Frankfurt am Main ist nicht nur eine der teuersten Mietstädte Deutschlands – sie ist auch eine der teuersten, wenn es um die Nebenkosten geht. Für Vermieter bedeutet das: Die Betriebskostenabrechnung in Frankfurt erfordert besondere Sorgfalt, weil sowohl die absoluten Kostenbeträge als auch die lokalen Besonderheiten – allen voran die drastisch gestiegene Grundsteuer ab 2025 – weit über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Dieser Beitrag gibt Ihnen einen strukturierten Überblick über Höhe, Entwicklung, typische Streitpunkte und aktuelle Entwicklungen 2026.

Wie hoch sind die Nebenkosten in Frankfurt am Main?

Für die meisten Vermieter ist die entscheidende Frage: Was ist hier eigentlich normal? Als Richtwert für Frankfurt gilt nach aktuellen Marktdaten ein durchschnittlicher Betriebskostenwert von rund 2,85 Euro pro Quadratmeter und Monat – das entspricht bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung gut 2.736 Euro im Jahr. Gegenüber dem bundesweiten Durchschnitt von 2,28 Euro pro Quadratmeter laut Betriebskostenspiegel 2025 liegt Frankfurt damit spürbar höher.

Die größten Kostenpositionen sind dabei: Heizung mit rund 1,16 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Wasser mit 0,25 Euro und Müllgebühren mit 0,25 Euro. Diese Werte spiegeln die Kostenstruktur einer Großstadt mit dichter Bebauung, altem Gebäudebestand und vergleichsweise hohen kommunalen Gebühren wider.

Ein weiterer Richtwert speziell für die Grundsteuer: Der lokale Richtwert für Frankfurt liegt bei 0,28 Euro pro Quadratmeter monatlich – und damit klar über dem hessischen Vergleichswert von 0,22 Euro pro Quadratmeter. Wie sich das ab 2025 dramatisch verändert hat, dazu gleich mehr.

Frankfurt im Städtevergleich: Kalte Nebenkosten bundesweit spitze

Beim Blick auf den Städtevergleich zeigt sich, dass Frankfurt nicht nur bei der Kaltmiete, sondern auch bei den kalten Betriebskosten eine Sonderstellung einnimmt. Frankfurt am Main hatte in einer IW-Studie mit 2,01 Euro pro Quadratmeter die höchsten kalten Betriebskosten aller deutschen Großstädte bei Neuvermietungen.

Zum Vergleich die aktuellen Gesamtnebenkosten (warm und kalt) in den großen Metropolen: Berlin lag bei 3,55 Euro pro Quadratmeter, Hamburg und München bewegten sich im ähnlichen Bereich, während Leipzig mit 3,01 Euro am günstigsten abschnitt. Frankfurt bewegt sich je nach Datenbasis in der Gruppe der teuersten deutschen Großstädte – mit dem besonderen Merkmal, dass die kalten Betriebskosten (Grundsteuer, Gebäudereinigung, Versicherungen, Hausmeister) den Abstand zu anderen Städten besonders stark treiben.

International gesehen rangiert Frankfurt am Main auf Platz 31 der teuersten Städte weltweit bei dreigeteilten Wohnungsmieten in Innenstadtlage – vor Berlin auf Platz 33, aber hinter München, das als teuerste deutsche Stadt Platz 19 belegt.

Die Grundsteuerreform 2025: Frankfurts größte Nebenkosten-Baustelle

Die wichtigste aktuelle Entwicklung für Frankfurter Vermieter ist die Grundsteuerreform, die zum 1. Januar 2025 in Kraft getreten ist. Sie hat in Frankfurt zu außergewöhnlich starken Verschiebungen geführt – und die Wirkung trifft Vermieter und Mieter erstmals in den Betriebskostenabrechnungen des Jahres 2025, die bis Ende 2026 zu erstellen sind.

Die Stadt Frankfurt hat die Grundsteuer ab 2025 deutlich angehoben. Erste Meldungen zeigen, dass sich die Grundsteuer in manchen Fällen verdreifacht oder vervierfacht hat. Der Frankfurter Mieterschutzverein beziffert das konkret: Während ein Mieter bisher zwischen 10 und 49 Cent pro Quadratmeter Grundsteuer zahlte, könnte ein Mieter, der bisher 10 Cent zahlte, künftig bis zu 40 Cent aufbringen müssen. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung entspricht das einer jährlichen Mehrbelastung von rund 200 Euro.

