"Kann ich die Kosten für den Gärtner eigentlich auf meine Mieter umlegen?" Diese Frage stellen sich viele Vermieter, besonders wenn im Winter hohe Rechnungen für Schneeräumung und Streudienst ins Haus flattern. Die gute Nachricht: Ja, das geht – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Die korrekte Abrechnung von Gartenpflege und Winterdienst ist ein komplexes Thema, das regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern führt. Fehler können teuer werden, denn Mieter können unrechtmäßig umgelegte Kosten vollständig zurückfordern. Gleichzeitig entgehen Ihnen als Vermieter bei falscher Abrechnung berechtigte Einnahmen.

Rechtliche Grundlagen: Was sagt die Betriebskostenverordnung?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt in §2 Nr. 10 die "Gartenpflege" als umlagefähige Betriebskosten. Dazu gehören:

• Pflege gärtnerisch angelegter Flächen (Rasenmähen, Heckenschnitt, Blumenpflege)
• Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen
• Winterdienst (Schneeräumung und Streuen)

Wichtig: Nur die laufende Pflege ist umlagefähig. Erstanlagen, größere Umgestaltungen oder die Neuanlage von Gartenflächen sind Instandsetzungsmaßnahmen und müssen Sie als Vermieter selbst tragen.

Der Winterdienst wird in §2 Nr. 10 BetrKV explizit als umlagefähige Betriebskosten genannt. Dazu zählen sowohl die Schneeräumung als auch das Streuen bei Glatteis.

Praktische Umsetzung: Beispielrechnung aus dem Vermietungsalltag

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 480 m². Die jährlichen Kosten für Außenanlagen betragen:

• Gartenpflegefirma (monatlich 150 €): 1.800 €
• Winterdienst 2025: 350 €
• Neue Sträucher (Ersatz für eingegangene Pflanzen): 280 €
• Gesamtkosten: 2.430 €

Die Umlage erfolgt nach Wohnfläche: 2.430 € ÷ 480 m² = 5,06 € pro m² und Jahr. Eine 80 m² Wohnung würde somit mit 405 € belastet.

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Umlageschlüssel: Wohnfläche oder Personenzahl?

Grundsätzlich werden Kosten für Gartenpflege und Winterdienst nach Wohnfläche umgelegt. Das ist der Standard und meist auch der gerechteste Verteilungsschlüssel. In besonderen Fällen kann auch nach Wohneinheiten abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde.

Achtung: Der Umlageschlüssel muss bereits im Mietvertrag festgelegt sein. Eine nachträgliche Änderung ist nur mit Zustimmung aller Mieter möglich.

Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Nicht umlagefähige Kosten abrechnen

Viele Vermieter rechnen fälschlicherweise diese Positionen ab:

• Neuanlage von Gartenbereichen
• Größere Umgestaltungen (neue Wege, Terrassen)
• Reparatur von Gartengeräten
• Anschaffung neuer Gartengeräte

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Fehler 2: Fehlende oder unvollständige Belege

Sammeln Sie alle Belege sorgfältig und achten Sie darauf, dass aus den Rechnungen hervorgeht, welche Arbeiten durchgeführt wurden. Pauschale Rechnungen über "Gartenpflege" reichen oft nicht aus.

Fehler 3: Falsche zeitliche Zuordnung

Kosten müssen dem Abrechnungsjahr zugeordnet werden, in dem sie tatsächlich entstanden sind – nicht dem Jahr der Rechnungsstellung.

Eigenleistung vs. Dienstleister: Was ist zu beachten?

Wenn Sie die Gartenpflege selbst übernehmen, können Sie keine Arbeitszeit abrechnen. Nur die Materialkosten (Saatgut, Dünger, Streusand etc.) sind umlagefähig. Bei Beauftragung einer Firma können Sie sowohl Material- als auch Arbeitskosten umlegen.

Praxis-Tipp: Führen Sie bei Eigenleistung ein detailliertes Verzeichnis über gekaufte Materialien mit Datum und Verwendungszweck.

Sonderfall Winterdienst: Besondere Regelungen

Beim Winterdienst gibt es einige Besonderheiten zu beachten:

• Verkehrssicherungspflicht: Als Eigentümer sind Sie verpflichtet, Gehwege zu räumen und zu streuen
• Übertragung auf Mieter: Diese Pflicht kann vertraglich auf Mieter übertragen werden
• Dienstleister beauftragen: Alternativ können Sie einen Räumdienst beauftragen und die Kosten umlegen

Bei der Beauftragung von Dienstleistern sollten Sie auf folgende Vertragsgestaltung achten: Vereinbaren Sie feste Preise pro Einsatz statt Stundensätze, um die Kosten kalkulierbar zu halten.

Dokumentation und Nachweis: Was Vermieter beachten müssen

Eine ordnungsgemäße Dokumentation ist entscheidend für die rechtssichere Abrechnung:

• Sammeln Sie alle Originalrechnungen
• Führen Sie ein Verzeichnis aller durchgeführten Arbeiten
• Dokumentieren Sie bei Eigenleistung alle Materialeinkäufe
• Machen Sie Fotos der gepflegten Anlagen (als Nachweis der Durchführung)

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Zusammenfassung: Die wichtigsten Takeaways

• Laufende Gartenpflege und Winterdienst sind umlagefähige Betriebskosten – Neuanlagen und größere Umgestaltungen nicht
• Umlage erfolgt in der Regel nach Wohnfläche – der Schlüssel muss im Mietvertrag vereinbart sein
• Nur Materialkosten bei Eigenleistung umlagefähig – keine Arbeitszeit
• Vollständige Dokumentation ist entscheidend – sammeln Sie alle Belege und führen Sie Verzeichnisse
• Winterdienst kann vertraglich auf Mieter übertragen werden – alternativ Dienstleister beauftragen und Kosten umlegen

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