Photovoltaik-Strom abrechnen: Die häufigsten Fragen von Vermietern

"Darf ich den Strom aus meiner neuen PV-Anlage überhaupt auf die Mieter umlegen?" Diese Frage stellen sich immer mehr Vermieter, die auf ihrem Mietshaus eine Photovoltaikanlage installiert haben. Die Antwort ist komplex und hängt von verschiedenen rechtlichen Aspekten ab.

Mit der steigenden Anzahl von Solaranlagen auf Mietshäusern wird die korrekte Abrechnung des selbst erzeugten Stroms zu einem wichtigen Thema. Fehler können hier schnell zu Rückforderungen oder rechtlichen Problemen führen. Gleichzeitig bietet die richtige Umlage Chancen für faire Kostenteilung zwischen Vermieter und Mietern.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen verständlich, was rechtlich möglich ist und wie Sie PV-Strom korrekt abrechnen.

Rechtliche Grundlagen: Was sagt das Gesetz zur PV-Strom-Umlage?

Die Umlage von selbst erzeugtem Strom aus Photovoltaikanlagen ist grundsätzlich nicht über die klassischen Betriebskosten nach §556 BGB möglich. Der Grund: Die Lieferung von Strom an Mieter ist keine Betriebskostenart. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) nennt Strom nur als Kostenbestandteil einzelner Positionen, etwa für die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile (§ 2 Nr. 11) oder für die zentrale Heizungsanlage (§ 2 Nr. 4).

Dennoch gibt es legale Wege, PV-Strom auf Mieter umzulegen:

• Mieterstrom-Modell: Direktlieferung an Mieter mit separatem Stromliefervertrag
• Eigener Stromliefervertrag: Bei Wohnraum darf der Vertrag über die Stromlieferung nicht Teil des Mietvertrags sein (§ 42a Abs. 2 EnWG)
• Allgemeinstrom: Nur für Gemeinschaftsbereiche wie Hausflur, Keller oder Außenbeleuchtung

Wichtig: Eine nachträgliche Einführung ohne Zustimmung der Mieter ist nicht möglich. Bestehende Mietverträge können nicht einseitig um PV-Strom-Klauseln ergänzt werden.

Das Mieterstrom-Modell: Direktlieferung an Mieter

Das Mieterstrom-Modell ist ein gesetzlich geregelter Weg, selbst erzeugten Strom an Mieter zu verkaufen. Mieterstrom im Sinne des Gesetzes ist Strom aus Solaranlagen auf, an oder in dem Gebäude, der ohne Durchleitung durch ein Netz an Letztverbraucher im Gebäude geliefert wird (§ 21 Abs. 3 EEG). Dabei wird der Mieter Ihr direkter Stromkunde, ähnlich wie bei einem klassischen Energieversorger. Weil Sie dann Stromlieferant sind, gelten besondere Vorgaben des Energiewirtschaftsgesetzes (§ 42a EnWG).

So funktioniert es in der Praxis:

• Separater Stromliefervertrag zwischen Vermieter und Mieter, nicht Bestandteil des Mietvertrags (sonst ist er nichtig)
• Eigene Stromabrechnung (nicht über Betriebskostenabrechnung)
• Der Preis darf, einschließlich eines etwaigen Zusatzbezugs, höchstens 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen (§ 42a Abs. 4 EnWG)
• Die Laufzeit darf höchstens zwei Jahre betragen, die Kündigungsfrist höchstens einen Monat. Das Kündigungsrecht darf während des Mietverhältnisses nicht eingeschränkt werden (§ 42a Abs. 3 EnWG)
• Der Vertrag muss die vollständige Stromversorgung auch für Zeiten vorsehen, in denen kein Mieterstrom geliefert wird

Berechnungsbeispiel für ein 6-Parteien-Haus:
PV-Anlage: 30 kWp, Jahresertrag: 28.000 kWh
Eigenbedarf Gemeinschaftsstrom: 2.000 kWh
Verfügbar für Mieter: 26.000 kWh
Verbrauch pro Wohnung: ca. 3.500 kWh/Jahr
Deckungsgrad: ca. 75% des Mieter-Strombedarfs

Diese Berechnung manuell durchzuführen ist fehleranfällig und zeitaufwändig. Der Nebenkosten-Assistent berechnet das automatisch und nach BetrKV.
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Allgemeinstrom aus PV-Anlage: Was ist umlagefähig?

Deutlich einfacher ist die Umlage von PV-Strom für Gemeinschaftsbereiche. Der dafür zugekaufte Allgemeinstrom ist als Betriebskosten umlagefähig (zum Beispiel als Beleuchtungskosten nach § 2 Nr. 11 BetrKV) und kann über die normale Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden.

Umlagefähiger Allgemeinstrom aus PV-Anlage:

• Hausflur- und Treppenbeleuchtung
• Kellerbeleuchtung
• Außenbeleuchtung (Eingänge, Wege)
• Aufzug
• Heizungsumwälzpumpen
• Garagentore
• Waschmaschinen im Gemeinschaftswaschraum

Praktisches Berechnungsbeispiel:
Jahresverbrauch Allgemeinstrom: 3.600 kWh
Davon aus PV-Anlage gedeckt: 2.800 kWh (78%)
Zukauf vom Energieversorger: 800 kWh

Ohne weitere Vereinbarung sind nur die tatsächlich entstandenen Kosten umlagefähig, hier also die Kosten der zugekauften 800 kWh. Für den selbst erzeugten Anteil entstehen keine Stromkosten. Einen Preis dafür dürfen Sie nur ansetzen, wenn er mit den Mietern vereinbart ist. Vereinbarungen, die zwischen Einspeisevergütung und Netzbezugspreis liegen, werden in der Fachliteratur als möglich angesehen, die Rechtslage ist aber nicht abschließend geklärt. Die Anschaffungskosten der Anlage dürfen Sie auf diesem Weg nicht umlegen.