Besonders relevant für Vermieter: Der Hebesatz B in Frankfurt am Main liegt nach der Reform bei 854,69 Prozent – ein Anstieg um rund 355 Punkte gegenüber dem Vorjahr. Das bedeutet: Wer jetzt abrechnet, arbeitet mit einer grundlegend anderen Kostenstruktur als noch in der Abrechnung für 2024.

Was Vermieter dabei unbedingt beachten müssen: Die gestiegene Grundsteuer darf erst mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 weitergegeben werden – nicht durch eine sofortige Anhöhung der Vorauszahlungen. Eine Anpassung der Vorauszahlungen ist nur nach einer ordnungsgemäßen Abrechnung zulässig.

Typische Streitpunkte bei der Frankfurter Betriebskostenabrechnung

In Frankfurt konzentrieren sich Abrechnungsstreitigkeiten auf einige wiederkehrende Punkte:

1. Grundsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden

Wer als Vermieter ein Wohn- und Geschäftshaus bewirtschaftet, muss besonders genau hinsehen: Der auf gewerbliche Flächen entfallende Anteil der Grundsteuer darf nicht auf Wohnmieter umgelegt werden, da Gewerbe in der Regel einen höheren Grundsteueranteil verursacht. Fehler bei der Aufteilung gehören zu den häufigsten Beanstandungen – gerade nach der Reform, weil sich die Gewichtungen verschoben haben.

2. Mietspiegel 2026: Noch nicht in Kraft

Ein weiterer Sonderfall für Frankfurt: Der Frankfurter Mietspiegel 2024 gilt offiziell vom 1. Juni 2024 bis 31. Mai 2026. Der Mietspiegel 2026 steht aktuell noch aus, da die Anerkennung nach § 558d Abs. 1 BGB noch aussteht. Das hat direkte Folgen für Vermieter: Sollte der Mietspiegel 2026 erst nach dem 1. Juni 2026 veröffentlicht werden, entfällt die gesetzliche Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels 2024 nach § 558d Abs. 3 BGB. Für Mieterhöhungsverlangen, die auf den Mietspiegel gestützt werden, schafft das bis zur Veröffentlichung des neuen Mietspiegels eine Grauzone – der abgelaufene Mietspiegel 2024 kann dann noch als einfacher Mietspiegel herangezogen werden.

3. Nebenkostenprivileg und Kabelkosten

Ab Juli 2024 dürfen Kabel- und Antennengebühren grundsätzlich nicht mehr auf Mieter umgelegt werden. Mit dem Wegfall des Nebenkostenprivilegs ab Juli 2024 dürfen diese Gebühren nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden. In Abrechnungen für 2024 und 2025 taucht dieser Posten dennoch regelmäßig noch auf – ein häufiger Beanstandungsgrund.

4. Vorauszahlungen und Anpassungsfristen

Gerade nach der Grundsteuerexplosion versuchen manche Vermieter, Vorauszahlungen kurzfristig anzuheben – ohne vorherige Abrechnung. Das ist unzulässig. Eine Anpassung der Vorauszahlungen darf erst nach einer ordentlichen Abrechnung erfolgen. Mieter können einer vorzeitigen Forderung nach höheren Vorauszahlungen grundsätzlich widersprechen.

5. CO2-Kostenteilung: Ab 2024 verbindlich

Seit dem Abrechnungsjahr 2023 gilt das CO2-Kostenteilungsmodell nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Als Vermieter müssen Sie je nach Energieeffizienz des Gebäudes 5 bis 95 Prozent der CO2-Kosten selbst tragen. In Frankfurt, mit seinem hohen Anteil älterer Bestandsgebäude, fallen viele Objekte in mittlere oder schlechte Effizienzklassen – was bedeutet, dass Vermieter oft 30 bis 50 Prozent der CO2-Kosten selbst zu tragen haben.

Entwicklung der Nebenkosten in Frankfurt: Der Blick zurück

Die Nebenkosten in Frankfurt haben sich in den letzten Jahren deutlich verteuert – allerdings nicht gleichmäßig. Bis 2022 blieb die Entwicklung relativ moderat, der IW-Studie zufolge stiegen die Nebenkosten bundesweit von 2010 bis 2019 um knapp über 10 Prozent. Dann kamen die Energiekrise und die CO2-Bepreisung: Mieter mussten für das Abrechnungsjahr 2023 allein für Heiz- und Warmwasserkosten rund 18 Prozent mehr zahlen als im Vorjahr – die Nebenkosten insgesamt stiegen um rund 10 Prozent.

