"Die Rechnung vom Kammerjäger ist da - kann ich die über die Nebenkosten abrechnen?" Diese Frage stellen sich Vermieter regelmäßig, wenn Schädlinge wie Ratten, Mäuse oder Insekten bekämpft werden müssen. Die Antwort ist nicht immer eindeutig und hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Schädlingsbekämpfungskosten gehören zu den umstrittenen Positionen in der Betriebskostenabrechnung. Während präventive Maßnahmen meist problemlos umlegbar sind, wird es bei akutem Schädlingsbefall kompliziert. Gerichte bewerten dabei nicht nur die rechtliche Zulässigkeit, sondern auch die Angemessenheit der Kosten.

Rechtliche Grundlagen der Schädlingsbekämpfung in Nebenkosten

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt in § 2 Nr. 16, dass Kosten der "Schädlingsbekämpfung" grundsätzlich zu den umlegbaren Betriebskosten gehören. Diese Position umfasst sowohl vorbeugende als auch bekämpfende Maßnahmen gegen Ungeziefer.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen verschiedenen Arten von Schädlingsbekämpfung:

• Vorbeugende Maßnahmen: Regelmäßige Kontrollen, Köderboxen, Fallen
• Akute Bekämpfung: Sofortmaßnahmen bei festgestelltem Befall
• Nachsorge: Kontrollen nach erfolgter Bekämpfung

Entscheidend für die Umlagefähigkeit ist, dass die Maßnahmen dem gemeinschaftlichen Interesse des Gebäudes dienen. Bei Schädlingen in einzelnen Wohnungen kann die Situation anders bewertet werden.

Was Gerichte als vertretbare Höhe ansehen - Aktuelle Urteile

Die Rechtsprechung zeigt klare Tendenzen, welche Kosten als angemessen gelten:

Landgericht Berlin (Az. 67 S 320/19): Jährliche Kosten von 2,40 € pro Quadratmeter Wohnfläche für professionelle Schädlingsbekämpfung wurden als überhöht eingestuft. Das Gericht sah 1,20 € pro Quadratmeter als angemessen an.

Amtsgericht München (Az. 416 C 5543/20): Einmalige Bekämpfungskosten von 850 € für ein 12-Parteien-Haus (ca. 71 € pro Partei) wurden als vertretbar eingestuft, da ein akuter Rattenbefall vorlag.

Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 189/18): Kosten sind nur dann umlegbar, wenn sie für das gesamte Gebäude oder gemeinschaftlich genutzte Bereiche anfallen. Schädlingsbekämpfung in einzelnen Wohnungen ist grundsätzlich Vermietersache.

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Praktisches Beispiel: Kostenberechnung und Verteilung

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Ein 8-Parteien-Wohnhaus mit 480 m² Gesamtwohnfläche hat einen Rattenbefall im Keller und Treppenhaus.

Anfallende Kosten:

• Erstbehandlung durch Kammerjäger: 420 €
• Nachkontrolle nach 4 Wochen: 180 €
• Abdichtung von Zugängen: 240 €
• Gesamtkosten: 840 €

Verteilung nach Wohnfläche:

• 840 € ÷ 480 m² = 1,75 € pro m²
• 80 m²-Wohnung: 80 m² × 1,75 € = 140 €
• 60 m²-Wohnung: 60 m² × 1,75 € = 105 €

Diese Kosten liegen im von Gerichten als angemessen bewerteten Rahmen für akute Bekämpfungsmaßnahmen.

Häufige Fehler bei der Abrechnung vermeiden

Fehler 1: Falsche Kostenverteilung
Schädlingsbekämpfungskosten werden oft fälschlicherweise nach Personenzahl statt nach Wohnfläche verteilt. Die korrekte Verteilung erfolgt nach Wohnfläche oder einem im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel.

Fehler 2: Keine ausreichende Dokumentation
Ohne Nachweis des Schädlingsbefalls und der Notwendigkeit der Maßnahmen können Mieter die Kosten erfolgreich anfechten. Dokumentieren Sie:

• Befallsnachweis (Fotos, Schädlingsmonitoring)
• Kostenvoranschläge verschiedener Anbieter
• Rechnungen und Behandlungsprotokolle

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Fehler 3: Überhöhte Preise akzeptieren
Holen Sie immer mehrere Angebote ein. Kosten über 2 € pro Quadratmeter jährlich gelten oft als überhöht und werden von Gerichten gekürzt.

Präventive Maßnahmen richtig abrechnen

Vorbeugende Schädlingsbekämpfung ist meist unproblematisch umlegbar. Typische Maßnahmen und ihre Kosten:

Jährliche Präventivmaßnahmen:

• Köderboxen-Service: 15-25 € pro Box/Jahr
• Quartalskontrolle: 80-120 € pro Termin
• Keller- und Dachbodenmonitoring: 200-400 € jährlich

Bei einem 480 m²-Gebäude entstehen so jährlich etwa 600-800 € Kosten, also 1,25-1,67 € pro Quadratmeter. Diese Werte liegen im vertretbaren Rahmen.

Tipps für die rechtssichere Umsetzung

1. Mietvertragliche Vereinbarungen prüfen
Stellen Sie sicher, dass Schädlingsbekämpfungskosten explizit als Betriebskosten vereinbart sind. Eine allgemeine Betriebskostenklausel reicht aus.

2. Wirtschaftlichkeitsgebot beachten
Wählen Sie angemessene Anbieter und Methoden. Premium-Services sind oft nicht über Nebenkosten abrechenbar.

3. Getrennte Abrechnung bei Einzelfällen
Schädlingsbefall in einer einzelnen Wohnung durch Mieterverhalten (mangelnde Hygiene) ist nicht umlegbar.

4. Jahresvertrag vs. Einzelmaßnahmen
Jahresverträge mit Kammerjägern bieten oft bessere Konditionen und sind leichter abrechenbar als Einzeleinsätze.

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Wichtige Takeaways für Vermieter

• Rechtliche Grundlage: Schädlingsbekämpfung ist nach BetrKV § 2 Nr. 16 grundsätzlich umlegbar
• Angemessene Kosten: Gerichte sehen 1,20-2,00 € pro m²/Jahr als vertretbar an
• Dokumentation ist entscheidend: Befallsnachweis und Kostenvergleiche sind pflicht
• Gemeinschaftsbezug beachten: Nur Maßnahmen für das gesamte Gebäude sind umlegbar
• Vorbeugende Maßnahmen bevorzugen: Präventive Kosten sind meist unstrittiger als akute Bekämpfung

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