Betreiben Sie mit dem PV-Strom auch eine Wärmepumpe, gelten für die Heizkosten eigene Regeln. Wie Sie diese nachvollziehbar abrechnen, lesen Sie im Artikel Wärmepumpe und PV-Strom abrechnen.

Vertragliche Vereinbarungen: Was gehört in welchen Vertrag?

Bei Wohnraum gilt eine klare Trennung: Die Stromlieferung gehört in einen eigenen Vertrag, die Betriebskosten in den Mietvertrag.

Keine Stromabnahmepflicht im Mietvertrag: Eine Klausel, die Mieter zur Abnahme von PV-Strom verpflichtet, würde den Stromliefervertrag zum Bestandteil des Mietvertrags machen. Das verbietet § 42a Abs. 2 EnWG, der Mieterstromvertrag wäre nichtig.

Wichtige Bausteine des Stromliefervertrags:

• Preisregelung innerhalb der Obergrenze von 90 % des Grundversorgungstarifs
• Regelung bei Anlagenausfall oder Wartung (umfassende Ersatzversorgung)
• Laufzeit höchstens zwei Jahre, Kündigungsfrist höchstens ein Monat
• Abrechnungsmodalitäten
• Messung und Dokumentation

Im Mietvertrag regeln Sie weiterhin die Betriebskosten, etwa den Allgemeinstrom, nicht aber die Lieferung von Strom an Mieter.

Dieser Fehler kommt häufig vor und kann zu Rückforderungen führen. Unser Tool prüft automatisch auf solche Fehler.
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Häufige Fehler bei der PV-Strom-Abrechnung vermeiden

Fehler 1: Umlage ohne rechtliche Grundlage
Viele Vermieter versuchen, PV-Strom einfach als neue Betriebskostenart einzuführen. Das ist rechtlich nicht zulässig und führt zu Rückforderungsansprüchen der Mieter.

Fehler 2: Überhöhte Preise
Der Preis für Mieterstrom darf höchstens 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen (§ 42a Abs. 4 EnWG). Wird der Höchstpreis überschritten, wird er auf diesen Betrag herabgesetzt.

Fehler 3: Fehlende Dokumentation
Ohne ordnungsgemäße Messung und Dokumentation der erzeugten und verbrauchten Strommengen wird die Abrechnung angreifbar.

Fehler 4: Vermischung mit Betriebskosten
Mieterstrom gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung, sondern muss separat abgerechnet werden.

Fehler 5: Kopplung mit dem Mietvertrag
Wird der Stromliefervertrag Teil des Mietvertrags, ist er nichtig (§ 42a Abs. 2 EnWG).

Praktische Umsetzung: Schritt-für-Schritt Anleitung

Schritt 1: Rechtliche Grundlage schaffen
Entscheiden Sie sich für ein Modell (eigener Mieterstromvertrag oder reine Betriebskostenumlage von Allgemeinstrom und laufenden Kosten) und sorgen Sie für die entsprechenden rechtlichen Grundlagen.

Schritt 2: Messtechnik installieren
Installieren Sie separate Stromzähler für jede Wohnung und den Allgemeinstrom. Smart Meter erleichtern die Ablesung und Abrechnung erheblich.

Schritt 3: Preise festlegen
Orientieren Sie sich am örtlichen Grundversorgungstarif und beachten Sie die gesetzliche Obergrenze von 90 % dieses Tarifs.

Schritt 4: Abrechnungssystem einrichten
Entwickeln Sie ein System zur monatlichen oder quartalsweisen Abrechnung. Nutzen Sie dabei professionelle Software, um Fehler zu vermeiden.

Schritt 5: Information der Mieter
Informieren Sie Ihre Mieter transparent über das System, die Preise und ihre Rechte.

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Steuerliche Aspekte und Anmeldepflichten beachten

Als Stromlieferant werden Sie automatisch zum Unternehmer im steuerlichen Sinne. Das bringt einige Verpflichtungen mit sich:

Umsatzsteuer:
Auf den gelieferten Strom müssen Sie Umsatzsteuer erheben und an das Finanzamt abführen. Bei kleineren Anlagen können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen. Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab, klären Sie sie mit Ihrem Steuerberater.

Gewerbesteuer:
Ab bestimmten Gewinnhöhen kann Gewerbesteuer anfallen. Prüfen Sie die Freibeträge in Ihrer Gemeinde.

Anmeldepflichten:
Informieren Sie das Finanzamt über Ihre Tätigkeit als Stromlieferant und prüfen Sie, ob eine Gewerbeanmeldung erforderlich ist.

Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte im Überblick

• Rechtliche Grundlage erforderlich: PV-Strom kann nicht einfach über Betriebskosten umgelegt werden. Sie brauchen einen eigenen Stromliefervertrag, der nicht Teil des Mietvertrags ist
• Allgemeinstrom ist einfacher: Zugekaufter Strom für Gemeinschaftsbereiche ist über die Betriebskostenabrechnung umlagefähig. Für selbst erzeugten Strom brauchen Sie eine Preisvereinbarung
• Preisobergrenze beachten: Mieterstrom darf höchstens 90 % des Grundversorgungstarifs kosten
• Ordnungsgemäße Messung: Investieren Sie in separate Zähler und dokumentieren Sie alle Stromflüsse lückenlos
• Steuerliche Pflichten beachten: Als Stromlieferant haben Sie umsatzsteuerliche und gewerbliche Verpflichtungen zu erfüllen

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