Als Vermieter kennst du das Dilemma: Die Heizkosten steigen, die Mieter beschweren sich über hohe Nebenkosten, und du fragst dich, ob eine Dämmung oder eine neue Heizung die bessere Investition ist. Diese Entscheidung hat nicht nur Auswirkungen auf deine Kosten, sondern auch auf die umlagefähigen Betriebskosten deiner Mieter.

Mit der CO2-Kostenteilung seit 2023 und steigenden Energiepreisen ist diese Frage wichtiger denn je. Eine falsche Entscheidung kann dich als Vermieter langfristig teuer zu stehen kommen – sowohl bei den eigenen Investitionskosten als auch bei der Verteilung der CO2-Kosten mit deinen Mietern.

In diesem Artikel erfährst du, welche Maßnahme in welcher Situation sinnvoller ist und wie sich beide Optionen auf deine Betriebskostenabrechnung auswirken.

Rechtlicher Rahmen: Was du als Vermieter wissen musst

Seit 2023 teilst du dir die CO2-Kosten mit deinen Mietern – je schlechter der energetische Zustand deines Gebäudes, desto höher dein Anteil. Bei Gebäuden mit Effizienzklasse H trägst du als Vermieter 95% der CO2-Kosten, bei Klasse A nur 5%.

Die Modernisierungskosten kannst du nach §559 BGB auf die Miete umlegen – bis zu 8% der Investitionssumme pro Jahr. Hier unterscheiden sich Dämmung und Heizungstausch erheblich in der rechtlichen Behandlung:

• Energetische Sanierungen (Dämmung): 3 Monate Modernisierungsankündigung nötig
• Heizungstausch: Oft als Instandhaltung einzustufen, keine Mieterhöhung möglich
• Betriebskosten: Heizkosten sind voll umlagefähig, Wartungskosten der neuen Heizung auch

Dämmung: Der langfristige Energiesparer

Eine Dämmung reduziert den Energiebedarf dauerhaft – und das zeigt sich direkt in deiner Betriebskostenabrechnung. Ein Beispiel aus der Praxis:

Mehrfamilienhaus, 6 Wohnungen, 480 m² Wohnfläche:
Vor Dämmung: 15.000 € Heizkosten jährlich
Nach Fassadendämmung: 9.000 € Heizkosten jährlich
Ersparnis: 6.000 € pro Jahr

Bei steigenden Gaspreisen von derzeit ca. 12 ct/kWh bedeutet das für dich als Vermieter: weniger CO2-Kosten (bei schlechter Effizienzklasse besonders relevant) und zufriedenere Mieter durch niedrigere Nebenkosten.

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Neue Heizung: Effizienz meets Technologie

Der Heizungstausch bringt oft schnellere, messbare Erfolge. Moderne Wärmepumpen oder Brennwertkessel arbeiten deutlich effizienter als 15-20 Jahre alte Anlagen.

Praxisbeispiel selbes Gebäude:
Alte Gasheizung (Baujahr 2005): Wirkungsgrad 85%
Neue Brennwerttherme: Wirkungsgrad 98%
Gasverbrauch vorher: 25.000 kWh
Gasverbrauch nachher: 21.500 kWh
Jährliche Ersparnis: ca. 420 € Heizkosten

Zusätzlich sparst du Wartungskosten und reduzierst Ausfallrisiken. Diese Kosten sind vollständig auf die Mieter umlagefähig nach BetrKV.

CO2-Kostenteilung: Der entscheidende Faktor

Hier wird es für dich als Vermieter besonders interessant. Die CO2-Kosten richten sich nach der Effizienzklasse deines Gebäudes:

• Effizienzklasse G/H: Du zahlst 90-95% der CO2-Kosten
• Effizienzklasse E/F: Du zahlst 50-70% der CO2-Kosten
• Effizienzklasse C/D: Du zahlst 15-40% der CO2-Kosten

Bei einem unsanierten Altbau (Klasse H) mit 6.000 € Heizkosten jährlich fallen ca. 600 € CO2-Kosten an – davon trägst du 570 €. Nach einer Dämmung (Verbesserung auf Klasse E) nur noch 300 €.

Häufige Fehler bei der Entscheidungsfindung

Fehler 1: Nur die Anschaffungskosten betrachten
Viele Vermieter schauen nur auf die Investitionssumme. Eine Dämmung kostet zwar mehr, spart aber langfristig mehr ein – besonders bei den CO2-Kosten.

Fehler 2: Mieterumlagefähigkeit falsch einschätzen
Modernisierungskosten für Dämmung können auf die Miete umgelegt werden, Heizungsinstandhaltung läuft über Betriebskosten. Beides folgt unterschiedlichen Regeln.

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Fehler 3: Förderungen außer Acht lassen
Für beide Maßnahmen gibt es unterschiedliche Förderprogramme. BAFA und KfW fördern Wärmepumpen mit bis zu 70%, Dämmung mit bis zu 20% der Kosten.

Praxis-Entscheidungshilfe: Wann was sinnvoll ist

Dämmung zuerst bei:

• Gebäuden mit Effizienzklasse F, G oder H
• Hohem Heizenergieverbrauch (>150 kWh/m² pro Jahr)
• Noch funktionierender, nicht zu alter Heizung (unter 15 Jahre)
• Langfristiger Vermietungsstrategie

Heizung zuerst bei:

• Heizungsanlagen älter als 20 Jahre
• Häufigen Reparaturen und Ausfällen
• Bereits gut gedämmten Gebäuden (Klasse D oder besser)
• Begrenztem Budget für Modernisierungen

Optimal: Kombinierter Ansatz
In vielen Fällen ist eine Kombination sinnvoll: Erst die größten Schwachstellen dämmen, dann die Heizung passend dimensionieren. So vermeidest du eine überdimensionierte neue Heizung.

Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnung

Beide Maßnahmen beeinflussen deine jährliche Abrechnung erheblich:

Nach Dämmung:

• Niedrigere Heizkosten für alle Mieter
• Geringere CO2-Kosten (dein Anteil sinkt)
• Mögliche Mieterhöhung durch Modernisierungsumlage
• Weniger Beschwerden über hohe Nebenkosten

Nach Heizungstausch:

• Wartungskosten eventuell höher (bei Wärmepumpe)
• Schornsteinfegerkosten möglicherweise niedriger
• Heizkosten moderat gesunken
• Neue Umlagefähige Kosten (z.B. Wärmepumpenstrom)

Zusammenfassung: Die wichtigsten Erkenntnisse

• Dämmung: Höhere Investition, aber größere langfristige Einsparungen und deutliche Reduzierung der CO2-Kostenbeteiligung
• Heizung: Geringere Kosten, schnellere Amortisation, aber weniger Einfluss auf die Effizienzklasse
• CO2-Kosten: Bei schlechten Effizienzklassen (F-H) ist Dämmung prioritär, da du als Vermieter den Großteil der CO2-Kosten trägst
• Rechtssicherheit: Beide Maßnahmen haben unterschiedliche Umlageregelungen – korrekte Abrechnung ist entscheidend
• Förderungen: Nutze verfügbare Programme – sie können die Wirtschaftlichkeit erheblich verbessern

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