Für 2024 zeichnet sich bundesweit eine leichte Beruhigung ab: In den deutschen Metropolen bewegten sich die Veränderungen der Nebenkosten 2024 meist im Bereich von unter zwei Prozent. In Berlin stiegen die Nebenkosten von 3,55 auf 3,57 Euro, in Hamburg und München jeweils um weniger als 0,5 Prozent. Für Frankfurt liegen keine abweichenden Signale vor – die Stabilisierung gilt auch hier.

Die eigentliche Zäsur kommt jedoch erst mit den Abrechnungen für 2025: Die neue Grundsteuer schlägt hier erstmals in voller Höhe durch. Vermieter, die die Abrechnung für 2025 erstellen, rechnen mit einer teilweise grundlegend veränderten Kostenstruktur gegenüber den Vorjahren.

Besonderheiten des Frankfurter Wohnungsmarkts: Was Vermieter wissen müssen

Frankfurt hat einige strukturelle Besonderheiten, die die Abrechnung komplexer machen als in anderen Städten:

Hoher Anteil gemischt genutzter Gebäude: Das Bankenviertel und seine Randlagen sind geprägt von Erdgeschossgewerbe in Wohnhäusern. Die korrekte Aufteilung der Betriebskosten nach Nutzungsart ist hier Pflicht – und häufig Streitpunkt.

Altbaubestand mit schlechter Energieeffizienz: Ein erheblicher Teil des Frankfurter Mietwohnungsbestands stammt aus der Gründerzeit oder den 1950er bis 1970er Jahren. Diese Objekte weisen regelmäßig schlechte Energieeffizienzklassen auf – was sowohl höhere Heizkosten als auch einen höheren CO2-Kostenanteil für den Vermieter bedeutet.

Fernwärme als Kostentreiber: Im Frankfurter Innenstadtbereich ist Fernwärme weit verbreitet. Die Kosten für Heizung und Warmwasser liegen nach DMB-Zahlen für 2024 im Schnitt bei 1,32 Euro pro Quadratmeter und Monat, mit Spitzenwerten von 2,18 Euro – bei Fernwärme kann Frankfurt diese obere Bandbreite regelmäßig überschreiten.

Qualifizierter Mietspiegel mit hoher Rechtsbindung: Der Frankfurter Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel, der in der Regel auch vor Gericht als Beweismittel anerkannt ist. Das macht ihn für Mieterhöhungsverlangen besonders wertvoll – gleichzeitig aber auch zur Waffe für Mieter, die eine überhöhte Miete anfechten wollen.

Ausblick 2026: Was sich für Frankfurter Vermieter ändert

Für das Abrechnungsjahr 2025 – zu erstellen bis Ende 2026 – kommen auf Frankfurter Vermieter mehrere Neuerungen gleichzeitig zu:

Erstens die neue Grundsteuer, die in der Abrechnung vollständig neu ausgewiesen werden muss. Zweitens greift ab Juli 2026 das neue Mietrecht II mit der hälftigen Kostenteilung bei CO2-Preis, Gasnetzentgelten und Biogasaufschlägen (mehr dazu im Beitrag zur Mietrechtsreform 2026). Drittens bleibt die Lage beim Mietspiegel 2026 unsicher, solange die Anerkennung des neuen qualifizierten Mietspiegels aussteht.

Für private Vermieter in Frankfurt bedeutet das: Die Betriebskostenabrechnung 2025 ist eine der komplexesten der letzten Jahre – mit neuen Kostenbeträgen, neuen Aufteilungsregeln und einem geänderten rechtlichen Rahmen.

Fazit: Frankfurt fordert besondere Sorgfalt bei der BKA

Frankfurt am Main ist bei Nebenkosten kein Standardfall. Die Kombination aus hohen kalten Betriebskosten, der drastisch gestiegenen Grundsteuer, einem komplexen Gebäudebestand und dem sich verändernden rechtlichen Umfeld macht die Betriebskostenabrechnung hier besonders anspruchsvoll. Typische Fehlerquellen, die in Frankfurt häufig auftreten:

1. Grundsteuer falsch aufgeteilt – besonders bei Mischobjekten mit Gewerbeanteil.

2. Kabelkosten trotz Wegfall des Nebenkostenprivilegs noch umgelegt – ab Abrechnungsjahr 2024 unzulässig.

3. Vorauszahlungen vorzeitig erhöht – ohne vorherige Abrechnung nicht erlaubt.

4. CO2-Kostenanteil falsch berechnet – Effizienzklasse nicht korrekt berücksichtigt.

5. Neue Grundsteuerbeträge nicht auf Basis des aktuellen Bescheids – sondern mit veralteten Vorjahreszahlen abgerechnet.

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