"Soll ich als Vermieter in einen Stromspeicher investieren?" Diese Frage stellen sich immer mehr Eigentümer angesichts steigender Stromkoste und neuer Technologien. Besonders bei Mehrfamilienhäusern mit Photovoltaikanlage scheint ein Stromspeicher verlockend – doch lohnt sich das wirklich?
Die Antwort ist komplex und hängt von vielen Faktoren ab: der rechtlichen Umsetzbarkeit, den Kosten, der Mieterstromregelung und nicht zuletzt der korrekten Abrechnung über die Betriebskosten. In diesem Artikel zeigen wir dir, worauf du als Vermieter achten musst.
Rechtliche Grundlagen: Was ist bei Stromspeichern erlaubt?
Grundsätzlich darfst du als Vermieter einen Stromspeicher installieren und betreiben. Wichtig ist jedoch die Unterscheidung zwischen Allgemeinstrom und Mieterstrom:
- Allgemeinstrom: Strom für Hausflur, Keller, Außenbeleuchtung kann problemlos aus dem Stromspeicher bezogen werden
- Mieterstrom: Direktversorgung der Mieterwohnungen ist rechtlich möglich, aber an strenge Bedingungen geknüpft
Nach § 556 BGB können Stromkosten nur dann als Betriebskosten umgelegt werden, wenn es sich um Allgemeinstrom handelt. Die Investitionskosten für den Stromspeicher selbst sind nicht umlagefähig – diese trägst du als Vermieter.
Stromspeicher in der Betriebskostenabrechnung
Die Abrechnung wird komplizierter, wenn du einen Stromspeicher nutzt. Du musst genau dokumentieren:
- Wie viel Strom aus der Photovoltaikanlage direkt verbraucht wurde
- Wie viel Strom in den Speicher eingespeichert wurde
- Wie viel Speicherstrom für Allgemeinstrom verwendet wurde
- Wie viel Netzstrom zusätzlich bezogen werden musste
Beispielrechnung für ein 6-Parteien-Haus:
Allgemeinstromverbrauch pro Jahr: 2.400 kWh
Davon aus Stromspeicher: 1.800 kWh (75%)
Davon aus Netz: 600 kWh (25%)
Netzstrompreis: 35 Cent/kWh
Gesamtkosten: 600 × 0,35€ = 210€ (statt 840€ ohne Speicher)
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Wirtschaftliche Betrachtung: Wann rechnet sich die Investition?
Ein Stromspeicher für ein Mehrfamilienhaus kostet je nach Größe zwischen 8.000 und 25.000 Euro. Die Wirtschaftlichkeit hängt von mehreren Faktoren ab:
Kosteneinsparungen beim Allgemeinstrom
Bei einem typischen Allgemeinstromverbrauch von 2.400 kWh/Jahr und einem Strompreis von 35 Cent/kWh sparst du durch 75% Eigenversorgung etwa 630 Euro pro Jahr. Bei Investitionskosten von 15.000 Euro ergibt sich eine Amortisationszeit von fast 24 Jahren – ohne Berücksichtigung von Wartung und Batterieverschleiß.
Zusätzliche Einnahmen durch Mieterstrom
Deutlich interessanter wird die Rechnung, wenn du Mieterstrom anbietest. Hier kannst du den gespeicherten Strom direkt an deine Mieter verkaufen – allerdings unterliegen Mieterstrom-Modelle besonderen gesetzlichen Regelungen und erfordern eine Anmeldung beim Netzbetreiber.
Häufige Fehler bei Stromspeichern vermeiden
Fehler 1: Investitionskosten auf Mieter umlegen
Viele Vermieter versuchen fälschlicherweise, die Anschaffungskosten des Stromspeichers als Betriebskosten abzurechnen. Das ist unzulässig und kann zu Rückforderungen führen.
Fehler 2: Unvollständige Dokumentation
Ohne präzise Messung und Dokumentation der Stromflüsse wird die Betriebskostenabrechnung angreifbar. Du benötigst separate Zähler für alle Stromkreise.
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Fehler 3: Mieterstrom ohne Anmeldung
Wer Strom an Mieter verkauft, wird zum Energieversorger und muss sich entsprechend registrieren. Informiere dich vorab über die rechtlichen Pflichten.
Praktische Tipps für die Umsetzung
Schritt 1: Verbrauchsanalyse
Analysiere zunächst deinen Allgemeinstromverbrauch der letzten drei Jahre. Nur wenn dieser konstant hoch ist (mindestens 2.000 kWh/Jahr), kann sich ein Speicher lohnen.
Schritt 2: Richtige Dimensionierung
Überdimensioniere den Speicher nicht. Als Faustregel gilt: 1 kWh Speicherkapazität pro 1.000 kWh Jahresverbrauch Allgemeinstrom.
Schritt 3: Professionelle Installation
Beauftrage einen Fachbetrieb mit der Installation und lass dir die Messtechnik genau erklären. Du benötigst detaillierte Verbrauchsdaten für die Abrechnung.
Alternative: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Seit 2021 gibt es mit der "gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung" eine neue Option. Dabei kannst du Solarstrom ohne die komplexen Mieterstrom-Regelungen an deine Mieter weitergeben. Der bürokratische Aufwand ist geringer, die Rendite dafür meist auch.
Fazit: Für wen lohnt sich ein Stromspeicher?
Ein Stromspeicher kann sich für Vermieter lohnen, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen:
- Hoher Allgemeinstromverbrauch (mindestens 2.000 kWh/Jahr)
- Bereits vorhandene PV-Anlage mit ausreichender Leistung
- Bereitschaft für Mieterstrom-Modell oder gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
- Langfristige Investitionsplanung (15-20 Jahre)
- Professionelle Abrechnung der komplexen Stromflüsse
Reine Allgemeinstrom-Einsparungen rechtfertigen die hohen Investitionskosten meist nicht. Wirtschaftlich interessant wird es erst durch zusätzliche Mieterstrom-Erlöse oder wenn du den Speicher als Baustein einer umfassenden Energiestrategie siehst.
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