Photovoltaik-Strom abrechnen: Die häufigsten Fragen von Vermietern

"Darf ich den Strom aus meiner neuen PV-Anlage überhaupt auf die Mieter umlegen?" Diese Frage stellen sich immer mehr Vermieter, die auf ihrem Mietshaus eine Photovoltaikanlage installiert haben. Die Antwort ist komplex und hängt von verschiedenen rechtlichen Aspekten ab.

Mit der steigenden Anzahl von Solaranlagen auf Mietshäusern wird die korrekte Abrechnung des selbst erzeugten Stroms zu einem wichtigen Thema. Fehler können hier schnell zu Rückforderungen oder rechtlichen Problemen führen. Gleichzeitig bietet die richtige Umlage Chancen für faire Kostenteilung zwischen Vermieter und Mietern.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen verständlich, was rechtlich möglich ist und wie Sie PV-Strom korrekt abrechnen.

Rechtliche Grundlagen: Was sagt das Gesetz zur PV-Strom-Umlage?

Die Umlage von selbst erzeugtem Strom aus Photovoltaikanlagen ist grundsätzlich nicht über die klassischen Betriebskosten nach §556 BGB möglich. Der Grund: Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) führt Strom nicht als umlagefähige Betriebskosten auf.

Dennoch gibt es legale Wege, PV-Strom auf Mieter umzulegen:

• Mieterstrom-Modell: Direktlieferung an Mieter mit separatem Stromliefervertrag
• Vertragliche Vereinbarung: Explizite Regelung im Mietvertrag oder durch Zusatzvereinbarung
• Allgemeinstrom: Nur für Gemeinschaftsbereiche wie Hausflur, Keller oder Außenbeleuchtung

Wichtig: Eine nachträgliche Einführung ohne Zustimmung der Mieter ist nicht möglich. Bestehende Mietverträge können nicht einseitig um PV-Strom-Klauseln ergänzt werden.

Das Mieterstrom-Modell: Direktlieferung an Mieter

Das Mieterstrom-Modell ist der rechtlich sicherste Weg, selbst erzeugten Strom an Mieter zu verkaufen. Dabei wird der Mieter Ihr direkter Stromkunde – ähnlich wie bei einem klassischen Energieversorger.

So funktioniert es in der Praxis:

• Separater Stromliefervertrag zwischen Vermieter und Mieter
• Eigene Stromabrechnung (nicht über Betriebskostenabrechnung)
• Preisgestaltung muss marktüblich sein (meist 10-15% unter Grundversorger-Tarif)
• Mieter hat Kündigungsrecht für den Stromvertrag

Berechnungsbeispiel für ein 6-Parteien-Haus:
PV-Anlage: 30 kWp, Jahresertrag: 28.000 kWh
Eigenbedarf Gemeinschaftsstrom: 2.000 kWh
Verfügbar für Mieter: 26.000 kWh
Verbrauch pro Wohnung: ca. 3.500 kWh/Jahr
Deckungsgrad: ca. 75% des Mieter-Strombedarfs

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Allgemeinstrom aus PV-Anlage: Was ist umlagefähig?

Deutlich einfacher ist die Umlage von PV-Strom für Gemeinschaftsbereiche. Dieser Allgemeinstrom ist als Betriebskosten umlagefähig und kann über die normale Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden.

Umlagefähiger Allgemeinstrom aus PV-Anlage:

• Hausflur- und Treppenbeleuchtung
• Kellerbeleuchtung
• Außenbeleuchtung (Eingänge, Wege)
• Aufzug
• Heizungsumwälzpumpen
• Garagentore
• Waschmaschinen im Gemeinschaftswaschraum

Praktisches Berechnungsbeispiel:
Jahresverbrauch Allgemeinstrom: 3.600 kWh
Davon aus PV-Anlage gedeckt: 2.800 kWh (78%)
Zukauf vom Energieversorger: 800 kWh
Ersparnis gegenüber vollständigem Netzbezug: ca. 420€/Jahr

Der gesparte Betrag wird als negative Betriebskosten verbucht und reduziert die Stromkosten für alle Mieter entsprechend ihres Verteilerschlüssels.

