verfügbar sein.

5. Nachträgliche Korrekturen ignorieren: Bei Fehlern in der Erstabrechnung drohen Nachforderungen.

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Strategische Planung für Vermieter ab 2026

Kurzfristige Maßnahmen (2025-2026):

• Energieausweis aktualisieren lassen
• Rücklagen für steigende CO2-Kosten bilden
• Mieter über kommende Entwicklungen informieren

Mittelfristige Investitionen (2026-2028):

• Heizungsmodernisierung planen (Wärmepumpe, Fernwärme)
• Dämmmaßnahmen zur Verbesserung der Effizienzklasse
• Smart-Meter für genauere Verbrauchserfassung

Eine Heizungsmodernisierung kann sich bereits ab 2026 rechnen. Bei unserem Beispielhaus würde der Wechsel von Gas auf Wärmepumpe die CO2-Kosten um etwa 70% reduzieren.

Auswirkungen auf Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen

Bestehende Mietverträge müssen nicht angepasst werden - die CO2-Kostenteilung gilt automatisch. Jedoch solltest du deine Nebenkostenvorauszahlungen überprüfen.

Bei unserem Beispiel steigt die Belastung pro Wohnung von 90 Euro auf 130 Euro jährlich. Das entspricht etwa 3-4 Euro mehr Nebenkosten pro Monat, die du bei der nächsten Anpassung der Vorauszahlung berücksichtigen solltest.

Tipp: Informiere deine Mieter proaktiv über die Entwicklung. Das schafft Verständnis und verhindert Überraschungen bei der Jahresabrechnung.

Zusammenfassung: Deine nächsten Schritte

• Sofort: Prüfe die Effizienzklasse deiner Immobilien und berechne deine CO2-Kostenbelastung für 2026
• 2025: Plane höhere Nebenkosten-Vorauszahlungen ein und informiere deine Mieter
• Ab 2026: Überwache die Marktentwicklung und prüfe Investitionen in Energieeffizienz
• Langfristig: Entwickle eine Modernisierungsstrategie zur Reduzierung der CO2-Belastung
• Laufend: Führe rechtssichere Betriebskostenabrechnungen mit korrekter CO2-Kostenteilung durch

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