Vertragliche Vereinbarungen: Mietvertrag richtig gestalten

Bei neuen Mietverträgen können Sie PV-Strom-Regelungen von Anfang an einbauen. Dabei gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten:

Muster-Klausel für Mietverträge:
"Der Mieter verpflichtet sich, den vom Vermieter aus der hausinternen Photovoltaikanlage erzeugten Strom zum Preis von [X] Cent/kWh abzunehmen, soweit dieser verfügbar ist. Nicht gedeckter Strombedarf wird über den regulären Energieversorger bezogen."

Wichtige Vertragsbausteine:

• Klare Preisregelung (empfohlen: 10-15% unter Grundversorger-Tarif)
• Regelung bei Anlagenausfall oder Wartung
• Kündigungsrechte des Mieters
• Abrechnungsmodalitäten
• Messung und Dokumentation

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Häufige Fehler bei der PV-Strom-Abrechnung vermeiden

Fehler 1: Umlage ohne rechtliche Grundlage
Viele Vermieter versuchen, PV-Strom einfach als neue Betriebskostenart einzuführen. Das ist rechtlich nicht zulässig und führt zu Rückforderungsansprüchen der Mieter.

Fehler 2: Überhöhte Preise
Der Preis für Mieterstrom darf nicht über dem ortsüblichen Marktpreis liegen. Als Richtwert gelten 10-15% unter dem Grundversorgertarif.

Fehler 3: Fehlende Dokumentation
Ohne ordnungsgemäße Messung und Dokumentation der erzeugten und verbrauchten Strommengen wird die Abrechnung angreifbar.

Fehler 4: Vermischung mit Betriebskosten
Mieterstrom gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung, sondern muss separat abgerechnet werden.

Praktische Umsetzung: Schritt-für-Schritt Anleitung

Schritt 1: Rechtliche Grundlage schaffen
Entscheiden Sie sich für ein Modell (Mieterstrom-Vertrag oder Mietvertragsklausel) und sorgen Sie für die entsprechenden rechtlichen Grundlagen.

Schritt 2: Messtechnik installieren
Installieren Sie separate Stromzähler für jede Wohnung und den Allgemeinstrom. Smart Meter erleichtern die Ablesung und Abrechnung erheblich.

Schritt 3: Preise festlegen
Orientieren Sie sich am örtlichen Grundversorgertarif und kalkulieren Sie 10-15% Rabatt für Ihre Mieter ein.

Schritt 4: Abrechnungssystem einrichten
Entwickeln Sie ein System zur monatlichen oder quartalsweisen Abrechnung. Nutzen Sie dabei professionelle Software, um Fehler zu vermeiden.

Schritt 5: Information der Mieter
Informieren Sie Ihre Mieter transparent über das System, die Preise und ihre Rechte.

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Steuerliche Aspekte und Anmeldepflichten beachten

Als Stromlieferant werden Sie automatisch zum Unternehmer im steuerlichen Sinne. Das bringt einige Verpflichtungen mit sich:

Umsatzsteuer:
Auf den gelieferten Strom müssen Sie Umsatzsteuer erheben und an das Finanzamt abführen. Bei kleineren Anlagen können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen.

Gewerbesteuer:
Ab bestimmten Gewinnhöhen kann Gewerbesteuer anfallen. Prüfen Sie die Freibeträge in Ihrer Gemeinde.

Anmeldepflichten:
Informieren Sie das Finanzamt über Ihre Tätigkeit als Stromlieferant und prüfen Sie, ob eine Gewerbeanmeldung erforderlich ist.

Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte im Überblick

• Rechtliche Grundlage erforderlich: PV-Strom kann nicht einfach über Betriebskosten umgelegt werden – Sie brauchen separate Verträge oder Mietvertragsklauseln
• Allgemeinstrom ist einfacher: Strom für Gemeinschaftsbereiche aus der PV-Anlage ist problemlos über die Betriebskostenabrechnung umlagefähig
• Preise marktkonform gestalten: Orientieren Sie sich am Grundversorgertarif minus 10-15% Rabatt für faire Mieterpreise
• Ordnungsgemäße Messung: Investieren Sie in separate Zähler und dokumentieren Sie alle Stromflüsse lückenlos
• Steuerliche Pflichten beachten: Als Stromlieferant haben Sie umsatzsteuerliche und gewerbliche Verpflichtungen zu erfüllen

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